Guía para votantes: impuesto a la propiedad propuesto en FC para financiar viviendas

La Propuesta 2B de Fort Collins pide a los votantes que aprueben un nuevo impuesto a la propiedad de 3 milésimas para financiar viviendas económicas.

Esa oración puede estar haciendo que te preguntes cosas. Algunos desconfían, otros tienen esperanza.

Entonces, ¿cómo surgió esta propuesta y qué espera lograr?

Fort Collins tiene el objetivo de hacer que el 10% de las viviendas de la ciudad sean asequibles. La ciudad define las viviendas asequibles como: vivienda asequible para hogares que ganan el 80% o menos del ingreso medio del área, lo que significa que las personas pueden pagar una vivienda sin gastar más del 30% de sus ingresos en alquiler o el 38% de sus ingresos en una hipoteca.

El ingreso medio del área en 2022 en Fort Collins era de $75,200 para una sola persona y $107,300 para una familia de cuatro. Una persona soltera que gana el 80% gana $60,160 al año y una familia de cuatro gana $85,840.

Eso significa que una persona soltera que gane $60,160 no debería gastar más de $1,504 en alquiler mensual o $1,905 en el pago de una hipoteca, y una familia de cuatro que gane $85,840 no debería gastar más de $2,146 en alquiler o más de $2,718 en una hipoteca.

Para ayudarlo a lograr su objetivo, Fort Collins ha desarrollado un Plan Estratégico de Vivienda que describe estrategias para que "todos tengan una vivienda saludable y estable que puedan pagar".

Pero para hacer realidad esos objetivos, el personal de la Ciudad dice que necesita al menos $8 millones más cada año. Después de hablar sobre esto durante meses y sobre otros problemas en parques, transporte público y metas climáticas, el Ayuntamiento decidió someter este impuesto a votación.

Lee para entender mejor. Aquí encontrarás análisis y ventajas/desventajas que te ayudarán a decidir cuando las boletas lleguen la semana del 16 de octubre.

¿Qué financiaría el impuesto a la propiedad?

El texto de la boleta no vincula los ingresos adicionales del impuesto a ningún proyecto específico, pero los relaciona con las estrategias de viviendas asequibles de la Ciudad.

El dinero, según el texto de la boleta, tiene "el propósito exclusivo de financiar 'viviendas asequibles', según lo define el Concejo Municipal, para incluir la financiación de las estrategias de vivienda asequible identificadas en el plan estratégico de vivienda de la ciudad para 2021, según se enmendó o reemplazó posteriormente por Concejo, y financiar:

• El desarrollo, construcción, adquisición, operación y mantenimiento de viviendas asequibles por parte de la ciudad;

• Subvenciones e incentivos para el desarrollo, construcción, adquisición, operación y mantenimiento de viviendas asequibles por parte de entidades públicas y privadas; y

• Programas y servicios proporcionados por la ciudad, otras entidades públicas y organizaciones sin fines de lucro para subsidiar viviendas asequibles y brindarle a la gente asistencia de vivienda".

El Plan Estratégico de Vivienda enumera siete objetivos y 26 estrategias para lograrlos. Aquí hay algunos objetivos y estrategias enumerados en el plan que corresponden a viviendas asequibles:

• Aumentar la oferta y asequibilidad de viviendas: Ejemplos incluyen eliminar barreras para la construcción de unidades de vivienda adicionales, actualizar el Código de Uso de Tierras de la Ciudad y crear una nueva fuente de ingresos dedicada.

• Aumentar la variedad y opciones de viviendas: Esto significa cambiar las recompensas que ya existen, buscar formas novedosas de construir casas y eliminar barreras para permitir más casas en un área, según las reglas del Código de Uso de Tierras.

• Mejorar el valor de la vivienda: los ejemplos incluyen promover la inclusión y la asequibilidad como valores comunitarios, apoyar la prevención de ejecuciones hipotecarias y desalojos y evaluar el riesgo de desplazamiento.

• Preservar las viviendas asequibles existentes: los ejemplos incluyen extender el plazo de asequibilidad requerido para nuevos desarrollos y el derecho de primera oferta/rechazo para el público y los inquilinos cuando los desarrollos de viviendas asequibles salen a la venta.

Puedes encontrar el Plan Estratégico de Vivienda de la Ciudad aquí.

¿Cómo financia actualmente la ciudad las iniciativas de vivienda asequible?

Antes de entrar en lo que podría financiar el nuevo impuesto, es importante saber cómo trabaja la Ciudad en asuntos de vivienda asequible actualmente.

