Residentes de Grove Isle demandan a la ciudad de Miami por la construcción de un edificio

Uno de los serenos placeres de la rutina diaria de Wendy Gordon era sentarse en su balcón de Grove Isle y contemplar la salida del sol sobre la Bahía de Biscayne, enmarcada por Key Biscayne y el perfil del centro de la ciudad.

Ahora ya no: ahora el sol queda tapado por un nuevo edificio de condominios de 91 pies de altura, parecido a un estadio, que se curva alrededor del extremo norte de la isla y envuelve en sombras el edificio 3 de Gordon durante parte del día.

Tampoco puede poner un pie en su balcón, a menos que tome el barandal. La forma de medialuna de la nueva torre de apartamentos y su sorprendente proximidad, combinadas con la brisa dominante, antes calmante, crean un túnel de viento que azota el lado norte del Edificio 3 y la entrada de la autopista, derribando los muebles de patio, aniquilando peinados y golpeando las puertas de los autos.

La vista de Gordon y la de sus vecinos antes estaba despejada, pero, el otro día, cuando salió de la ducha y se dirigió a su salón, se dio cuenta de que los obreros del nuevo edificio podían verla a través de sus puertas correderas de cristal.

“Gracias a Dios que llevaba puesta una toalla”, dijo. “Cuando los habitantes se muden allí, estarán lo bastante cerca como para ver lo que estoy viendo en la tele o lo que estoy leyendo, mientras que yo podré ver sus cuartos de baño.

“Compramos un tranquilo estilo de vida isleño; era el paraíso, pero ya no existe”.

La realidad se impone para los habitantes de Grove Isle, los cuales durante 10 años lucharon contra la nueva torre de condominios en su isla privada, pero aún les cuesta creer que lo que según el código de la ciudad es un edificio ilegal se esté levantando rápidamente en el mismo lugar en donde solía estar la casa club de la comunidad, la alberca, el bar Tiki Hut y el restaurante frente al mar.

No es un edificio cualquiera: es un “exclusivo santuario de lujo” de siete plantas, 440,000 pies cuadrados y 65 unidades con una “cuidada colección de servicios interiores y exteriores”, incluidos ascensores privados, “bar junto a la piscina solo para habitantes “ y “vistas panorámicas” desde “terrazas envolventes”. Se llama Vita y las unidades se venden entre $2.7 y $22 millones. Los habitantes del ático dispondrán de patios en la azotea con albercas para descansar, broncearse, cocinar y “entretenerse”.

Los propietarios de Vita arrebatarán las vistas de la bahía a los propietarios de Grove Isle como Gordon, que ha vivido allí desde hace 40 años.

Los descontentos habitantes demandaron a la ciudad de Miami con la esperanza de detener la construcción, reducir el tamaño de Vita y crear una mayor separación del Edificio 3.

La demanda alega que la ciudad, por recomendación de la recientemente destituida abogada municipal Victoria Méndez, infringió sus propias leyes al haberle concedido permisos de construcción al urbanizador de Vita Eduardo Ávila a pesar de que la propiedad nunca fue parcelada, cartografiada ni subdividida de acuerdo con el código de la ciudad.

“No veo cómo un juez puede hacer otra cosa que revocar permisos que nunca deberían haberse concedido”, dijo el abogado David Winker, el cual representa a un grupo de propietarios de Grove Isle. “La parcelación impide la urbanización inadecuada. Lo que pasó en Grove Isle sería como si yo te vendiera mi casita del patio trasero y luego usted la derribara y construyera una gran casa unifamiliar que no corresponde o, en vez de subdividir adecuadamente mi terreno, lo dividiera en 10 lotes y se lo vendiera a gente que construyera chozas. La parcelación también evita las favelas”.

“Ahora todos se odian”

El Edificio 3 es la más septentrional de las tres torres de 18 pisos construidas por el urbanizador Marty Margulies en 1979, cuando Grove Isle se vendió como un cómodo retiro de tierra firme, conectado por un puente a North Coconut Grove y Bayshore Drive. Era uno de los enclaves más característicos de Miami.

“Cruzabas el puente y sentías un suspiro de alivio”, dijo Bob Denholtz, quien vivió en el Edificio 3 durante 25 años. No soportaba estar pegado al nuevo edificio, así que hace poco se mudó y pagó el precio. “El Edificio 3 era el más valioso, porque teníamos una vista despejada, pero ahora es el menos valioso por culpa de esa monstruosidad. No quería mirar directamente al dormitorio de mi vecino. Perdí un 30% de lo que podría haber vendido antes de que se construyera este edificio”.

