Nueve lecciones que nos deja la ‘airbnbficación’ en México y en el mundo

El pasado miércoles 2 de octubre, el Congreso de la Ciudad de México aprobó una serie de modificaciones a la Ley de Turismo, la Ley de Vivienda y la Ley para la Reconstrucción Integral, con objeto de regular y limitar a las plataformas digitales de alojamiento turístico y de corto plazo, como Airbnb y Booking, de modo que las noches disponibles para renta por parte de los huéspedes inscritos en el padrón de dichas aplicaciones no exceda los seis meses por año.

En lo particular, los cambios contemplan la modificación al artículo 36 Bis de la Ley de Vivienda y al 22 de la Ley de Reconstrucción Integral, para que todas las viviendas populares construidas bajo la norma de ordenación 26 o que hayan sido rehabilitadas, por ejemplo, a partir del sismo de 2017, no puedan ser arrendadas bajo dichas modalidades.

Este nuevo paquete de reformas producto de la iniciativa mandada por el jefe de gobierno, Martí Batres, el pasado 13 de septiembre al Congreso citadino, refuerza una serie de medidas adoptadas en marzo pasado, cuyo blanco fue, igualmente, Airbnb, entre las cuales se contemplan: la inclusión del concepto de “anfitrión” en la ley; la creación de un padrón de anfitriones; un límite de hasta tres alojamientos por hospedador; la obligación de cubrir un seguro de responsabilidad civil, así como sanciones por el incumplimiento de las normas. De igual manera, este paquete es complementario de otro grupo de reformas en materia de acceso a la vivienda, aprobado por el Congreso el 22 de agosto de este mismo año.

La legislación mexicana que busca contrarrestar el fenómeno de airbnbficación, una nueva modalidad de gentrificación, ¹ no es aislado, en tanto se suma a una serie de políticas por parte de diferentes gobiernos en todo el mundo que buscan limitar los efectos negativos, sociales y económicos que desde hace varios años está provocando el crecimiento desmedido de los hospedajes a corto plazo registrados a través de la plataforma estadounidense Airbnb. De cada experiencia local, ya sea por su notable parecido con otras o por su carácter inminente, próximo a suceder en distintas latitudes, pueden extraerse una serie de lecciones o conclusiones de sumo valor que resuenan en la coyuntura mexicana. A continuación se presentan las nueve más importantes.

1. Es necesario regular el mercado de vivienda

El diputado del PAN, Diego Garrido López, sostiene que estas medidas atentan contra la propiedad privada. Sin embargo, esto es política y jurídicamente falso, ya que tal y como se establece en el artículo 27 de la Constitución de los Estados Unidos Mexicanos, “la nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público”. En este caso el interés público, el cual es preeminente a los intereses particulares, reside en garantizar el derecho de acceso a la vivienda al grueso de la población, incluyendo precios y condiciones razonables que permitan salvaguardar la vida digna en toda la ciudad.

2. Políticas públicas de perspectiva internacional

La interminable lista de ciudades que han respondido al llamado impostergable de regular las actividades de la empresa transnacional, demuestra que la airbnbficación es parte de una serie de efectos que, inevitablemente, ha traído la globalización capitalista. Por lo tanto, la legislación sobre el mercado de vivienda, además de incluir la dimensión turística, debe partir de aprendizajes cuya información haya sido contrastada con experiencias similares de otras regiones del mundo.

3. El nuevo turismo globalizado

Según datos de la Secretaría de Turismo, en el primer semestre del presente año ingresaron “2 millones 428 mil turistas de internación vía aérea [a México], lo que representa 4.9 % más respecto al mismo periodo de 2023, y 19.5 % más comparado con enero-junio de 2019”, periodo previo a la pandemia. Además de incrementarse el turismo, los periodos y modalidades de hospedaje se han visto modificados desde que Airbnb hizo su aparición en 2008.

Los turistas prefieren hospedarse en complejos que ofrecen, por ejemplo, experiencias locales inmersivas más amplias, más económicas y con mayor privacidad que las tradicionales: “si es un viaje de amigos, para qué pagar por varios cuartos de hotel, si estarás separado de esos amigos. Mejor un Airbnb. Mejor juntos, por menos”, reza uno de tantos anuncios de la empresa que busca resaltar la ventaja comparativa con respecto a los recintos hoteleros. En este sentido, no se encuentra fuera de lugar considerar, como apuntó el diputado César Emilio Guijosa en la plenaria, que las reformas citadinas buscan hacer que la competencia entre Airbnb y la industria hotelera parta de las mismas condiciones legales, de modo que no exista ningún beneficio a favor de alguna de las partes que motive futuras situaciones de injusticia. Sin embargo, esto también es una llamada de atención para dicha industria, en virtud de la cual adapten su oferta a las nuevas demandas de servicios turísticos.

