¿Legisladores de Florida solucionaron el lío de condohoteles o crearon ‘dictaduras’ para urbanizadores?

Un litigio sobre un complejo hotelero y de apartamentos de lujo en Miami Beach se extendió este año al Capitolio de la Florida, donde legisladores han dado a hoteleros y urbanizadores ventaja en las disputas con los habitantes sobre las zonas comunes de los denominados “condohoteles” y han socavado potencialmente una reforma clave puesta en marcha tras el derrumbe de Champlain Towers en Surfside.

Debido a una enmienda de última hora, un extenso proyecto de ley sobre condominios de 154 páginas que fue aprobado por unanimidad en la Cámara y el Senado estatales establece que los habitantes de condominios en edificios de uso combinado solo son propietarios de lo que se les ha dado por adelantado en los contratos redactados por los urbanizadores. Esto a menudo incluye solo las unidades en sí, lo que significa que las personas que residen en condohoteles pudieran verse obligados a pagar costosas cuotas de mantenimiento y las evaluaciones impuestas por los operadores comerciales para cosas como ascensores, vestíbulos y piscinas, pero sin ninguna opinión sobre el tamaño de la factura, cómo se gasta su dinero o cómo se gestionan los activos.

El proyecto de ley, patrocinado por la representante estatal de Miami Vicki López, “priva a los propietarios de sus minisociedades democráticas y los pone a merced de dictaduras dirigidas por hoteles y urbanizadores”, escribió en abril al gobernador Stevan Pardo, abogado de las asociaciones de condominios del complejo Carillon de Miami Beach.

El cambio, que entraría en vigor con carácter retroactivo, aplicaría a todos los propietarios de condominios en edificios de uso mixto, que están volviéndose cada vez más populares entre los jubilados que buscan establecerse en edificios gestionados como resorts por destacadas marcas hoteleras.

Sin embargo, la ley surgió a raíz de un litigio de varios años entre los habitantes y el propietario del hotel y spa en el Carillon, y en su elaboración colaboraron un asesor del Carillon Hotel y su banco mercantil afiliado Z Capital. El Carillon Hotel recibió recientemente una fallo de $16.3 millones que está apelando en relación con las tarifas y gravámenes, y sigue peleando con los propietarios de condominios en los tribunales sobre si sus asociaciones de condominios tienen algún poder de decisión sobre las zonas comunes, incluido el funcionamiento del spa y el hotel.

“Es importante destacar que, sin esta aclaración de la ley, aquellos de nosotros que representamos a los urbanizadores de estos proyectos estamos muy preocupados de que la industria hotelera ya no esté dispuesta a operar hoteles dentro de estas estructuras de uso mixto en la Florida”, dijo Mark Grant, consultor y socio inmobiliario de la firma de Fort Lauderdale Greenspoon Marder, en su propia carta al gobernador Ron DeSantis.

Grant dijo al Herald/Times que ni el Carillon Hotel ni Z Capital habían participado en la redacción del proyecto de ley. Dijo que no discutió el lenguaje con estas entidades, pero sí con el abogado principal en su caso.

DeSantis aún no ha dicho si va a firmar la legislación, que aún no ha sido enviado a su escritorio.

CÓMO AFECTA EL PROYECTO DE LEY A LA PELEA DEL CARILLON

Aunque los propietarios de condominios y empresas en toda la Florida se han enfrentado cada vez más sobre la propiedad y la supervisión de la propiedad compartida en torres de condominios de uso combinado, el caso del Carillon se ha considerado un momento decisivo para los urbanizadores y hoteleros.

Una sentencia de enero de 2023 en el caso sostuvo que el Carillon Hotel y el urbanizador estaban quitando a los habitantes una propiedad que debería ser de todos a través de un contrato llamado declaración maestra.

Abogados de los urbanizadores dicen que la sentencia creó un nuevo precedente que desconcertó a los urbanizadores que pretendían construir nuevos hoteles emblemáticos en edificios de uso mixto y generó nuevas demandas sobre asuntos similares desde Riviera Beach hasta Fort Lauderdale y South Beach.

“Si los hoteles no pudieran controlar el aspecto de estos edificios, dejarían de instalarse en ellos. Y así es como se están urbanizando ahora los downtonws, con estos edificios de usos múltiples”, dijo Grant, el consultor de Carillon Hotel y Z Capital, en una entrevista con el Herald/Times. “Y si no pudiéramos atraer a los hoteles de lujo a esos edificios, sería muy malo para la economía”.