David Schaecter, de 94 años, es un habitante original de Grove Isle. Él y su esposa Sydney viven en una unidad orientada al oeste en el tercer piso. Antes tenían vistas al puerto deportivo y a las pistas de tenis.

“Ahora vemos un muro de apartamentos”, dijo Schaecter, presidente de Holocaust Survivors Foundation. Sydney y él hablaban por encima del ruido de un martillo neumático a 40 pies de su balcón. “Es invasivo. Tendremos que mantener las persianas cerradas. Una vecina está instalando un seto de seis pies en su balcón para bloquearlo”.

De algún modo, a pesar de las sentencias judiciales iniciales adversas y los rechazos de los departamentos de construcción y jurídico del ayuntamiento, Ávila obtuvo permisos para construir en siete acres de la isla de 20 acres sin parcelar el terreno en donde se levanta Vita.

La laberíntica saga se remonta a 1977, cuando se firmó el convenio original de Grove Isle, y provoca intensos quebraderos de cabeza. Hay cientos de páginas de documentos: demandas, acuerdos de conciliación, decisiones de los jueces, planos arquitectónicos, revisiones de planos arquitectónicos, levantamientos parcelarios, correos electrónicos, memorandos, permisos... Hay diferentes versiones de la agonizante disputa en la que los habitantes y su asociación de propietarios trataron de detener el nuevo edificio de condominios.

Pero lo que queda claro en un análisis de Miami Herald es que Vita escapó al proceso normal de aprobación de la ciudad. El nuevo condominio surgió de un acuerdo de 2020 firmado por el urbanizador y tres dirigentes de HOA después de unas negociaciones a puerta cerrada, sin que los propietarios de Grove Isle votaran nunca a favor.

“Es otro ejemplo de la anarquía de Miami: dejemos que el urbanizador se salga con la suya y nadie se atreverá a derribarlo”, dijo Winker. “Si se le hubiera exigido al urbanizador que volviera a parcelar, no creo que la ciudad hubiera concedido los permisos o al menos su proyecto tendría un aspecto muy diferente. Está tan fuera de escala y tan metido con calzador entre el Edificio 3 y el extremo norte que parece que ese extremo de la isla se hundirá en el mar”.

La creciente presencia de Vita y el ruido de la obra seis días a la semana reavivó las quejas de que los miembros de la junta de HOA hicieron justicia por su propia cuenta de forma antidemocrática y forjaron un compromiso con el urbanizador. Los propietarios de Grove Isle no vieron el acuerdo sino hasta después de su firma el 4 de febrero de 2020.

Entonces, mientras la pandemia de COVID se abatía sobre el mundo, la junta animó a los propietarios a votar a favor de las enmiendas a su contrato del condominio, que incluían los puntos de compromiso ya acordados: el urbanizador pagaría un tercio de los costos de las mejoras de capital en la isla, incluidas las reparaciones del dique de abrigo norte y la fortificación del puente, y dejaría de ser obligatoria la pertenencia a un “club redefinido”.

La junta de HOA hizo hincapié en que la nueva torre de condominios había sido aprobada por la ciudad, sin mencionar que el acuerdo ya firmado por su presidente y ex presidente le daba luz verde al urbanizador.

“Vote teniendo en cuenta los hechos, no los rumores y las ilusiones”, rezaba el aviso de la junta antes de la votación del 30 de marzo de 2020. “Los planes para esta urbanización tienen aprobaciones completas de la ciudad de Miami”.

“Intimidaron y manipularon a los habitantes para que pensaran que era un hecho y que este nuevo edificio era inevitable, por lo que deberíamos resignarnos”, dijo Elizabeth Tamayo, una habitante de 25 años del Edificio 3 que se estremeció cuando una grúa se abalanzó hacia su balcón en una tarde reciente. Su padre vive en el Edificio 2 desde 1982.

“Los dictadores de HOA nos traicionaron y ya nos fastidiaron”, dijo Schaecter.

“Este solía ser un lugar amable y amistoso, pero ahora todo el mundo se odia”, dijo Gordon.

Orgulloso del acuerdo con el urbanizador

Dan Brown, propietario desde hace 20 años del Edificio 2 y ex presidente de HOA, dijo que él fue el artífice del acuerdo de 2020 y que está orgulloso de ello.

