¿Hogar dulce hogar? En el sur de la Florida la gente no se muda mucho. Esta es la razón

Hace seis años, Tanjim Hossain y su esposa, Christine Oliver, compraron una casa de una sola planta en una parcela de esquina salpicada de palmeras en la zona peatonal de North Miami.

Acababan de vender su primera casa en Homestead y querían mudarse a un vecindario más transitable y cercano a sus empleos. Desde entonces, tuvieron un hijo y están dispuestos a abandonar su nido de dos dormitorios y un baño, ansiosos por ampliar su progenie.

Pero luego de un año buscando casa, reconsideraron sus planes: se quedarán aquí al menos un año más. Si venden ahora, dijo Hossain, van a verse presionados a encontrar otra casa más grande —que no sería más cara que lo que quisieran pagar— que sus actuales 1,349 pies cuadrados en el mismo vecindario.

“Soy prudente. No hay nada en términos de factores macroeconómicos que me haya hecho sentir que este es el momento de comprar. Parte de eso es que tenemos una buena casa”, dijo Hossain, profesor de Matemáticas y Ciencias de 31 años en la escuela intermedia Carol City en Miami Gardens. “Querer una casa nueva es un deseo, no una necesidad”.

Al igual que Hossain y Oliver, los nuevos estudios muestran que cada vez más propietarios del área de Miami se quedan más tiempo en sus viviendas. En marzo, la empresa de listados e investigación inmobiliaria Point2 Homes publicó su primer informe sobre la propiedad de viviendas en Estados Unidos, en que se analizaba el tiempo medio que un comprador permanece en su residencia. La empresa analizó un puñado de mercados urbanos del país, incluida la ciudad de Miami y distintos vecindarios del Condado Broward, como Fort Lauderdale. Calculó la tenencia de la vivienda basándose en datos de la empresa PropertyShark, restando la fecha de venta más reciente y la venta anterior de las propiedades.

Miami tiene una tenencia media de la propiedad de la vivienda de siete años a partir de 2022, superior a los seis años en 2012, según los datos de Point2 Homes. El tiempo que los propietarios se quedan en su vivienda también aumentó un año en la última década en Fort Lauderdale, a seis años en 2022, de cinco en 2012. Aun así, la cifra en el sur de la Florida está por debajo de la media nacional de alrededor de 10 años para el mismo período, según la información más reciente de la National Association of Realtors (NAR).

Anecdóticamente, el Miami Herald escuchó de personas durante el acelerado mercado de la vivienda de los últimos dos años que se quedaron en lugar de mudarse, porque habrían comprado en el extremo superior del mercado; asimismo, otras personas con años de capital inmobiliario vendieron cuando el valor de las viviendas se aceleró, recogieron beneficios y se trasladaron a lugares más baratos en la Florida o fuera del estado y compraron casas nuevas, pero este nuevo informe es la primera vez que el Herald tiene datos de más de 10 años sobre los condados Miami-Dade y Broward sobre el número medio de años que los residentes conservan sus casas.

A Hossain no le sorprende esta tendencia, teniendo en cuenta la creciente población de la generación millenial, nacida entre 1981 y 1996. Millennials como él y su mujer, dijo, “Queremos más. Es parte de la mentalidad de Miami; Miami es como un Nueva York moderno: todo el mundo tiene ganas de mejorar”.

Zona de paso

Los expertos inmobiliarios atribuyen la tendencia en el sur de la Florida a que es un mercado inmobiliario transitorio, impulsado por personas que buscan oportunidades, que entran y salen de la región a un ritmo más rápido en comparación con otras partes del país.

“Normalmente, cuanto menor es el número de años que los propietarios se quedan con su casa, más móvil se es y hay más oportunidades económicas”, dijo Ken H. Johnson, profesor de Finanzas especializado en bienes raíces en la Universidad Atlántica de la Florida (FAU).

Antes que comenzara la pandemia en marzo de 2020, los compradores extranjeros tomaron la delantera a la hora de influir en el inventario de ventas y alquileres de la región. Los habitantes de toda la vida y los miamenses se quedaban fuera del mercado residencial debido al interés y la competencia internacionales. El coronavirus cambió el terreno de juego, con los compradores extranjeros limitados por las restricciones de viaje y, más tarde, por la fortaleza del dólar. La pandemia dio paso a un nuevo participante clave en el panorama inmobiliario regional: los compradores de otros estados, principalmente del noreste.

