¿Qué pasará con el horizonte de Miami? ¿Por qué aumentan las compras de edificios de condominios?

El sur de la Florida registró el mayor número de ventas de edificios de condominios a urbanizadores desde la pandemia. Más compras están en planificación, lo que plantea interrogantes sobre el futuro del horizonte del sur de la Florida.

Miami-Dade y Broward vieron 18 compras de edificios de condominios el año pasado, el número más alto desde 2019, cuando ambos condados tuvieron un total de 23 compras, según datos del Departamento de Regulación Comercial y Profesional de la Florida.

El departamento rastrea las rescisiones de regímenes de condominio en todo el estado, y proporcionó datos sobre rescisiones al Miami Herald. Desde 2019, ambos condados tuvieron 73 rescisiones, con Miami-Dade viendo la mayoría. Las compras de edificios de condominios o rescisiones de regímenes de condominio ocurren cuando al menos el 80% de los propietarios se unen y votan para vender a un urbanizador que planea volver a urbanizar el sitio.

Cada vez son más las comunidades de propietarios que quieren abandonar sus propiedades en condominio, según Peter Zalewski, fundador de la consultora inmobiliaria Condo Vultures. Actualmente él está trabajando en un puñado de rescisiones en nombre de asociaciones de condominios y en conversaciones con otras que trabajan en acuerdos. El sur de la Florida, dijo Zalewski, probablemente tendrá 35 compras en 2024. Es el resultado de la tormenta perfecta que golpea a los habitantes de condominios, desencadenada principalmente por el colapso de Champlain Towers en Surfside. El colapso trajo una ola de nuevas regulaciones para las reservas financieras y las inspecciones. En otras palabras, cada vez es más caro vivir en un edificio de condominios y muchos habitantes –especialmente los que tienen ingresos fijos– no pueden seguir el ritmo.

“Al final vamos a ver cómo sube la cifra, por todo lo que ha pasado con el colapso y los seguros”, dice Zalewski. “Algunas personas no quieren tomar una decisión hasta el último minuto. Eso es lo que estamos viendo, un juego de quién se acobarda primero por parte de unas pocas personas en el exterior que no quieren rescindir [el régimen de condominio]”.

La realidad es que la compra de edificios de condominios puede estar ganando adeptos, pero es un camino lleno de resistencia. Si más del 5% de los habitantes se oponen o se resisten, los urbanizadores tendrán un camino pedregoso para la adquisición, como en el caso de Bay Park Towers, en Edgewater, donde las conversaciones llevan tres años. En 2021, la agente inmobiliaria y urbanizadora local Vivian Dimond compitió con un urbanizador de otro estado para adquirir la mayoría de las viviendas de este edificio de condominios frente al mar y hacerse con el mismo. No alcanzó su objetivo, pero planeó quedarse para hacerse finalmente con el control del lugar.

Hoy en día, los urbanizadores son más cautelosos a la hora de entrar en situaciones como la de Bay Park Towers y cualquier otra rescisión de condominios. Hay dos factores que influyen en el comportamiento de los urbanizadores, según Joseph Hernández, socio del despacho de abogados Bilzin Sumberg. Hernández representa a menudo a los urbanizadores durante estas compras, y tiene alrededor de cinco en proceso ahora.

En primer lugar, dijo, las tasas de interés son más altas hoy de lo que eran hace unos años, por lo que la financiación es “dos veces más cara”. Una tasa fija a 30 años para una hipoteca del prestamista hipotecario nacional Freddie Mac ronda el 6.94%, en comparación con el 4.41% en marzo de 2019. En segundo lugar, los bancos comerciales se apretaron el cinturón después de que los reguladores federales acosaran a los actores de la industria debido al cierre del Silicon Valley Bank el año pasado. Los reguladores pidieron a todos los bancos comerciales que comprobaran si estaban sobreexpuestos a algún tipo de activo, y para muchos de ellos en la Florida eso significó demasiados préstamos inmobiliarios y la necesidad de dar un paso atrás en muchos acuerdos futuros.

Con las finanzas en mente, tendría sentido que los urbanizadores fueran más cautelosos con los nuevos proyectos, especialmente los que implican compras a menudo tensas. Aun así, parece que algunas comunidades están maduras para la compra de edificios de condominios. Los mismos cuatro vecindarios siguieron siendo populares para la compra de edificios de condominios desde 2019, incluida la Ciudad de Miami (21, incluido Coconut Grove), Miami Beach (13), Bay Harbor Islands (8) y Fort Lauderdale (8).