En respuesta, un grupo de abogados encabezado por Grant empezó a redactar un proyecto de ley para “aclarar” la ley, según el proyecto de ley, a su favor. El grupo empezó con abogados de urbanizadores y suscriptores de títulos y acabó ampliándose para incluir a abogados de asociaciones de condominios.

“Fue idea mía proponer esta legislación y luego reuní a un equipo de abogados muy, muy destacados que trabajaron juntos en esto”, dijo Grant en una entrevista con el Herald/Times.

Al final, su lenguaje fue tomado de un proyecto de ley diferente e incrustado en el de López, aunque pudiera influir en decenas de edificios de condominios y cambiar la trayectoria de las demandas en todo el sur de la Florida.

Grant dijo que la sentencia de enero que él y sus colegas trataban de anular fue inherentemente errónea porque rompía con antiguos precedentes. Pero pensaba que el juez, Michael Hanzman, falló como lo hizo porque estaba muy influenciado por un caso diferente que presidió: el derrumbe de Champlain Towers en 2021.

Hanzman dijo al Herald/Times que no podía hacer comentarios. Pero Grant dijo que habló con Hanzman sobre el tema durante un almuerzo después de que el juez se retiró.

“Mientras escribía el dictamen sobre el Carillon, acababa de terminar de redactar el de Champlain Towers y no quería permitir que el operador del hotel decidiera cuándo se iban a reparar las partes estructurales del edificio”, dijo Grant. “Quería que la asociación de condominios pudiera hacerlo”.

Grant añadió sobre Hanzman: “Consideraba que la asociación de condominios estaría mejor capacitada para asegurarse de que el edificio fuera estructuralmente sólido”.

Tras la aprobación del HB 1021, es poco probable que eso ocurra. Grant sostiene que el operador del hotel se asegurará de que el edificio esté bien mantenido.

Cómo afecta el proyecto de ley una reforma clave en Surfside

Al permitir a los urbanizadores hoteleros reclamar toda la propiedad excepto las unidades de condominio mismas mediante contratos conocidos como declaraciones maestras, los legisladores han permitido potencialmente a los urbanizadores eximirse del estudio de reserva para integridad estructural del estado.

El estudio es una de las dos principales reformas aprobadas por los legisladores tras el derrumbe de Champlain Towers. Funciona en coordinación con la otra reforma clave, la inspección una vez que el edificio ha cumplido cierta cantidad de años.

Es ;a inspección de ingeniería que se exige a todos los edificios de condominios, incluidos los de uso combinado, cada 25 o 30 años..

Cada 10 años después de la creación del edificio, las asociaciones de condominios deben realizar un estudio de reserva para integridad estructural —una inspección visual que también usa información del reporte de inspección— para determinar cuánto costará reparar los componentes cruciales de la infraestructura y cuánto deben ahorrar las comunidades para esas reparaciones.

Esos componentes de infraestructura cruciales incluyen: el tejado, los muros de carga, los sistemas de protección contra incendios, la fontanería, los sistemas eléctricos, la impermeabilización y pintura exterior, las ventanas y puertas exteriores y otros elementos cuyo mantenimiento o sustitución costará $10,000 o más.

Pero los espacios comerciales están exentos de reservar dinero para esas reparaciones. Y algunos abogados dijeron al Herald/Times que en los edificios de uso mixto en los que el urbanizador hotelero es propietario de todo excepto de las unidades de condominio mismas, esos complejos también podrían quedar al margen del propio estudio.

Roberto Blanch, abogado de asociaciones de condominios de Siegfried Rivera en Miami, cree que los documentos de declaración dictarán si el estudio de reserva es necesario para un condominio situado en un edificio de uso mixto. Al asesorar a una asociación de condominios sobre las partes de un edificio para las que debe hacerse el estudio, vería qué se define exactamente en los documentos como parte de la propiedad del condominio y, a continuación, cruzaría la referencia con los requisitos específicos para el estudio de reserva para integridad estructural tal como se define en los estatutos. Les aconsejaría que hicieran el estudio solo para esos componentes del edificio.

“¿Y si no tienen ninguna responsabilidad sobre el grupo de elementos enumerados en los estatutos para los que debe elaborarse un estudio de integridad estructural? En ese caso hipotético, le diría a mi cliente: ‘Mire, no tiene que hacerlo porque solo es responsable de financiar las reservas de esas partes del edificio que está obligado a mantener’”, dijo Blanch.

