Yahoo Noticias Precios de vivienda y alquileres aumentaron en el Valle desde 2020. Aquí se explica por cuánto y dónde
Los precios promedio para comprar una casa o alquilar un apartamento en el Valle de San Joaquín están en sus puntos más altos históricos o cerca de ellos, lo que limita la asequibilidad más que antes de la pandemia.
Se calcula que los precios de las viviendas en el mercado metropolitano de Fresno casi llegaron a $400,000 en junio de 2024. Ese es el precio medio más alto en 16 años, según la empresa de tecnología inmobiliaria Zillow. Y ha aumentado unos $124,000 (o casi el 46%) desde enero de 2020, menos de dos meses antes de que se reportaran los primeros casos de coronavirus en el Valle.
“Varios factores han contribuido a este aumento significativo”, dijo Gary Carter, presidente de la junta directiva de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Fresno. “Las tasas de interés históricamente bajas de la Reserva Federal durante el período de la pandemia hicieron que los préstamos fueran más baratos, lo que impulsó la demanda de viviendas y elevó los precios”.
Carter dijo que el mercado de Fresno también ha experimentado una escasez de viviendas disponibles para la venta, lo que, “junto con una mayor demanda, ha presionado los precios a que suban”.
El crecimiento de la población, las tendencias de trabajo remoto y la economía en general también han tenido una influencia sobre el aumento de los precios de las viviendas, añadió.
Históricamente, los precios de las viviendas y los alquileres en Fresno y el Valle han sido considerablemente más bajos que en las principales áreas metropolitanas de California, y así sigue siendo ahora. Por ejemplo, los precios de venta medios de las viviendas unifamiliares existentes en todo el Valle en junio fueron:
Fresno: $395,750.
Bakersfield: $346,667.
Modesto: $471,667.
Visalia: $343,667.
Merced: $408,000.
Madera: $417,500.
Hanford: $342,250.
Pero los precios en Los Ángeles, San Francisco, San Diego y San José eran aproximadamente el doble, o incluso más, que los precios en el Valle:
San José: $1,754,000.
San Francisco: $1,338,674.
Los Ángeles: $988,333.
San Diego: $923,167.
¿Qué pasa con el alquiler?
Los datos también indican que el costo de alquilar un apartamento en el Valle también ha aumentado significativamente. El Índice de Alquiler Observado de Zillow estima que el precio promedio de un apartamento en el mercado metropolitano de Fresno es $1,591 por mes. Eso es más de $500 más que en enero de 2020.
En los 4.5 años que han pasado desde entonces, estos son los aumentos que enfrentan los inquilinos en los mercados del Valle:
Fresno — enero de 2020: $1,075 por mes; agosto de 2024, $1,591 por mes. Aumento: $516 o 48%.
Bakersfield — enero de 2020: $954 por mes; agosto de 2024, $1,430 por mes. Aumento: $476 o 49.9%.
Modesto — enero de 2024: $1,194 por mes; agosto de 2024: $1,697 por mes. Aumento: $504 o 42.2%.
Visalia — julio de 2022 (primeros datos disponibles de Zillow): $1,181 por mes; Agosto de 2024: $1,336 por mes. Aumento: $155 o 13.1%.
Merced — abril de 2022 (primeros datos disponibles de Zillow): $1,197 por mes; Agosto de 2024: $1,451 por mes. Aumento: $254 o 21.2%.
Madera – Datos no disponibles.
Hanford — Enero de 2024 (primeros datos disponibles de Zillow): $1,142 por mes; Agosto de 2024: $1,275 por mes. Aumento: $133 o 11.6%.
En comparación, los ingresos familiares en toda la región no han logrado aumentar al mismo ritmo. El ingreso familiar medio en el Condado de Fresno aumentó un 24.6% entre 2020 y 2023, según la Oficina del Censo de los EE. UU., pero eso es insignificante comparado con el aumento del 48 % en los alquileres promedio de los apartamentos. También se observan disparidades similares entre el aumento de los ingresos y el aumento de los alquileres en todo el valle, y son mayores que el promedio estatal.
Pero en comparación, los alquileres en el Valle son mucho más bajos que en muchas otras áreas del estado, como San José, con $3,211 por mes, San Francisco, con $2,850 por mes, o una docena de otros mercados importantes donde el alquiler promedio de un apartamento es más de $2,000 por mes.
Alex Bentz, economista de la Oficina del Analista Legislativo del estado, señaló en un informe de agosto que los precios de los alquileres en California han aumentado más rápidamente que los salarios. Entre 2020 y 2024, “los alquileres aumentaron un 26%”, mientras que los salarios por hora aumentaron solo un 21% durante el mismo período.
“Los alquileres mensuales han aumentado significativamente en los últimos años, pero no tan rápido como los pagos mensuales necesarios para comprar una casa”, escribió Bentz en su análisis. “Los pagos mensuales por una casa de dos habitaciones son aproximadamente $2,000 (71%) más que el alquiler de un apartamento o una casa”.
No necesariamente ‘asequible’
El hecho de que los precios de las viviendas y los alquileres sean más bajos en el Valle que en otras partes del estado no significa necesariamente que sean “asequibles” para muchas familias, especialmente con niveles de ingresos que generalmente son significativamente mas bajos que los de hogares de otras regiones de California.
¿Qué significa “asequible”? En general, refleja que los costos de la vivienda (ya sea pagos de una hipoteca más intereses, impuestos y seguros, o alquiler más servicios públicos) sean el 30% o menos de los ingresos de un hogar. Y en el Valle, la asequibilidad de la vivienda ha caído drásticamente desde el primer trimestre de 2020.
En menos de cinco años, por ejemplo, el Índice trimestral de Asequibilidad de la Vivienda de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California (CAR) en el Condado de Fresno ha caído del 52 % en el primer trimestre de 2020 al 28 % en el segundo trimestre de 2024. Esto significa que aproximadamente el 28 % de los hogares tienen el dinero suficiente para comprar una vivienda de precio medio según los precios y los ingresos familiares este año.
En los condados de Kern, Kings, Madera, Stanislaus y Tulare, los índices de asequibilidad de CAR están en sus niveles más bajos o cerca de ellos desde que la asociación comenzó a realizar un seguimiento en 1991.
Carter, presidente de Fresno Realtors, dijo que hay posibilidades de que la asequibilidad “pueda mejorar en el futuro cercano, pero se deben cumplir varias condiciones”.
“Si la Reserva Federal reduce aún más las tasas de interés, como se prevé, las tasas hipotecarias podrían disminuir, lo que podría mejorar la asequibilidad”, dijo. “Un aumento a la cantidad de viviendas que salen al mercado puede ayudar a equilibrar la oferta y la demanda, lo que podría estabilizar o incluso reducir los precios con el tiempo”.