El financiamiento actual de la ciudad para iniciativas de viviendas asequibles es de aproximadamente $1.3 millones al año, con $1.3 millones adicionales de agencias gubernamentales estatales y federales, dijo el Director financiero de la Ciudad, Travis Storin.

En comparación, el nuevo impuesto a la propiedad podría generar hasta $16 millones en el primer año y podría aumentar en los años siguientes.

Entonces, ¿en qué gastaría la Ciudad esos más de $3 millones?

"La Ciudad no construye casas. Lo que hacemos a través de un proceso competitivo es proporcionar financiamiento a organizaciones sin fines de lucro y agencias de vivienda que construyen, renuevan y brindan asistencia a los propietarios", dijo Ginny Sawyer, Gerente de proyectos y políticas de la Ciudad.

"Lo que podemos hacer es desarrollar programas de incentivos, ayudar a reducir las tarifas y también realizar nuestro propio programa de banco de tierras", afirmó.

La financiación actual de la Ciudad para iniciativas de vivienda asequible se determina mediante su proceso de presupuesto habitual, dijo Meaghan Overton, Administradora de vivienda de la Ciudad.

Los desarrolladores y organizaciones sin fines de lucro solicitan subvenciones ofrecidas por la Ciudad, gran parte del cual se financia con dinero federal. La Junta de Financiamiento de Vivienda y Servicios Humanos de la Ciudad y la Junta de Vivienda Asequible evalúan y hacen recomendaciones de financiación al Concejo Municipal, cuyos miembros luego deciden qué financiar.

La Ciudad también cuenta con un banco de tierras.

El banco de tierras es la “única herramienta de vivienda asequible a largo plazo” de Fort Collins, según su sitio web.

El banco de tierras adquiere sitios que carecen de infraestructura (y por lo tanto tienen un precio más bajo) y los conserva hasta que nuevos proyectos de desarrollo cercanos ayuden a construir esa infraestructura, haciendo que sea menos costoso desarrollar viviendas asequibles.

La Ciudad ha comprado seis terrenos para el banco de tierras. Se han vendido dos propiedades para su desarrollo como viviendas asequibles.

Entonces, ¿qué iniciativas de vivienda asequible podría financiar 2B?

Podría financiar más de lo que la Ciudad ya está haciendo, a través de subvenciones e incentivos para desarrolladores y organizaciones sin fines de lucro que estén construyendo viviendas asequibles, y también a través del banco de tierras.

El objetivo es abordar primero las necesidades más importantes, dijo Overton, que son los proyectos más difíciles de construir y financiar. En Fort Collins, se trata de unidades de alquiler para personas que ganan menos del 60 % del AMI o propiedades para personas que ganan el 100 % o menos del AMI.

No es que la Ciudad no vaya a gastar dinero en otros proyectos, dijo, pero dependerá de lo que se proponga en el mercado. "Es difícil proyectar hacia el futuro qué tipo de proyectos" se propondrán y buscarán financiación.

El dinero podría apoyar proyectos de viviendas de apoyo permanentes para personas en riesgo de quedarse sin hogar y servicios integrales en el lugar que serían parte de dicho proyecto, como servicios de atención médica.

Overton anticipa que la demanda de financiamiento excedería la oferta, por lo que la Ciudad necesitaría un programa y un proceso para administrarlo.

¿Qué no financiaría el impuesto?

Cuando el Concejo mandó el tema a votación, eligió un lenguaje que se refería específicamente a "viviendas asequibles" en lugar del Plan Estratégico de Vivienda más amplio, que también cubre estrategias relacionadas con viviendas a precio de mercado.

Ejemplos de lo que no está cubierto por la vivienda asequible son: mejoras según la Ley de Estadounidenses con Discapacidades, programas para mejorar la habitabilidad del hogar o un futuro programa de licencias de alquiler.

¿Qué pasa si este aumento de impuestos no se aprueba?

Si bien la Ciudad ha identificado una brecha de financiamiento de $8 millones o más para cumplir con los objetivos descritos en el Plan Estratégico de Vivienda, no financiar estas iniciativas no recorta ningún programa actual. No amenaza los fondos federales o locales que ya han sido reservados, dijo Overton.

"Sólo significa que llevará más tiempo implementar esos objetivos y visiones", afirmó Sawyer.

¿Por qué la Ciudad busca un aumento del impuesto a la propiedad para viviendas asequibles?

Muchos residentes han señalado que aumentar impuestos en las viviendas actuales de la ciudad para financiar programas de asequibilidad parece una contradicción. La discusión del Concejo Municipal nos da algunas ideas sobre cómo llegó la ciudad a esta decisión.

