Porqué agencia de Stanislaus objeta propuesta de Riverbank de construir 2,400 casas

Una propuesta de expansión de 2,400 viviendas de Riverbank hacia el oeste suscitó la preocupación de una funcionaria clave en el proceso de aprobación.

Las preocupaciones se enumeran en una carta fechada el 15 de mayo y dirigida a la ciudad de Sara Lytle-Pinhey, directora ejecutiva de la Stanislaus Local Agency Formation Commission (LAFCO). Según Lytle-Pinhee, el proyecto River Walk consumiría tierras de cultivo de primera calidad y, por el momento, la ciudad cuenta con suficientes zonas residenciales dentro de sus límites actuales.

La propuesta aún debe someterse al obligado estudio de impacto ambiental, que incluye el tráfico, el agua, las tierras de cultivo y otros aspectos. En última instancia, iría ante la Comisión de Planificación de Riverbank para una recomendación sobre cómo debería votar el Concejo Municipal.

El último paso sería la LAFCO, que rige las anexiones a las ciudades en el condado de Stanislaus. Lytle-Pinhey y su personal analizarían la propuesta en detalle para los cinco miembros con derecho a voto. Dos de ellos son supervisores del condado, Vito Chiesa y Terry Withrow. Dos son alcaldes, Richard O’Brien de Riverbank y Amy Bublak de Turlock. Ken Lane representa al público en general.

Riverbank crecería hasta McHenry

River Walk ocuparía alrededor de dos tercios de una anexión de 1,522 acres delimitada por McHenry Avenue, Patterson Road y el río Stanislaus. El resto quedaría aplazado para futuras decisiones de urbanización.

El límite oeste de la ciudad está ahora aproximadamente a medio camino entre las calles Coffee y Oakdale.

La carta de Lytle-Pinhey se adjuntó como “correspondencia informativa” a la agenda de la LAFCO para el miércoles 22 de mayo. Los miembros aún no pueden votar, pero escucharon a varios oponentes a River Walk durante el periodo de comentarios públicos requerido para todas las reuniones gubernamentales en California.

Dijeron que River Walk se construiría en tierras agrícolas especialmente adecuados para la recarga de aguas subterráneas durante las tormentas. Jeani Ferrari, de Turlock, que preside el Grupo de Trabajo sobre Tierras Agrícolas, instó a la urbanización “de relleno” en lugar de la expansión descontrolada de Riverbank.

“Este asombroso recurso, algunas de las tierras de cultivo más productivas del mundo, no debe ser pavimentado si no hemos construido primero, recurrido a la construcción vertical y crecido de forma sostenible”, dijo.

Partidarios citan la escasez de viviendas

Los partidarios de River Walk han afirmado que contribuiría a paliar la escasez de viviendas de la zona con una mezcla de casas unifamiliares y apartamentos. Una pequeña parte sería de “uso mixto”, con viviendas rodeadas de comercios. El lugar contaría con amplios senderos y protecciones para la fauna en el acantilado que domina el río.

Un asesor del proyecto abordó el tema de las tierras de cultivo durante una presentación en febrero ante el Concejo Municipal. El ingeniero David Romano afirmó que la construcción de viviendas suele requerir la pérdida de tierras de cultivo, pero que el condado exigirá la protección de una cantidad similar en otros lugares. También dijo que los agricultores han llegado a ser eficientes en el uso de la tierra que está disponible.

“Todo esto debe equilibrarse”, dijo Romano. Romano intervino en una reunión informativa informal sobre River Walk mientras se distribuía el borrador del informe.

O’Brien ha dicho que River Walk pudiera ser una adición que vale la pena para el inventario de viviendas de Riverbank, pero será revisado a conciencia, incluida la demanda añadida de servicios de la ciudad. Se negó después de la reunión de la LAFCO a discutir el proyecto en detalle.

El borrador del informe medioambiental citaba 6,712 sitios para viviendas en las actuales zonas de crecimiento de Riverbank. Incluyen las tierras ya anexadas a la ciudad, así como su “esfera de influencia”, en donde se pudiera construir en algún momento.

Lytle-Pinhey señaló el inventario de sitios para vivienda en su carta. También dijo que la anexión violaría una política de mantenimiento de amortiguadores alrededor de las comunidades para que tengan identidades distintas. El límite de la ciudad estaría justo al otro lado de McHenry del Del Rio Country Club, que tiene numerosas casas.

“Las políticas de la LAFCO fomentan el crecimiento compacto y eficiente, con preferencia por la urbanización de relleno en aquellas áreas que ya están dentro de los límites de la ciudad, seguidas por las áreas dentro de la esfera de influencia”, escribió Lytle-Pinhey.

La LAFCO regula el crecimiento en todo el estado

Todos los condados de California tienen una LAFCO. Junto con las anexiones de ciudades, evalúan si los organismos locales pueden prestar diversos servicios.

River Walk aumentaría el número de viviendas de Riverbank en un 30% aproximadamente. En la actualidad alberga a unas 25,000 personas. La mayor parte del crecimiento reciente se ha producido cerca del extremo sur, en torno al centro comercial Crossroads.

Riverbank tiene una modesta cantidad de viviendas en el centro, pero un plan aprobado en 2015 esbozó cómo podría revitalizarse el núcleo. Justo al oeste hay una fábrica de conservas vacía donde se sugirió una mezcla transitable de viviendas y negocios.

River Walk proporcionaría:

• 1,550 viviendas de baja densidad, hasta ocho por acre, en un total de 467 acres

• 702 viviendas de densidad media, hasta 16 por acre, en un total de 79 acres

• 180 viviendas de alta densidad, con un promedio de 18 por acre, en un total de 10 acres

• 72 acres de uso mixto

• 69 acres de espacios abiertos cerca del río

• 177 acres de parques y otros espacios abiertos