Yahoo Noticias Lotes en litigio del ‘Rey de Coconut Grove’ que dejaron a compradores frustrados terminarían así
Se suponía que se iban a construir nuevas casas de millones de dólares en una docena de terrenos de primera en Coconut Grove. Pero un urbanizador acusado de fraude –y arruinado, según su abogado– nunca cumplió sus promesas a los ansiosos compradores que le dieron enormes depósitos, y es probable que las propiedades se subasten al mejor postor.
El administrador judicial Alan Fine, designado para gestionar el laberinto del caso contra el autodenominado “Rey de Coconut Grove” Doug Cox; su pareja, Nicole Pearl, y sus empresas, pidió a la jueza Jennifer Bailey, del Tribunal de Circuito de Miami-Dade, que apruebe la venta de los lotes no urbanizados.
Algunos de los lotes están todavía bajo contrato con compradores que han esperado años a que se construyeran sus casas que mientras las fechas de finalización vinieron y se fueron sin que pasara nada en las propiedades. Cox no había sacado los permisos de obra. Cuatro de las propiedades tienen casas antiguas que están a punto de ser demolidas. Las demás están vacías.
Los precios de venta en el Grove se han duplicado desde 2020 –y las tasas hipotecarias se han triplicado– conforme el mercado de la vivienda de Miami entraba en auge durante la afluencia de nuevos habitantes durante la pandemia del COVID. Los compradores originales dicen que no pueden pagar los precios actuales y quieren que se respeten sus contratos.
Pero uno de los deberes de Fine es “maximizar los activos y minimizar los pasivos” de las empresas de Cox, por lo que decidió iniciar el “proceso de comercialización de los lotes para una venta al por mayor” al valor actual de mercado. Cox también vendió 12 casas adosadas casi terminadas en Coconut Avenue, en el Grove, pero no ha permitido a los compradores completar las ventas y mudarse; esas propiedades también están bajo el control de Fine, a quien Bailey nombró administrador judicial en mayo.
Surge postor
Fine ya tiene un comprador que está ofreciendo $16.5 millones por los 12 lotes sin desarrollar: Red Treehouse LLC, una empresa constituida hace dos semanas en Wyoming por Phillip Sylvester, un inversionista inmobiliario con sede en Chicago y socio de Cox desde 2015 en una empresa conjunta para construir y vender casas en Grove.
Sylvester está demandando a Cox, alegando que él también fue engañado por Cox, quien rompió su acuerdo y dice que Cox le adeuda $7 millones.
Sylvester dijo que descubrió lo que Cox estaba haciendo cuando leyó un artículo de marzo en el Miami Herald, se enfrentó a Cox y luego, temiendo que Cox se embolsara el dinero y llevara a las empresas urbanizadoras a la quiebra en un “esquema fraudulento”, presentó la solicitud de emergencia para que un administrador judicial se hiciera cargo de la administración.
Fine dijo que la oferta de Sylvester lo califica como el “comprador pantalla” o primer postor. Si nadie supera su oferta, él compra las propiedades que inicialmente compró y acordó urbanizar con Cox hace cinco años.
“El administrador judicial ha determinado que la venta de los lotes al comprador en virtud del acuerdo como ‘comprador pantalla’ y una subasta regida por los procedimientos propuestos en el presente documento permitirá al administrador obtener la mejor y más alta oferta para los lotes”, dijo Fine en su moción a Bailey.
¿Cuál es el objetivo de Fine para los lotes no urbanizador destinados a la docena de propiedades de Cox adicionales que han tenido casas adosadas casi terminadas en ellas durante al menos dos años? No está claro.
Las casas adosadas están todas bajo contrato con compradores, algunos bajo contratos dobles e incluso triples. Las casas adosadas de 4,000 pies cuadrados fueron mencionadas inicialmente en los contratos con un valor de $1.2 millones a $1.8 millones, con depósitos que van de $300,000 a $550,000.
Cox y Pearl están acusados en los registros judiciales de retrasar a los compradores y evitar que se muden al no completar las inspecciones finales y la obtención de certificados de ocupación, mientras revendían las casas a precios más altos y cobraban depósitos más grandes a los compradores desprevenidos posteriores.
Cox no ha respondido a las reiteradas preguntas del Herald.
Fine calcula que Cox y Pearl cobraron $22 millones en depósitos en cinco años, incluidos $3.3 millones de cuatro compradores de una sola casa adosada en 2960 Coconut Ave. Tres personas tienen contratos sobre ella ahora, incluyendo uno por $2.475 millones con un depósito de $742,500 de febrero de 2022 y uno por $2.375 millones con un depósito de $1.52 millones de enero, según las demandas. El tercero, por una cantidad no especificada, se firmó en diciembre, según los registros judiciales.
Todo el tiempo, los compradores dicen que Cox y Pearl les aseguraron que estaban cerca de completar los toques finales, engañando a algunos mientras se mudaban a Miami desde Nueva York, Chicago y California, colocaban sus pertenencias en almacenamiento y vivían con familiares o apartamentos alquilados –con tarifas de alquiler por las nubes– en previsión de mudarse a sus casas de ensueño en un plazo de 60 días. Algunos de los compradores originales recorrieron las casas adosadas en 2020 y 2021 y supusieron que, como a las viviendas solo les faltaba un espejo aquí o un accesorio allá, cerrarían la compra en cuestión de semanas.
En lugar de eso, Cox colocó carteles de “Prohibido el paso” y cámaras de seguridad y les prohibió pisar las propiedades.
Cox, urbanizador en uno de los mercados más candentes del país, no ha cerrado la venta de una vivienda desde 2019.
“Todavía no he visto ningún intento sustancial y concienzudo de cumplir los contratos legalmente vinculantes de los compradores”, dijo Michael Coyne, que compró una de las casas adosadas de Cox en Coconut Avenue por $1.6 millones en 2021 y depositó $487,500. “Esperamos un resultado justo. Esperamos que la jueza y el administrador judicial trabajen en nombre de las víctimas agraviadas que han sufrido una injusticia y un grave perjuicio financiero como resultado del fraude”.
“Estoy dispuesto a terminar de comprar mi casa ahora mismo sin cédula de habitabilidad. Creemos que los compradores originales merecen esa oportunidad”.
‘Rey de Coconut Grove’ enfrenta ejecución hipotecaria. Los compradores pudieran perder sus casas
$20 millones perdidos
El valor estimado de todas las propiedades –los terrenos y las casas adosadas– es de entre $65 millones y $69 millones. Las reclamaciones de compradores, inversionistas, Sylvester y un prestamista que está cobrando un interés del 24.5% suman $85.5 millones, según Fine. Al menos faltan $20 millones y el equipo de abogados y contables forenses de Fine está buscando en cuentas bancarias y “una miríada de transacciones cuyos detalles son actualmente turbios”. Muchos documentos y registros no han sido facilitados por Cox y Pearl.
Fine también está examinando un préstamo de $33 millones de Altamar Financial Group a Cox. Después de seis prórrogas y con intereses devengados al 24.5%, o $22,251.37 al día, las empresas de Cox, Send Enterprises y Drive Development, adeudan $43,087,028, según una acción de ejecución hipotecaria de Altamar.
“También estoy investigando varias transacciones de financiación a corto plazo y alto interés que podrían no haber sido legales, o que podrían ser nulas o anulables según la ley de la Florida, si, por ejemplo, los activos de Send se usaron para pagar pasivos de otros por los que se proporcionó a cambio un valor insuficiente o nulo para Send”, escribió Fine en su informe del 10 de julio a Bailey.