Inicialmente, la Ciudad y el Concejo planeaban financiar viviendas asequibles con el impuesto a las ventas y agrupar la vivienda asequible junto con el tránsito y el clima.

Pero durante la sesión de trabajo del 25 de julio, la Concejal y Candidata del Distrito 6, Emily Francis, sugirió el intercambio con fondos de parques y recreación para convertirlo en un impuesto a la propiedad.

"Se siente poco sincero decir que estamos abordando el problema de la vivienda asequible con fondos tan limitados", dijo Francis, la actual Vicealcaldesa del Concejo. "Para mí, tiene más sentido separar la vivienda asequible porque no solo tenemos que construir la vivienda, sino también mantenerla, reemplazarla... Es simplemente una necesidad que requiere más fondos que las demás".

La mayoría de los miembros del Concejo durante esa sesión de trabajo dijeron que sentían que la combinación de parques/recreación-tránsito-clima era más complementaria como un impuesto único sobre las ventas.

Al llevar el tema a votación como un impuesto a la propiedad, Francis dijo que los votantes pueden decidir lo que quieren basándose en el costo de $7 a $17 al mes, según la valoración de su propiedad.

"Siempre consulto a la comunidad", comentó la Alcaldesa Jeni Arndt. "No podemos aumentar impuestos debido a TABOR. Al preguntar a la gente cómo quieren que sea, ellos deciden".

"Es realmente el tema más vital en nuestra comunidad y, diría yo, en todo el país".

¿Quién paga este impuesto?

Lo pagan los propietarios de propiedades dentro de los límites de la ciudad. Este impuesto aparecerá en las facturas de impuestos a la propiedad que lleguen por correo desde la Oficina del Tesorero del Condado de Larimer.

Los condados recolectan los impuestos a la propiedad y los canalizan a diversas entidades tributarias, incluidas las ciudades, el condado, los distritos escolares, los distritos de bomberos, los distritos de bibliotecas, los distritos de agua, los distritos metropolitanos, los distritos de control de plagas y los distritos de saneamiento.

Mientras los votantes deciden si hay nuevos impuestos, el condado cobra el impuesto y reparte el dinero a las entidades apropiadas.

¿Cuánto me costaría?

¿Cuánto dinero representarán 3 milésimas en tu factura de impuestos?

La Ciudad calcula estos aumentos anuales, dependiendo de la valoración de tu propiedad:

• $86 por año en una casa de $400,000

• $107 en una casa de $500,000

• $160 en una casa de $750,000

• $214 en una casa de $1 millón

• $376 para propiedades comerciales valoradas en $432,000

¿Cuánto dinero recaudaría el impuesto?

Lo máximo que podría recaudar en su primer año es 16 millones de dólares. Se trata de una estimación elevada por parte de la Ciudad para cumplir con los requisitos de la compleja Ley de Derechos del Contribuyente de Colorado.

En 2022, la Ciudad recaudó $35 millones en impuestos a la propiedad.

La Ciudad está obligada a entregar el 67% del dinero del impuesto a la propiedad a la Autoridad de Bomberos de Poudre, dijo Storin.

En el año fiscal 2022, eso dejó alrededor de $11.6 millones de impuestos a la propiedad para programas y servicios de la Ciudad. (Recuerda: la mayoría del dinero de impuestos de la ciudad proviene de las ventas y no de la propiedad).

Actualmente, la Ciudad tiene un impuesto a la propiedad de 9.797 milésimas y está pidiendo 3 milésimas adicionales. Esto sería un aumento del 30.6% en los impuestos a la propiedad de la Ciudad. Pero para entenderlo mejor, la Ciudad recibe sólo alrededor del 10% de la factura de impuestos a la propiedad de un residente típico.

¿Cuánto agregaría esto al presupuesto de la Ciudad?

Los $16 millones que este impuesto podría recaudar en su primer año representan el 2% del presupuesto de la Ciudad que es de $827 millones.

¿No va a recibir la Ciudad mucho más dinero de los impuestos a la propiedad el próximo año y en adelante?

Debido al aumento en las valoraciones de propiedades de este año, si la Proposición HH no se aprueba en noviembre, la Ciudad espera recibir un 35% más en impuestos a la propiedad, como resultado, habrá aumentos proporcionales en 2025 y más allá, lo que significa aproximadamente $4 millones adicionales anuales para la Ciudad después de cumplir con la promesa a la PFA.