Desde 2021, los ejecutivos han acudido en masa al sur de la Florida aprovechando las ventajas del trabajo a distancia. Muchos empleados y nómadas digitales los siguieron, eligiendo abandonar las estrictas políticas de pandemia, los altos impuestos y los inviernos desagradables en muchos lugares del país por el clima cálido del sur de la Florida y que no hay impuesto estatal a los ingresos; le secundaron las empresas, que abrieron sucursales en los núcleos urbanos de Miami, Fort Lauderdale y West Palm Beach. Cuando el año pasado se levantaron las restricciones de viaje, los compradores extranjeros regresaron y contribuyeron a aumentar la competencia y el precio de la vivienda de la zona.

La emigración agravó la crisis inmobiliaria del sur de la Florida, empujando a líderes como la alcaldesa Miami-Dade, Daniella Levine Cava, a declarar el pasado abril el estado de emergencia por la asequibilidad de la vivienda. Los habitantes sienten la presión de la crisis inmobiliaria, independientemente de su estatus socioeconómico. ¿Cuál es el resultado? Algunos propietarios de viviendas que habían comprado antes durante la pandemia decidieron esperar y decidieron evitar las escasas ganancias, la dura competencia y los precios de venta históricamente altos que alcanzaron un precio medio de $575,000 para las casas en Miami-Dade en octubre de 2022.

“En el papel somos ricos”

En última instancia, la elección de cuándo vender una casa es personal, un factor difícil de calcular en la investigación demográfica. Un ejemplo son Hossain y su esposa.

“Hay muchas cosas que se muda. Si queremos tener un segundo hijo, lo ideal sería mudarnos ahora a una segunda casa”, dijo Hossain. “Es un dilema. No querríamos un segundo hijo si no conseguimos una casa más grande y no necesitaríamos una casa más grande si no fuéramos a tener otro hijo”.

La pareja quiere ganar más para permitirse el costo y el mantenimiento de una casa más grande en su vecindario en North Miami. Como maestro de una escuela pública en Miami Gardens, Hossain gana $75,000 al año. Su esposa gana $75,000 anuales como gestora medioambiental del Departamento de Salud de la Florida. Los $150,000 anuales combinados siguen sin ser suficientes para comprar cómodamente su casa ideal de tres dormitorios, dos baños y 1,500 pies cuadrados en North Miami, donde el precio medio de venta de una casa ronda los $555,000. Están ahorrando para gastar hasta $800,000 en la casa de sus sueños.

Hossain y Oliver consideraron una vez la posibilidad de vender su casa y abandonar la Florida en busca de oportunidades en Seattle. Aunque Oliver a veces menciona Seattle, Hossain dijo que reconsideraron una mudanza al otro estado este año con perspectivas de trabajo mejores y mejor pagadas para estar cerca de sus padres, que viven cerca y cuidan a su nieto entre semana. Están contentos de quedarse aquí por ahora y evitar la búsqueda de casa, incluso en su propio patio.

“En el papel somos ricos”, dijo. “Cientos de miles en capital. Es bonito cuando piensas a largo plazo y en querer jubilarte dentro de 30 años”.

Pero los expertos inmobiliarios afirman que el tiempo que un propietario se queda en su vivienda puede considerarse positivo o negativo, según el punto de vista, dijo Fernando Ferreira, profesor de Inmobiliaria en la Escuela de Negocios Wharton de la Universidad de Pennsylvania en Filadelfia.

Indicadores divergentes

Por una parte, según Ferreira, el tiempo comparativamente más corto de propiedad de una vivienda puede ser una señal de movilidad económica positiva. En el sur de la Florida, los compradores acumulan suficiente capital en siete años para vender y comprar la casa de sus sueños, tal vez más espaciosa para una familia más numerosa o en un barrio más moderno. Al fin y al cabo, no es tan importante como el momento de la compra en un ciclo inmobiliario. Comprar ahora, por ejemplo, significaría adquirir una vivienda cerca del pico de precios. Los propietarios tendrían que esperar varios años para recuperar la inversión, a diferencia de los que compraron en 2019 o 2020, que la recuperaron en 2022. En otros mercados inmobiliarios de todo el país, podrían tener que esperar más tiempo acumular suficiente plusvalía.

Las perspectivas positivas funcionan si por supuesto el mismo vendedor se queda en Miami, encontrando o manteniendo un empleo que sostenga su nuevo estilo de vida y morada.