4. Gentrificación sui generis

A diferencia de la gentrificación tradicional, en donde son las grandes empresas inmobiliarias las responsables de invertir el capital para la construcción de nuevos proyectos inmobiliarios que alteran significativamente el paisaje y la vida urbana, en el caso de la airbnbficación el agente externo que irrumpe sobre el mercado parte de una lógica local de organización territorial preexistente. ²

Si bien encontramos una discusión sobre si es Airbnb el que gentrifica o es la actividad de esta empresa la que se hace próspera en zonas gentrificadas, lo cierto es que en el caso mexicano, de los más de 22,000 alojamientos disponibles al día de hoy, la mayoría se concentra en las colonias Condesa, Roma, Juárez, Anzures, Chapultepec, Centro, Tabacalera, Polanco, Nápoles, Del Valle, Del Carmen y Villa Coyoacán, zonas que ya se encuentran gentrificadas o que desde hace años atraviesan un proceso de gentrificación.

5. ¿Clase media versus clase media?

Al seguir el rastro de las zonas más gentrificadas de la Ciudad, es notable que el mercado de Airbnb se encuentra, por lo tanto, igualmente sectorizado y recluido a unas cuantas zonas, por lo que no es posible hallar los mismos efectos en zonas populares.

En este sentido, si se observa el mapa de distribución de alojamientos de Airbnb de la capital, puede observarse que la mayoría de ellos se encuentra en aquellas alcaldías en donde la población es predominantemente de clase media y media alta: Cuauhtémoc, Benito Juárez, Miguel Hidalgo y Coyoacán. Eso quiere decir que la primera en verse afectada y marginada por el alza de precios y la reducción de viviendas disponibles, es la misma clase mesocrática, particularmente la más vulnerable a sufrir los vaivenes y embates económicos provocados por sus congéneres. A diferencia de la gentrificación introducida por los grandes capitales, en esta otra no resulta claro que los vecinos que anuncian sus propiedades en la plataforma de Airbnb puedan considerarse como agentes cuya inversión los convierte en “ganadores” ante el proceso de gentrificación de su propia colonia.

6. Información demográfica insuficiente

Uno de los grandes obstáculos que impiden la implementación efectiva de políticas públicas de carácter urbano es la falta de información demográfica o, en su defecto, del aprovechamiento de la ya existente. Una de las posibles explicaciones a esta deficiencia es que el fenómeno Airbnb es relativamente nuevo. Eran inciertos, hasta hace unos años, los efectos que tendría la falta de regulación sobre este tipo de actividades económicas, por lo cual no era un tema prioritario para las agendas legislativas. Se trata de mercados emergentes, en donde intervienen actores empresariales trasnacionales, para los que no existían métricas con las que fuera posible comparar el impacto de su propagación y crecimiento.

La muestra más significativa de esto es la falta de manejo de datos sobre la situación actual de Airbnb en la Ciudad por parte del gobierno en turno. El primer paso, que ya se ha tomado con estas reformas, es el de crear un padrón de anfitriones, tarea que, a diferencia del padrón de arrendatarios, no representa tantas dificultades por encontrarse todos ellos registrados en la plataforma digital de la empresa.

Por ende, es necesario que el gobierno de la Ciudad de México encabece iniciativas que verdaderamente escuchen y sean receptivas con las investigaciones de los investigadores y especialistas en materias de urbanismo, sociología, ciencia política, historia, antropología, derecho, estadística, etc., de manera que se encuentren al servicio de la resolución de los problemas públicos más acuciantes de la metrópoli.

Este momento de recolección de información también debe ir acompañado de una campaña de sensibilización dirigido a la ciudadanía, de pláticas y foros que generen conciencia del impacto de este fenómeno y, de esta manera, se evite que las medidas gubernamentales sean recibidas como si de un atentado en contra de la propiedad privada se tratase.

7. Aportaciones ambivalentes a la economía

Como lo atestigua la sección Newsroom de la página web oficial de Airbnb, la contribución económica del turismo por esta vía es realmente significativa, generando, para 2023, una suma de 15 mil millones de pesos (datos que, por cierto, es necesario cotejar con otras fuentes). A estas cifras hay que añadir el hecho de que el gasto de los huéspedes “apoyó a más de 63 mil fuentes de trabajo en la Ciudad de México y generó más de $3,300 millones de pesos (más de $190 millones de dólares) en ganancias sin considerar los ingresos de los Anfitriones en Airbnb”. Una parte de estas ganancias y aportaciones indirectas a la economía regional funcionan, a decir de la empresa estadounidense, gracias a las recomendaciones locales que los anfitriones les sugieren a sus huéspedes.