Si la Proposición HH se aprueba, la Ciudad anticipa un aumento de entre el 15% y el 23% en los ingresos por impuestos a la propiedad en el año fiscal 2024.

¿Cuándo vence este impuesto?

Nunca, a menos que un futuro Concejo Municipal decida revocarlo.

"No veo que eso ocurra a menudo", dijo Arndt en la reunión del Concejo Municipal en la que se aprobó la propuesta.

Una fecha de finalización en los impuestos a la propiedad no es típica, pero se puede hacer, le explicó Storin al concejo.

El personal de la ciudad y el concejo decidieron no ponerle una fecha de vencimiento porque incluso si la comunidad alcanzara su objetivo del 10% de viviendas asequibles, seguirá siendo necesario renovar y rehabilitar las viviendas existentes.

Este impuesto entraría en vigencia para los impuestos del año 2024, cuyas estimaciones no se harán hasta la primavera de 2024 y se pagarán en 2025.

Por ejemplo, las estimaciones de impuestos a la propiedad del año 2023 se enviaron a principios de este año pero no se pagarán hasta el próximo año.

Algunos argumentos a favor de la Propuesta 2B de la boleta electoral de Fort Collins

YIMBY Fort Collins, el capítulo local de la organización que aboga por más opciones de vivienda, está respaldando la Propuesta 2B en la boleta electoral.

"En nuestra ciudad, hay una gran necesidad de contar con una fuente de financiamiento dedicada para aliviar las dificultades de nuestra crisis local de vivienda, especialmente para aquellos que menos recursos tienen", dice un comunicado en su sitio web. "Las iniciativas financiadas por este pequeño impuesto, que equivale a aproximadamente $10 al mes para el propietario promedio, permitirán a las organizaciones locales de vivienda crear soluciones habitacionales como nuevas comunidades con diversidad de ingresos y viviendas de apoyo esenciales.

"Estos fondos también ayudarán a la ciudad a aprovechar subvenciones adicionales del estado y del gobierno federal para maximizar la cantidad de viviendas asequibles que se pueden construir y mantener".

Algunos argumentos en contra

Hace seis meses, los dueños de viviendas en el condado de Larimer recibieron las nuevas valoraciones de sus propiedades, las cuales aumentaron un 40% al 60% o incluso más. Aunque esto no eleva la tasa base de impuestos, sí incrementa el costo total para los propietarios.

Eric Hamrick, candidato al Distrito 2 del Consejo Municipal, está compitiendo contra la titular Julie Pignataro y el desarrollador de software Sean McCoy. Hamrick piensa que la idea de un impuesto a la propiedad para viviendas asequibles no parece lógica: "Hace que la vivienda sea menos asequible", afirmó. "Tanto los inquilinos como los propietarios tendrán que pagar más... gravar a todos y hacer que las cosas sean menos asequibles para financiar viviendas asequibles... no me parece lógico".

Él cree que este impuesto afectará más a las personas mayores y a aquellos que desean comprar su primera vivienda, lo que hará que la posibilidad de ser propietario esté fuera de su alcance. "Si crees que la vivienda asequible realmente está en crisis, este no es el camino a seguir".

Hamrick señala que aunque algunas personas a favor del impuesto han dicho que no es tanto dinero, esas personas no comprenden el efecto acumulativo. "Están siendo gravados poco a poco hasta la muerte". Decir que no es mucho dinero no reconoce los desafíos que enfrentan las personas, sostiene.

Otro argumento en contra del impuesto es que no identifica proyectos específicos. "Quiero ver cifras monetarias exactas", comentó Rebecca B., una lectora en línea del Coloradoan. "Estoy cansada de que los políticos me digan lo que van a hacer pero no CÓMO lo van a hacer".

Los grupos clave no adoptaron una posición oficial

La Cámara de Comercio del Área de Fort Collins no tomó una posición sobre este tema.

OneVoice for Housing, una red de defensores de oportunidades de vivienda equitativas, tampoco tiene una posición oficial sobre el tema.

Joe Rowan, quien representa a OneVoice en la reunión del Concejo donde se remitió la medida a los votantes, dijo que al grupo no le parecía adecuado llevar la propuesta a la votación.

Afirmó que el grupo apoya un fondo perenne para viviendas y anima a tener una conversación más profunda sobre las mejores maneras de lograrlo.

"Creemos que realmente comienza con cómo podemos reducir el costo de la vivienda. Solo alentamos un diálogo más profundo sobre este asunto".

This article originally appeared on Fort Collins Coloradoan: Elecciones 2023: Guía sobre posible aumento de impuesto a la propiedad