¿Le negaron una hipoteca para comprar un condominio en la Florida? Una lista negra secreta, casi gubernamental, quizá sea el motivo

Algunas personas que tratan de comprar un condominio en el sur de la Florida, pero que misteriosamente son rechazadas para una hipoteca, pudieran llevarse una sorpresa: la razón por la que no pueden obtener un préstamo quizá sea que el condominio está en una lista negra secreta casi gubernamental.

Artículos noticiosos y filtraciones de datos a un par de despachos de abogados en Nueva Inglaterra y Fort Lauderdale han confirmado lo que algunos en la industria de condominios sospechaban: que Fannie Mae, una de las dos compañías federales que ayudan a determinar quién califica para hipotecas de vivienda, ha llevado durante al menos dos años una base de datos confidencial de edificios de condominios, incluyendo cientos en la Florida, a los que no respaldará para préstamos, por lo general debido a problemas de mantenimiento o financieros.

La inclusión en la base de datos puede hacer que sea casi imposible para los propietarios y las asociaciones obtener una hipoteca conforme tradicional, para refinanciar u obtener préstamos para reparaciones a tasas o términos normales, dicen expertos en el campo. Como Fannie Mae ha insistido en la confidencialidad por parte de los prestamistas, los solicitantes rechazados no suelen poder averiguar porqué se les rechazó.

La lista negra parece haber crecido sustancialmente desde que Fannie Mae promulgó requisitos más estrictos para que los condominios califiquen para préstamos e hipotecas que respalda un año después del colapso de Champlain Towers South en Surfside en 2021, mientras las asociaciones en toda la Florida y el resto del país pasan apuros para ponerse al día con el mantenimiento retrasado y desarrollar planes para abordar las reparaciones críticas necesarias.

Los dos despachos de abogados que han obtenido la base de datos secreta dicen que harán posible que los propietarios de condominios y los miembros de las juntas directivas averigüen si sus edificios están en ella, y por qué. Han creado un portal digital (http://condoblacklist.oneclicksales.xyz/) donde los dueños y administradores de propiedades verificados pueden pedir a los despachos que verifiquen si su condominio está en la lista negra y, si lo desean, obtener ayuda de los abogados para averiguar el motivo. El despacho de Boston, Allcock Marcus, ha dicho que recibió la base de datos de un tercero y que recibe versiones actualizadas cada dos meses.

Las empresas dijeron que no dará a conocer la lista públicamente porque hacerlo pudiera dañar la reputación de los condominios y potencialmente reducir el valor de la propiedad, creando problemas de responsabilidad. Esa es posiblemente la razón por la que Fannie Mae no había hecho pública la lista, aunque nadie está seguro porque la corporación no ha especificado sus motivos.

Tras haber dado inicialmente largas al asunto, Fannie Mae ha reconocido recientemente la existencia de la lista. Funcionarios de Fannie Mae afirman que crearán una base de datos en la que podrán buscar los propietarios y las asociaciones, aunque no estará en línea hasta el tercer trimestre de 2024.

Mientras tanto, dicen los críticos, los frustrados propietarios de condominios, asociaciones y compradores pueden quedar en el limbo.

“Lo que me molesta es que la gente no puede resolver estos problemas si no saben que existen”, dijo Leigh Katzman, socio fundador de Katzman Chandler en Fort Lauderdale, la segunda firma de abogados detrás del nuevo portal digital. “Pero el hecho de que Fannie Mae lo mantenga en secreto perjudica a las personas que viven en estos edificios de una manera grande”.

La existencia de la lista negra, expuesta por primera vez por el periódico Orange County Register de California a principios de este año y confirmada más recientemente por el Boston Globe, ha dejado atónito a un sector de condominios del sur de la Florida que ya se tambaleaba por las consecuencias del colapso de Surfside, que provocó no solo un escrutinio más estricto por parte de Fannie Mae y su gemela fletada por el gobierno federal, Freddie Mac, sino también reformas radicales por parte de la Legislatura de la Florida.

Cuestiones de transparencia

Dennis Eisinger, un veterano abogado de condominios en Hollywood, dijo que las asociaciones en los edificios donde a los propietarios o compradores se les niegan préstamos ya deberían saber si no están en conformidad con los requisitos del estado o de Fannie o Freddie. Pero dijo que el proceso de aprobación de préstamos no debe estar envuelto en el secreto, señalando que las asociaciones no tienen manera de saber si la información en que Fannie Mae se basa para incluir condominios en la lista es aún exacta.

“Me sorprende un poco que una dependencia casi gubernamental no sea completamente transparente. Realmente deberían serlo”, dijo Eisinger. “Es increíble que exista este problema de secretismo”.

No está claro cuándo se creó la lista, pero Eisinger cree que fue en 2021, tras el colapso de Surfside.

Según el Globe, la lista de Fannie Mae incluía 1,770 propiedades en todo el país en mayo. El número se disparó a 2,308 en octubre, con la mayor parte –casi el 35 por ciento, o alrededor de 800 propiedades– en la Florida. Katzman dijo que alrededor de 250 condominios en los condados Miami-Dade y Broward están en la lista.

Fannie Mae y Freddie Mac, supervisadas por la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA), son corporaciones semiindependientes creadas por el Congreso para hacer posible que los estadounidenses compren viviendas con financiación asequible. Juntas, las corporaciones respaldan aproximadamente 70% de los préstamos residenciales en todo Estados Unidos.