“En un momento dado, estábamos pagando a 32 abogados y seguir gastando cientos de miles de dólares en una batalla legal contra un urbanizador con mucho dinero que no íbamos a ganar era, para mí, una locura”, dijo Brown. “La división estaba destrozando Grove Isle. Estábamos cansados. Necesitábamos armonía en la isla”.

“Estamos donde estamos y es demasiado tarde para cambiar nada”.

La ciudad intenta desestimar la demanda. No hay razón para aplicar la retrospectiva y deshacer el acuerdo, sostiene la ciudad.

Pero una carta de 2019 de Méndez —que permanecerá con el personal de la ciudad hasta que su contrato expire en junio— y tres memorandos del entonces abogado municipal adjunto Daniel Goldberg muestran cómo la ciudad cambió abruptamente su posición sobre los requisitos de parcelación y permisos después de que la ciudad fuera amenazada con una demanda.

“La ciudad reconoció la ilegalidad de la expedición de estos permisos en tres memorandos diferentes, pero en última instancia cedió a la presión política para expedir los permisos”, puede leerse en la demanda de Winker. “Los demandantes pidieron que este tribunal anulara los permisos ilegales”.

Cómo cambió la postura del ayuntamiento

El primer memorándum de Goldberg al subdirector del Departamento de Construcción Maurice Pons del 18 de enero de 2019 le aconseja a Pons que revoque las solicitudes de permisos de construcción de Ávila, porque Grove Isle era una sola extensión de tierra y la parcela en donde Ávila quería construir —la parcela en el extremo norte— no estaba parcelada ni subdividida.

Ávila había adquirido los edificios de esa parcela —la casa club, el restaurante y el hotel de 5 plantas— a su anterior propietario por $24 millones en 2013, pero el terreno sobre el que se levantaban no se compró, pues no estaba reconocido como un trozo subdividido de la isla.

“El urbanizador obtuvo una escritura de cesión de derechos del anterior operador de esos servicios, que no es una escritura de garantía, la forma habitual de comprar una propiedad”, dijo Winker. “No está claro qué compró Ávila en realidad. Consideramos que el urbanizador no es un propietario legítimo, sino casi un okupa”.

El propietario del Edificio 3 Fernando Paredes dijo que los propietarios de los edificios de condominios de Grove Isle son los dueños del terreno y que, si la parcela norte se hubiera subdividido en una propiedad independiente, valdría mucho más de $24 millones.

“Se trata de un bien inmueble de primera por valor de al menos $75 millones y el urbanizado lo obtuvo por un tercio de su valor solo porque pagó por los activos comerciales”, dijo Paredes. “Nosotros, los propietarios, somos despojados de la calidad de vida por la que pagamos gracias a un urbanizador que se hace pasar por propietario de nuestros terrenos, ¿ni siquiera recibimos un dólar? ¿Cómo es posible?”.

“Recuerden, a lo largo de 40 años y miles de transacciones inmobiliarias, nadie, ningún abogado, ningún agente inmobiliario, ha dicho nunca que hubiera otra parcelación en esta isla. Una nueva parcelación habría requerido el 100% de los votos de los propietarios de Grove Isle y el urbanizador nunca habría ganado esa votación”.

El segundo memorándum de Goldberg a Pons el 5 de febrero de 2019 era similar, excepto que Goldberg advirtió que nadie en la isla podría recibir permisos de construcción sino hasta que se volviera a platear. Los propietarios disgustados de Grove Isle que no podían hacer ningún trabajo en sus unidades o áreas comunes se quejaron de que la ciudad estaba violando sus derechos de propiedad.

En el tercer memorándum del 22 de marzo de 2019, Goldberg señala “urbanizaciones posteriores”. El abogado de HOA amenazó con demandar a la ciudad para obtener permisos de construcción para los propietarios y advirtió que los daños podrían superar los $500 millones. Goldberg cambió el consejo que le había dado a Pons.

“Debido a esta demanda por daños y perjuicios sustanciales, así como para eliminar cualquier otra demanda por daños y perjuicios, nos retractamos de nuestra recomendación anterior y recomendamos que el Departamento de Edificación proceda a tramitar todas las solicitudes de permisos en Grove Isle ahora y en adelante (con sujeción a las normas, procedimientos y reglamentos estándar)“, escribió Goldberg, abriendo el camino para Ávila.

Méndez, en su carta del 22 de marzo de 2019 al abogado de HOA, dijo que se retractaba de su recomendación de no otorgar permisos y adjuntó el memorando de Goldberg. Ella también ofreció una “solución simple”.