Por otro lado, una permanencia corta podría estar contando una historia diferente, que los de aquí conocen demasiado bien: Miami sigue siendo una ciudad de paso. Los compradores e inversionistas extranjeros han inundado Miami durante años para estacionar aparcar su dinero en propiedades inmobiliarias en forma de segundas o terceras residencias, dijo Mike Pappas, presidente y presidente ejecutivo de la empresa de corretaje The Keyes Company. Cuando estos mismos compradores están listos para irse a otra comunidad, venden sus propiedades.

Los habitantes siguen una tendencia similar, dijo Pappas. A lo largo de los años, los habitantes abandonaron el sur de la Florida para buscar trabajos mejor pagados o para mudarse a una comunidad con un costo de vida más bajo, donde los salarios alcanzan para un estilo de vida más cómodo, la jubilación o una vivienda más grande.

“Miami puede ser una ciudad más transitoria. En Miami nos movemos más”, dijo Pappas. “Hay mucha gente que viene de lugares muy distintos. Yo nací aquí, pero yo soy probablemente una cosa rara”.

La tenencia media de siete años de vivienda en Miami podría levantar algunas banderas rojas para aquellos familiarizados con la Gran Recesión y el mercado inmobiliario de la Florida latiendo en el corazón de la crisis de ejecuciones hipotecarias.

“Tuvo el auge y la caída y tuvo una tasa extremadamente alta de ejecuciones hipotecarias. Muchas familias compraron casas y en 2007 y 2008 se quedaron sin ellas. Las tasas de ejecución hipotecaria volvieron a la normalidad en 2016 y 2017”, dijo Ferreira. “Ahora mismo no tenemos una crisis de ejecuciones hipotecarias. Veo el promedio de años como una buena señal en relación con el resto del país”.

Los propietarios se quedarán más tiempo

Se espera que el número de propietarios de viviendas en Miami aumente al menos un año más en los próximos años. Según los expertos, hay varios factores en juego, como el auge del empleo en los sectores tecnológico y financiero de Miami, el aumento de los intereses, los elevados precios de venta de las viviendas y la incertidumbre económica.

Es posible que el ritmo de ampliación de las empresas haya bajado, pero estas siguen llegando a la región, prometiendo nuevas perspectivas laborales y plazas mejor remuneradas. Se espera que un grupo mayor de personas se beneficie del movimiento económico y se sienta atraído a quedarse en la zona.

Los propietarios que se queden solo tienen que buscar en otra parte del mercado de Miami para saber que probablemente tienen una buena oferta. Si compraron o refinanciaron una vivienda durante la pandemia, sus bajas tasas de interés serán difíciles de conseguir en el futuro. La Reserva Federal volvió a subir la tasa de interés de referencia a finales de marzo. A partir de la segunda semana de marzo, Freddie Mac tiene un tipo del 6.6% para una hipoteca fija a 30 años, superior al 4.16% de hace un año. El alza de los intereses significa que los compradores de hoy tienen menos poder adquisitivo y pagarán más intereses con el tiempo por esencialmente menos espacio.

¿Otro factor a tener en cuenta por los propietarios? Los precios de la vivienda siguen aumentando anualmente en el sur de la Florida, una de las pocas áreas metropolitanas en el país. Miami-Dade informó de un precio medio de venta de $555,000 para viviendas unifamiliares en febrero, por encima de $536,000 en febrero de 2022. Broward experimentó aumentos de precios aún mayores, con la media de casas alcanzando $560,000 en febrero, de $519,000 hace un año.

Los precios de los edificios de condominios hicieron el mismo aumento. En Miami-Dade, los precios de los condominios aumentaron anualmente a $390,000, comparado con $380,000 el año pasado. En Broward saltaron a $272,000, considerablemente más alto que los $240,000 en febrero de 2022.

Muchos expertos pronosticaron que los precios de la vivienda caerán en algún momento de este año o a principios de 2024 y eso tiene a muchas personas como Hossain y Oliver esperando pacientemente al margen.

Por último, si añadimos la incertidumbre económica —miles de despidos en el sector empresarial, la persistente inflación y las preocupaciones económicas—, los propietarios de viviendas contarán sus bendiciones en lugar de buscar viviendas más grandes, al menos por ahora.

“La gente se resiste a dar el siguiente paso”, dijo Johnson, profesor de Bienes Raíces de FAU. “A la gente le gusta evitar riesgos y una forma de evitar el riesgo es no mudarse”.