¿Qué podría significar para un vecindario tener al menos un edificio envejecido reemplazado por un nuevo rascacielos, no digamos 21 de ellos, como en la Ciudad de Miami? Esta tendencia significa una cosa: cambio. Aunque toma años poner en marcha y construir los proyectos, el horizonte, la densidad y posiblemente incluso el grupo de habitantes que podrán vivir en estos nuevos edificios una vez construidos serán diferentes de los actuales.

Los edificios antiguos suelen ser más pequeños, contienen menos viviendas y, dado que es más barato comprar en edificios de condominios antiguos que en los de nueva construcción, son más diversos desde el punto de vista socioeconómico. Las ciudades con adquisiciones de edificios de condominios de dos dígitos, como Miami y Miami Beach, tendrán inevitablemente un aspecto y una sensación diferentes.

“Imagínense todos esos edificios en proceso de reurbanización en los próximos 10 años”, dijo Hernández. “Veo más condominios. En algunos casos veo más hoteles y resorts”.

El efecto Champlain en condominios de Miami

Champlain Towers South cambió el futuro de los rascacielos. En el verano de 2021, cuando el edificio de condominios de 12 pisos y 39 años de antigüedad situado frente al mar en Surfside se derrumbó. Solo sobrevivió una persona. Tras una intensa misión de búsqueda y rescate, 98 personas fueron declaradas muertas.

El suceso conmocionó a todo Miami-Dade e inspiró un cambio legislativo en todo el estado.

Hoy, la legislatura de la Florida exige que todos los edificios de condominios sean inspeccionados y estén en regla, además de mantener una cantidad mínima de reservas en caso de que se necesiten reparaciones. Antes de Champlain, las comunidades de propietarios no estaban obligadas a mantener un mínimo de reservas. Este cambio se produce a la luz de las primeras conclusiones del derrumbe, que indicaban que Champlain Towers South necesitaba desesperadamente renovaciones, pero sus propietarios habían optado por posponerlas debido a su costo y a lo limitado de sus reservas. Sigue en curso una investigación formal, que se espera concluya este año.

Inmediatamente después del derrumbe, analistas y agentes inmobiliarios predijeron una avalancha de rescisiones de regímenes de condominio entre los edificios más antiguos del sur de la Florida. Sorprendentemente, las rescisiones de condominios en realidad disminuyeron: Miami-Dade y Broward tuvieron siete en 2022, por debajo de 12 en 2021.

Entonces, ¿por qué recién ahora estamos viendo que las rescisiones de condominios aumentan nuevamente? Zalewski dijo que el efecto dominó de la legislación después del colapso de Champlain tomó más tiempo de lo esperado, ya que estos acuerdos tardan alrededor de un año en estar listos por completo y la resistencia pueden hacer descarrilar los planes.

“Se trata de superar la línea de meta”, dijo Zalewski.

Las rescisiones de condominios van en aumento más allá del sur de la Florida. Con sede en Virginia y a menudo asesor en casos tanto en el área metropolitana de Washington DC como en el sur de la Florida, el despacho de abogados Reed Smith Senior Counsel Robert Diamond dijo que las rescisiones de regímenes de condominio están creciendo en Illinois, Virginia, Nueva York, Maryland y Arizona. La Florida, dijo, lleva la delantera.

“Esto está sucediendo donde los edificios tienen 40 o 50 años de antigüedad”, dijo Diamond. “Si se tiene un edificio muy antiguo, es probable que se vean rescisiones. Yo diría que el sur de la Florida está a la cabeza, por los edificios más antiguos”.

La tormenta perfecta en bienes raíces

Champlain puede ser el principal catalizador del creciente número de compras, pero hay otros factores en juego. Los propietarios tienen un montón de razones para abandonar el barco, incluyendo el aumento de las primas de seguro, con la Florida viendo la tasa de crecimiento más alta que cualquier otro estado, una lista negra de Fannie Mae de edificios de condominios en los que se niega a respaldar préstamos, y una cantidad cada vez mayor de inventario de condominios en línea, lo que significa que quienes aspiran a vender tendrán más competencia.

Todo esto indica a los abogados inmobiliarios Hernández, Diamond y al analista de condominios Zalewski lo mismo: más comunidades de condominios picarán el anzuelo y venderán.

“Para el primer trimestre del próximo año, muchos de estos edificios van a estar bajo una tremenda presión financiera”, dijo Hernández. “Para muchos de estos edificios, los números no van a tener sentido”.