Ambas compran préstamos hipotecarios e hipotecas a los prestamistas y los empaquetan y venden como valores, reduciendo el riesgo, y por tanto los costos, para los prestamistas privados. Ambas también tienen algunos requisitos estrictos en cuanto a las finanzas y las condiciones físicas de los condominios y cooperativas para garantizar que las inversiones sean seguras. La mayoría de los bancos no conceden préstamos si una vivienda no cumple los estándares de Fannie o Freddie, porque eso significa que las agencias no respaldarán los préstamos.

Normas estructurales y financieros

Las razones típicas por las que las corporaciones no respaldan las hipotecas en un condominio van desde reservas o seguros inadecuados, problemas estructurales o de construcción, hasta demasiados impagos y un porcentaje demasiado alto de alquileres.

El año pasado, tras el desastre de Surfside, tanto Fannie como Freddie ampliaron los requisitos para que los condominios pudieran acceder a los préstamos. El resultado fue que los edificios que enfrentan ciertos problemas críticos de construcción ya no calificarían. Las nuevas normas también exigen que los condominios rellenen extensos formularios detallando las condiciones del edificio y la financiación antes de que puedan aprobarse hipotecas u otros préstamos.

En abril, el periódico Register publicó un artículo en el que se detallaba la existencia de una hoja de cálculo secreta de Fannie Mae distribuida a los prestamistas. Con el nombre oficial de “Condo Unavailable Projects and Phases Report” (Reporte de proyectos y fases no disponibles de condominios), enumera los edificios que no reúnen los requisitos para recibir su respaldo y etiqueta la información que contiene como confidencial y reservada.

Los críticos señalan que, incluso cuando las asociaciones consiguen averiguar que están en la lista, aparentemente no hay forma de apelar ni un proceso claro para salir de ella.

Freddie Mac también clasifica las propiedades de condominios como no aptas para su respaldo, pero no distribuye una lista, según reportes noticiosos. En su lugar, proporciona a los banqueros una aplicación móvil para verificar si una propiedad cumple los requisitos para recibir préstamos respaldados por Freddie Mac.

Al parecer, como resultado de los nuevos requisitos de información posteriores a Surfside, la lista negra de Fannie creció rápidamente. Se sabe que muchos condominios antiguos en el sur de la Florida y en otros lugares han pospuesto durante mucho tiempo el mantenimiento y las reparaciones necesarias o no han exigido suficientes reservas financieras para cubrir las obras necesarias.

Se cuestiona el secreto, no las normas

Un proyecto de reforma aprobado por la Legislatura de la Florida el año pasado obliga ahora a los condominios más antiguos a elaborar periódicamente estudios sobre las necesidades de mantenimiento y a forjar reservas para sufragar las obras. A partir de 2025, las reservas deberán cubrir el 100% de las obras estructurales previstas, un estándar que algunos críticos temen que muchos edificios con propietarios de bajos ingresos no puedan cumplir.

Críticos dicen ellos culpan a Fannie Mae no por los estándares más estrictos, que muchos creen que estaban atrasados, sino por no hacer sus determinaciones claras y disponibles para los condominios de manera que puedan hacerles frente.

“Hay cosas que no se hicieron y que debían hacerse”, dijo Katzman, abogado de Fort Lauderdale. “Creemos que lo que estamos viendo ahora es un proceso de puesta al día de lo que ha estado ocurriendo. Esto ha hecho que la lista aumente, y aumentará aún más. Las personas que han vivido en condominios en los últimos 20 años han pagado demasiado poco. Ahora los próximos propietarios van a pagar demasiado.

“Muchas asociaciones no están preparadas para ello. Se avecina una tormenta negra”.

En respuesta a la oleada de críticas suscitada por los reportajes, la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda dijo la semana pasada que tanto Fannie como Freddie harán el proceso significativamente más transparente. Según la agencia, Freddie Mac facilitará a partir de principios del año que viene que las asociaciones sepan si sus edificios cumplen los requisitos para recibir su financiación, y establecerá un proceso de apelación para los que no los cumplan.

“La FHFA se ha comprometido a garantizar y priorizar la seguridad financiera y física de los prestatarios y ocupantes de condominios y cooperativas para apoyar la propiedad sostenible de viviendas”, dijo la dependencia federal de vivienda en un comunicado.

Mientras tanto, Katzman dijo que su firma y sus socios de Boston puede ayudar a los condominios afectados y los propietarios de unidades a entender por qué están en la lista, pero deben firmar un acuerdo limitado primero para que los abogados no se encuentren con problemas de responsabilidad. Los despachos también pueden ayudarles a salir de la lista.

Pero Eisinger y otros expertos señalan que, al crear la lista negra, Fannie Mae ha creado un círculo vicioso para los condominios. Si no han hecho las reparaciones necesarias o apartado el dinero suficiente para cubrir las obras, ahora no pueden obtener préstamos respaldados por Fannie o financiación para hacer las reparaciones. Eso significa que se enfrentarán a tener que pagar más en un momento en que las tasas de interés son altas y muchos condominios han sido “golpeados” por las tarifas de los seguros de vivienda por las nubes, dijeron Eisinger y Katzman.

Eso puede poner a los propietarios individuales que no son ricos en una situación literalmente imposible, dijo Katzman.

“Si soy propietario de un edificio que está en la lista negra y me imponen una tasación de $10,000, normalmente puedo refinanciar mi vivienda. Pero ahora no puedo hacerlo. O vendo la unidad, pero ahora tampoco puedo venderla”, dijo. “Es como una tormenta perfecta”.