¿Y si, en ese caso, su cliente, la asociación de condominios, dijera al urbanizador hotelero que necesitan que se realice el estudio de reserva para integridad estructural?

“El propietario del hotel podría decir: ‘Un momento, no estoy obligado por ley a obtener el informe’”, dijo Blanch.

Eugene Stearns, uno de los abogados de las asociaciones de condominios y propietarios de unidades en el Carillon, dijo algo similar cuando se le preguntó si, en una situación en la que el urbanizador hotelero fuera propietario de todo excepto de las unidades de condominio del edificio, el edificio estaría obligado a someterse a un estudio de reserva.

“Creo que no en la forma en que la enmienda está escrita”, dijo Stearns por correo electrónico, refiriéndose al lenguaje añadido al final que López incorporó en el proyecto de ley HB 1021 el 21 de febrero. “Debido a que la nueva enmienda permitiría que la propiedad común más vulnerable (junto con todo lo demás), como piscinas en la parte superior de garajes de estacionamiento cerca del océano, quede en manos del urbanizador para siempre; nadie estará obligado a inspeccionar o proporcionar reservas adecuadas para la propiedad para mantener y estabilizar esa propiedad”.

López, patrocinadora del HB 1021, no está de acuerdo en que los edificios de condominios de uso mixto quedarían excluidos de los estudios de reserva para integridad estructural exigidos tras la aprobación de su proyecto de ley.

“Todos los edificios de condominios, incluidos los edificios de condominios de uso mixto, de tres pisos o más tendrán que completar un estudio de reserva para integridad estructural antes del 31 de diciembre de 24”, dijo López por mensaje de texto el viernes. “Para mí, la seguridad de los edificios de condominios es de suma importancia como lo es el estudio de reserva para integridad estructural, que asegura que los edificios tendrán las reservas para mantener la integridad estructural de esos edificios”.

“Dados los puntos de vista contradictorios, me siento obligada a aportar más claridad a este tema en mi proyecto de ley de condominios del próximo año”, dijo López. Añadió que no tenía intención de exigir a empresas como los urbanizadores hoteleros que tuvieran reservas para reparaciones de infraestructura bajo su control porque “casi siempre” tienen “el dinero de los ingresos generados por sus operaciones para hacer las reparaciones cuando sea necesario”.

Qué consiguen los propietarios de condominios

Aunque los propietarios de unidades de condominio quizá no puedan controlar mucho en los edificios en los que viven después de la aprobación del HB 1021, tendrán que pagar su parte del mantenimiento de las instalaciones compartidas en esos edificios.

Según el proyecto de ley, este acuerdo será más claro para los propietarios antes de que compren sus condominios a través de un resumen de divulgación. Y se definirá claramente de qué parte de estos costos son responsables. También podrán auditar los libros para asegurarse de que no se les está cobrando de más.

Si se les cobrara de más, podrán usar estas auditorías para demandar al urbanizador hotelero por incumplimiento de contrato, de forma similar a lo que hicieron los habitantes del Carillon para ganar su sentencia de $16.3 millones.

“Pero lo que no pueden hacer es reclamar la propiedad de bienes que no son suyos”, dijo Brian Dervishi, el principal abogado del hotel y su filial, Z Capital, en el Carillon.

Michael Gelfand, un abogado de asociaciones de condominios que trabajó en un primer borrador para el proyecto de ley y que tiene clientes potencialmente afectados por ella, dijo que los abogados de asociaciones de condominios estaban en una situación difícil al defender a floridanos ricos que ahora potencialmente tienen menos control sobre sus instalaciones compartidas en virtud del proyecto de ley.

“El problema que sigo escuchando de los intereses de los urbanizadores es que ‘esta gente no necesita ayuda, el tipo que compra un condominio de $10 millones en Miami Beach lo hace con los ojos bien abiertos’”, relató Gelfand.

¿Y pensaba Gelfand que se haría un estudio exhaustivo de reservas para integridad estructural en un edificio en el que un urbanizador hotelero controlara todo menos las unidades?

“Sí, crucemos los dedos”, dijo Gelfand. “Porque la asociación de condominios va a seguir teniendo que pagar una parte importante de ese mantenimiento. Y en lugar de imponer a los propietarios una cantidad enorme de una sola vez, querrán tener reservas cada año”.

Gelfand añadió: “Y si no quieren pagar esa evaluación, querrán que se retrasen las obras. Y así es como acabamos donde estábamos con el derrumbe de Champlain Towers”.