“Hay una solución simple que permitiría reconocer la división de la tierra sin proceder a través del proceso de parcelación”, escribió Méndez. “Esa solución consiste en que la asociación, en nombre de los propietarios, suscriba un convenio en lugar de la unidad de título con el propietario vecino. Estoy segura de que, si usted no era consciente de esta solución, ahora va a asesorar a sus clientes con esta solución”.

La carta de Méndez puso en marcha las negociaciones entre los dirigentes de HOA y Ávila que desembocaron en el acuerdo de 2020.

El nuevo acuerdo, firmado por Brown, la presidenta de HOA Karen Gilmore y un tercer miembro de la junta de HOA, sustituía al convenio de 1977, pero no incluía a todos los firmantes de 1977, que eran grupos cívicos y vecinales de las principales ciudades que se oponían al plan original de Grove Isle de cuatro torres de 40 pisos, argumentando que era demasiado denso y causaría contaminación acústica y lumínica. Margulies redujo su plan a tres edificios de 18 plantas con un límite de 575 unidades.

La isla, originalmente conocida como Fair Isle, sigue siendo un terreno indiviso. Como sugirió Méndez, se evitó el proceso de parcelación. De acuerdo con Winker, Vita sin parcelar viola los estatutos y el código de la ciudad.

Winker ve paralelismos entre el caso Grove Isle y otro caso que ganó, el de la estación de servicio Wawa mal concebida y tienda de conveniencia que iba a ser construida en Grand Avenue en Coral Gables, frente a la calle de George W. Carver Elementary School. Los planes de Wawa nunca fueron aprobados en una votación pública de la comisión de la ciudad de Coral Gables, sino más bien en una decisión administrativa del abogado municipal y el administrador de la ciudad.

Cuando los padres de Carver llevaron a la ciudad a los tribunales, el juez Michael Hanzman reprendió a Coral Gables por infringir sus propias leyes. Wawa, quien había iniciado las obras para colocar sus depósitos de gasolina, canceló el proyecto. El solar arrasado permanece vacío luego de una valla rota.

En Grove Isle, el acuerdo de 2020 hizo caso omiso de la orden de 2015 de la jueza del Tribunal de Circuito de Miami-Dade Bronwyn Miller, quien dijo que los propietarios de Grove Isle tenían derecho a mantener el club, el restaurante y las instalaciones del hotel que eran esenciales para el atractivo de Grove Isle y su decisión de vivir allí.

El club, que había caído en mal estado en los seis años que Ávila fue su propietaria, incluso con la escalada de las cuotas obligatorias, se cerró en agosto de 2019. Ocho meses después, una vez firmado el acuerdo y concedidos los permisos, se demolieron las instalaciones. Atrás quedaban el piano bar, el gimnasio, el spa, el bar Tiki Hut, la alberca, el comedor en donde se celebraban bodas y fiestas y el restaurante frente al mar, que estaba abierto al público y contaba con Pitbull y Jennifer López entre sus clientes habituales.

Urbanizador: cumpliendo el acuerdo de 2020

Ávila y su empresa urbanizadora Grove Isle Associates, LLLP, y el urbanizador de CMC Group Ugo Colombo, el cual se unió al proyecto Vita, no son demandados en el pleito contra la ciudad.

Ellos y sus abogados dijeron que están cumpliendo con el acuerdo de 2020, que fue confirmada por un tribunal de apelación en 2021. Ávila fue el urbanizador del proyecto Plaza Coral Gables, de 2.2 millones de pies cuadrados y siete acres, que incluye un Loews Hotel, apartamentos, oficinas, restaurantes y tiendas, y Colombo es conocido por el edificio de condominios Brickell Flatiron, entre otros.

Los apasionados propietarios de Grove Isle que se opusieron a Vita dijeron que es importante que no se repita lo que le ocurrió a su comunidad. Sostienen que fueron engañados por la junta de su HOA y abandonados por el gobierno de la ciudad.

“Los códigos de zonificación de nuestra ciudad se elaboraron con el propósito explícito de salvaguardar el carácter único y la integridad de nuestros vecindarios”, dijo Rosario Kennedy, una ex comisionada de Miami cuya empresa de consultoría ha representado a los propietarios que se opusieron a Vita. “Nunca, como comisionada y vicealcaldesa, había visto una debacle semejante”.

Tamayo compara la corrupción gubernamental entre su país natal Venezuela y Miami.

“Vengo de un país en donde el estado de derecho ya no existe. Queremos que se cumpla la ley”, dijo. “Tiene que haber responsabilidad o este tipo de sobreurbanización en una ciudad dirigida por urbanizadores continuará. Es hora de poner fin a estos abusos de poder”.

