Hialeah está pagando las consecuencias de su popularidad. Adónde irá a parar el precio del alquiler

La popularidad de Hialeah para alquilar un apartamento en Miami-Dade sigue aumentando, al punto que se ha convertido en la segunda ciudad más buscada por los inquilinos en la Florida, siguiéndole los pasos a Orlando, según indica el informe del portal RentCafe del mes de junio.

A nivel nacional Hialeah se sitúa en la decimoséptima posición, muy por encima de Miami, que está en el lugar 34 en el país y en cuarto lugar en la Florida. El puntaje del estudio se basa en la disponibilidad de apartamentos, la cantidad de páginas de apartamentos en renta consultadas, la cantidad de estos apartamentos que las personas guardan (“save”) como favoritos y las búsquedas personalizadas que las personas guardan.

Miami superó a Nueva York como el mercado de bienes raíces menos asequible del país después del boom generado por el Covid-19. Las personas que quieran comprar una casa deben dedicar el 79.9 % de sus ingresos mensuales para pagar el precio medio de una casa, $585,000, según el RealtyHop Housing Affordability Index.

Hialeah ocupó el quinto lugar entre los mercados menos asequibles del país, según este mismo índice, lo que obliga a que las familias paguen $2,324 al mes en hipoteca e impuestos a la propiedad. Esta cantidad representa el 65.79% de su ingreso mensual. Es importante notar que una familia debe destinar el 30 por ciento de sus ingresos a pagar por la vivienda, ya sea de alquiler o para el pago de hipoteca, para que no se considere que tiene una sobrecarga en cuanto a la vivienda.

Por qué es tan caro alquilar en Hialeah

Aquellos tiempos en que Hialeah era el lugar perfecto para que los inmigrantes recién llegados dieran sus primeros pasos al irse a vivir a un apartamento que se alquilaba por menos de $1,000 son algo tan remoto que pronto será una leyenda urbana.

En momentos de crisis de la vivienda, un tráiler en el patio de una casa en Hialeah puede alquilarse entre $600 y $1,000, según reconoció un concejal de la ciudad, a raíz de un análisis de las denuncias de unidades y construcciones ilegales. Esta situación se agravó con la llegada de más de 300,000 inmigrantes cubanos a Estados Unidos en el último año, muchos de los cuales eligen comenzar su vida en Hialeah, la ciudad más hispana del país.

El mayor aumento en el alquiler de un apartamento de un cuarto lo registró Hialeah, según el informe de Zumper que analizó los precios en el gran Miami en mayo.

Ya a mediados del 2023, en un año que muchos tenían la esperanza de que los precios de los bienes raíces se estabilizaran después del aumento de las tasas de interés, la oferta sigue siendo escasa. Se mantienen inasequibles tanto las propiedades para comprar –al menos a un precio que puede pagar los residentes locales de Miami que no traen su dinero de otros países sino que lo que ganan trabajando en el sur de la Florida– como las propiedades para alquilar.

Estas últimas se han encarecido porque aquellas personas que tenían planes de comprar, en muchos casos han tenido que seguir rentando porque simplemente no pueden pagar la mensualidad de las hipotecas, que ahora cuestan más, ya que los intereses están altos y los precios no han bajado.

Hialeah aún es refugio para alquilar

Las ventajas en la oferta de nuevas construcciones y en complejos de edificios a los que se les da una nueva vida después de una remodelación contribuyen a aumentar la popularidad de Hialeah como destino para alquilar.

“Muchas personas prefieren buscar para alquilar en Hialeah y en Hialeah Gardens porque hay muchas comunidades nuevas”, afirma Lisbeth Arellano, que en sus 20 años como agente de bienes raíces ha experimentado el afianzamiento de “Miami como la puerta de las Américas”.

El precio estándar de un alquiler para una familia de cuatro, no en una zona de lujo, precisa la agente de bienes raíces, puede llegar hasta los $3,500. Aunque quizás es posible encontrar un townhouse en Homestead por $2,800.

Arellano, broker asociada con RelatedISG, explica que muchos de sus clientes con más recursos financieros piden que les busque un alquiler en Aventura, North Miami, Edgewater o Brickell, mientras que otros de ingresos más restringidos quieren encontrar un alquiler más económico en Fontaineableu o Hialeah Gardens.

“Quien va vivir en Hialeah tiene la expectativa de que va conseguir una mejor oferta. Los apartamentos y townhouses tienen más espacio y amenities sin costo extra”, dice Arellano, indicando que en muchos edificios de Brickell u otras zonas caras los inquilinos solo tienen espacio para un estacionamiento, y si quieren más, tienen que pagarlo extra.

No es el caso con los apartamentos y townhouses en Hialeah y Miami Gardens, un vecindario asequible también buscado por las familias, donde se puede alquilar un townhouse o apartamento de tres o cuatro habitaciones por $3,500. En Edgewater, solo se consigue un studio o pequeño apartamento por este precio.

En nuevas construcciones como Shoma Village –un complejo de edificios y comercios con más de 300 unidades de alquiler en el 445 de Hialeah Drive, el precio de la renta comienza en $2,733.

Si bien estos proyectos urbanísticos están cambiando la cara de Hialeah, modernizando y haciéndola más codiciada para las familias, también están restando viviendas asequibles, antes habitadas por personas mayores y trabajadores de bajos ingresos.

La gentrificación, que afecta a otros vecindarios que fueron hogar de trabajadores en Miami como Wynwood o Allapattah, también pone en peligro a Hialeah como barrio de inmigrantes trabajadores.

Hace solo cinco años, 96 familias tuvieron que vender obligadas sus casas móviles porque el terreno donde estaban ubicadas se vendió para construir edificios. Hoy los apartamentos en la avenida 16 del West donde estuvo el campo de tráilers se alquilan entre $2,055 y $3,450, y no hay ninguno disponible, según el sitio Apartments.com.