No obstante, estas cifras no contemplan los cambios que la naturaleza de los negocios locales está experimentando a partir del crecimiento de este nuevo tipo de demanda turística, que se traduce en una inminente desatención de las necesidades básicas de la comunidad oriunda. Los nuevos giros comerciales incluyen -como lo atestiguan distintos casos, por ejemplo los de Ciudad del Cabo y Lisboa– locales de comida rápida y para llevar, tiendas de souvenirs o cadenas de marcas internacionales con servicios que ofrecen al consumidor una experiencia homóloga a la de sus países y de otros sitios globalizados. En la ciudad africana la situación se ha vuelto tan drástica que los nuevos edificios están diseñados ex profeso para cubrir la demanda de hospedajes turísticos de corto plazo. No se construye vivienda social que sea digna y habitable, sino pequeños espacios que sean eficientes y rentables.

A todo esto hay que sumar el hecho de que la tendencia de los precios en estas zonas, tanto de la vivienda (ya de por sí escasa) como de los productos y servicios, ha ido en aumento, al grado de ser incosteable para los vecinos que permanecen cuando los turistas se retiran. En consecuencia, las ganancias puramente monetarias se ven contrarrestadas por los costos sociales y económicos de mayor magnitud, de los que los gobiernos locales terminan por hacerse responsables.

8. ¿Qué esperar a corto plazo?

Con la implementación de medidas en distintas ciudades del mundo, algunas más restrictivas que otras, el número de anfitriones ha descendido súbitamente en primera instancia para reorganizarse, en algunos casos, en un segundo momento. En el caso de San Francisco, con la implementación de las restricciones en 2018, el número de hospedajes registrados se redujo a la mitad, de 10,000 a 5,000. Mientras que en el de Nueva York, con la aplicación de la Local Law 18, que exige al propietario registrarse ante el gobierno de la ciudad, vivir en la propiedad que desea alquilar, estar presente durante la estadía del huésped y no hospedar a más de dos huéspedes de manera simultánea, así como infracciones de hasta 5,000 dólares, además de otros efectos recientemente estudiados, “las ofertas se desplomaron de 22,500 a solo 3,227”. En este sentido, si bien el padrón de alojamientos de la capital mexicana es similar a lo que era el neoyorkino hace un año, las regulaciones mexicanas difieren de las estadounidenses en algunos puntos.

El más importante de ellos es que la medida capitalina apunta a desincentivar el uso de la plataforma de hospedajes reduciendo la duración de las estadías permitidas al 50% de las noches del año, así como un límite de tres alojamientos por anfitrión; mientras que las restricciones estadounidenses solo afectan a las estadías de menos de 30 días. Al respecto, la medida aplicada por el Congreso citadino resulta ser más rigurosa en lo económico, en tanto que es muy probable que las ganancias de los hospedadores se vean reducidas en un porcentaje proporcional, eso sin considerar, desde luego, los costos por el cumplimiento de las obligaciones fiscales, que se añaden al impuesto al valor agregado (IVA) y de alojamiento, del 16 % y 5 % respectivamente, que recauda Airbnb.

Esta merma en las ganancias será un factor a sopesar por parte de los anfitriones en el futuro próximo, al momento de decidir si permanecen o no en el negocio de las rentas a corto plazo. Por su parte, por el momento se desconoce si Airbnb hará recaer algún costo extra en el bolsillo de sus clientes.

9. Retos a superar

El principal reto a superar una vez que entren en vigor las nuevas leyes será hacer plausible la coexistencia de los alojamientos a corto plazo con los de largo plazo. Como lo indica la experiencia francesa, el objetivo es que la economía turística pueda complementar y funcionar a la par de la economía local. Por otro lado, será primordial solucionar una de las principales contradicciones que suscita el auge de Airbnb: al mismo tiempo que democratiza y diversifica el acceso turístico a los hospedajes para los visitantes extranjeros, crea nuevos problemas de desigualdad social y agudiza los existentes.

* Mauricio Aguilar Madrueño es maestro en Estudios Políticos y Sociales por la UNAM.

¹ El anglicismo gentrificación proviene de la palabra gentry, una clase social, análoga a la burguesía, conformada en tiempos de la revolución industrial inglesa, compuesta de terratenientes comerciantes que fueron comprando títulos nobiliarios de modo que pudieran disfrutar, aunque fuera sólo en apariencia, del honor y el prestigio de la aristocracia de viejo cuño. Partiendo de este panorama histórico, decir que una zona urbana se ha “gentrificado” es equivalente a suponer que la llegada de la nueva gentry (del latín gens, clan, familia) produce un cambio significativo en la composición del tejido social, ahora conformado por familias con mayor capacidad económica que pasan a morar en el lugar y, por lo tanto, a incrementar el costo de la vida.

² Hamidreza Rabiei-Dastjerdi, Gavin McArdle, William Hynes (2022). Which came first, the gentrification or the Airbnb? Identifying spatial patterns of neighbourhood change using Airbnb data. Habitat International. Volume 125.