Entre las decisiones que ha documentado en sus archivos se encuentra la exención del Condado Miami-Dade de su ordenanza de urbanización costera para Vita, dijo Tamayo, mostrando una copia de la exención.

“Se renunció porque el urbanizador presentó el convenio de 1977, que posteriormente fue anulado por el acuerdo de 2020”, dijo. “¿Qué pasará si esto se convierte en un problema de seguridad, como en Surfside, en donde el nuevo condominio se construyó tan cerca de Champlain Towers? Aquí tenemos un problema de elevación del nivel del mar. Hemos tenido daños por huracanes”.

Las unidades de Grove Isle se vendían a $100 el metro cuadrado hace 42 años. El valor subió a unos $800 por pie cuadrado el año pasado, pero las unidades en el Edificio 3 valen sólo alrededor de $500 por pie cuadrado, de acuerdo con los registros de ventas y listados.

Reuniones polémicas de HOA

“HOA dijo Vita aumentaría los valores de propiedad para todo el mundo”, dijo Paredes. “Y los propietarios se enfrentaban a un montón de gastos, dos cuotas para la recertificación de 40 años y reparaciones que subían cuanto más se posponían. Arreglar los aparcamientos subió de $13 a $20 millones de dólares”.

“Así que la junta hizo que la gente tuviera miedo de cuánto dinero tendríamos que gastar y de que no pudiéramos permitirnos más gastos legales. Fue una campaña de miedo, que es una táctica habitual de las juntas de HOA que acosan a sus habitantes. Nos acercábamos al micrófono para hablar en las reuniones y el presidente lo apagaba”.

Brown, el ex presidente que negoció y firmó el acuerdo, dijo que llamó a los timbres de las 575 unidades para explicar que los propietarios no tenían elección.

“No había forma de detener al urbanizador. La ciudad concedió los permisos de construcción y no se podría haber hecho sin la aprobación de la ciudad”, dijo Brown.

Cuando se le preguntó por qué él y Gilmore siguieron la “solución sencilla” de Méndez de evitar el proceso de urbanización en lugar de insistir en que el urbanizador siguiera el proceso de urbanización, Brown dijo que HOA no quería prolongar la disputa y gastar más dinero en honorarios de abogados. También se le preguntó por qué él y Gilmore acordaron una cláusula de indemnización en el acuerdo, que decía que, si HOA era demandada, el urbanizador pagaría los costos y los daños.

“No hubo nada turbio, no se sobornó a nadie”, dijo. “La única forma de ganar era a través del ayuntamiento. Una vez que la ciudad dijo que los permisos estaban concedidos, no iba a suscitar más demandas”.

Brown dijo que HOA compensó a los propietarios del Edificio 3 según el porcentaje de su vista que iba a ser bloqueada. No recordaba el importe de la compensación, pero los propietarios del Edificio 3 entrevistados por Herald dijeron que nunca recibieron compensación alguna ni oyeron hablar de ella.

“No es que no sienta compasión por el Edificio 3, pero hicimos todo lo que pudimos para ayudarlos”, dijo Brown. “Yo vivía en Manhattan. No puedo decirle cuántos edificios se levantaron en trozos de tierra lo suficientemente cerca como para cruzar los balcones y darse la mano. Aquí no va a estar tan cerca. Estoy seguro de que, cuando esté hecho, la gente con las vistas bloqueadas vivirá con ello. Puedo entender que el valor de las viviendas baje al principio, pero cuando todo esté terminado creo que volverá a subir y crecerá”.

Cruzar el puente hacia Grove Isle ya no conduce a un remanso de paz: es ruidoso, sucio, lleno de maquinaria de construcción y conos de tráfico naranjas. Los habitantes ya no pueden recorrer el perímetro de la isla y detenerse en el extremo norte para absorber la vista desde su trozo de paraíso.

“Pero no se ha acabado para nosotros”, dijo Sydney Carpel Schaecter. Señalaba por la ventana el lugar en donde Vita se extiende alrededor del lado oeste de la isla, 100 pies más que en los planes originales. “Mira lo que nos hicieron. Todo el mundo sabía lo de los requisitos de parcelación y se escondió debajo de la alfombra. Negociaciones secretas, ceder ante el urbanizador... un error tras otro”.

“No sientan un precedente, más bien detengan la construcción, investiguen, retengan la cédula de habitabilidad... nunca es demasiado tarde”.