Precio de la vivienda en Miami-Dade vuelve a alcanzar un nuevo máximo, pese a la caída de las ventas e intereses altos

A pesar de otro mes con disminución de dos dígitos en las ventas, el precio de la vivienda en el Condado Miami-Dade alcanzaron un nuevo máximo por cuarto mes consecutivo en julio.

Miami-Dade alcanzó un precio medio de $631,670 en las viviendas unifamiliares, un alza desde el pico de junio de $622,500 y muy superior a los $570,000 de hace un año, según el reporte mensual de ventas de viviendas de la Miami Association of Realtors, que se publicó el martes. La racha de precios récord comenzó en abril, cuando el condado registró un precio medio de $600,000 en viviendas unifamiliares.

El precio de los condominios también aumentó en julio a un nuevo máximo de $420,000, un alza de $2,000 desde el pico anterior de $418,000 en junio y muy por encima de los $380,000 de julio de 2022.

En Broward, el precio medio de las viviendas unifamiliares se mantuvo en $600,000 el mes pasado, mientras que en el caso de los condominios aumentó a $280,000, en comparación con $265,000 de hace un año.

Mientras tanto, las ventas de viviendas en ambos condados continuaron la racha mensual a la baja de dos dígitos que comenzó en enero. En julio hubo 2,051 cierres de ventas de viviendas en Miami-Dade, casi 14% menos que los 2,375 de hace un año. Broward experimentó una tendencia similar con un descenso de 13% en las ventas el mes pasado, con 2,238 cierres en comparación con 2,575 hace un año.

Aunque los altos intereses hipotecarios, que están en su cota máxima en los últimos 20 años, han dificultado la venta de viviendas en el sur de la Florida, la fuerte demanda de compradores adinerados por una oferta limitada de casas y condominios siguió empujando los precios al alza, según los expertos inmobiliarios, quienes consideran que esta tendencia desequilibrada continuará al menos hasta el segundo semestre de 2023. Eso significa que la mayoría de los compradores de clase media seguirán sin poder comprar vivienda en el mercado regional de la vivienda, asolado por una grave crisis de asequibilidad que se agravó durante la pandemia.

“Normalmente, el volumen de transacciones y los precios se mueven a la par”, dijo Eli Beracha, profesor de Bienes Raíces y director de la Escuela Tibor y Sheila Hollo de Bienes Raíces de la Universidad Internacional de la Florida (FIU).

“Hoy la situación es diferente. Hay mucha menos oferta. Vemos menos transacciones porque las tasas de interés son más altas, y como las tasas de interés son más altas, los compradores no quieren comprar o no pueden comprar. Por otro lado, también hay menos oferta, porque los vendedores no quieren vender y comprar una casa nueva al 7%”.

El altísimo nivel de compras de viviendas en efectivo en julio en Miami-Dade y Broward —casi 40% de las ventas frente al promedio nacional del 26%— demostró una vez más que la gente adinerada de fuera sigue mudándose al sur de la Florida.

El inventario de viviendas el mes pasado se mantuvo escaso en Miami-Dade, con 3.2 meses de casas y 5.1 meses de condominios disponibles. En Broward, hubo 2.8 meses de casas y 3.5 meses de condominios. Los vendedores tienen un fuerte apalancamiento cuando la oferta cae por debajo de seis meses, mientras que los compradores tienen la sartén por el mango cuando el inventario supera los nueve meses, dijeron analistas de la vivienda.

La Florida necesita que se construyan 500,000 viviendas nuevas para satisfacer la demanda de los compradores, mientras que todo el país necesita cuatro millones de viviendas más, según la investigación de Beracha y los datos de la Oficina del Censo federal.

El agente inmobiliario Joseph Mooradian, quien vivió en Orlando 14 años, regresó al sur de la Florida en 2021, antes de la última escalada de precios. Él y su esposo consiguieron un condominio de dos dormitorios y dos baños en Fort Lauderdale por $212,000. Después de invertir $45,000 en renovaciones, su apartamento tiene ahora un valor de $260,000.

“Los precios durante la pandemia se dispararon 25% cada año. Eso cambió lo que cualquier comprador podía permitirse”, dijo Mooradian. “Cuando apareció este condominio, lo compré”.

Como ex bailarín de ballet, Mooradian ha actuado en Broadway y ha recorrido Estados Unidos. Basándose en sus viajes, piensa que ninguna otra región del país puede igualar lo que ofrece el sur de la Florida. Ese atractivo es parte de lo que hace que él y su esposo sigan buscando una casa para comprar por entre $700,000 y $800,000 en Miami Shores, Fort Lauderdale u Oakland Park.

“Mantengo los ojos abiertos”, dijo Mooradian. “Me encanta Miami y estoy allí todo el tiempo por trabajo”.

Ciertamente, las tasas de interés no le favorecen a él ni a ningún posible comprador que deba sacar una hipoteca. Una hipoteca de tasa fija a 30 años acaba de alcanzar una tasa promedio de 7.09%, un aumento espectacular respecto del 5.13% de hace un año.

Aunque se prevé que la escasa oferta de viviendas y las elevadas tasas de interés sigan siendo un reto en el sur de la Florida, el experto inmobiliario Jason Damm espera que los precios promedio se mantengan altos en un futuro próximo.

“Que los precios sean tan altos es alarmante”, dijo Damm, profesor adjunto de práctica profesional en Finanzas de la Universidad de Miami. “[Pero] los precios de la vivienda seguirán siendo los mismos. Le quedan cuatro meses al año. Me sorprendería que los precios bajaran en los próximos cuatro meses”.

El alivio para los compradores pudiera llegar a finales de este año o principios de 2024, cuando Damm y Beracha pronostican que las tasas de interés bajarán. Sin embargo, dijo Beracha, podría ser mejor lanzarse ahora con menos competencia de clase media para comprar una casa o condominio en el sur de la Florida.

“Los compradores, si encuentran un lugar que puedan pagar y se adapte a sus necesidades, deben comprar ahora”, dijo Beracha. “Si esperan a que bajen las tasas de interés, competirán con otras personas. Compren ahora y refinancien un año después, cuando bajen las tasas de interés”.