Nuevo giro en la conservación: la creatividad salva de inundaciones apartamentos de 1936 en Miami Beach

Hace varios años, Jason Halpern, urbanizador inmobiliario neoyorquino aficionado a los edificios y vecindarios históricos, compró un lote en el downtown de Miami Beach con un dilema. Eran dos edificios de apartamentos antiguos y arquitectónicamente desiguales, uno de los años 30 y otro de principios de los 60

Desde el principio, Halpern y su empresa JMH Development, galardonada por conservar y adaptar edificios históricos a usos contemporáneos en Brooklyn y Miami Beach, planearon un edificio de condominios de lujo de poca altura. Combinaría una parte de lo antiguo con un añadido moderno, un planteamiento cada vez más común en los numerosos distritos históricos de la ciudad turística.

Pero el cambio climático y la respuesta de la ciudad obligaron a Halpern a volver a la mesa de dibujo.

Y el nuevo plan de JMH para Twenty-Nine Indian Creek, que consiste en elevar, rotar y conservar íntegramente el edificio de dos plantas de los años 1930, se presenta como una lección de cómo la creatividad y la flexibilidad de los urbanizadores y las autoridades municipales pueden salvar monumentos arquitectónicos vulnerables y hacerlos mucho más resistentes, a la vez que se consigue un proyecto global mejor e incluso único.

En el nuevo plan, el edificio de 1936, una elegante mezcla de diseño mediterráneo tradicional y arquitectura art deco, se convertirá en el rostro de la remodelación.

“Me encanta este proyecto como gran ejemplo de resistencia y conservación”, dijo Daniel Ciraldo, director ejecutivo de la Liga de Preservación del Diseño de Miami (MDPL), un grupo que promueve la protección y la apreciación pública de la arquitectura histórica de la playa. “Realmente nos estamos convirtiendo en un gran laboratorio de cómo podemos hacer que nuestros vecindarios históricos sobrevivan”.

Los partidarios de la conservación dijeron que el ejemplo de Halpern es especialmente pertinente a raíz de una batalla sobre un par de proyectos de ley presentados durante la sesión de este año de la Legislatura de la Florida que podrían haber eliminado efectivamente las protecciones a muchos edificios históricos en zonas de inundación en todo el estado, incluyendo gran parte de Miami Beach.

Los proyectos de ley, que avanzaron rápidamente al principio antes de morir tras una protesta en todo el estado y una cobertura detallada en el Miami Herald, habrían permitido a los propietarios de edificios a lo largo de la costa demolerlos por cualquier motivo, incluso si estaban protegidos como monumentos históricos por las normas locales, aparentemente para que pudieran sustituirlos por nuevos edificios resistentes a las inundaciones. Los promotores de la ley dijeron que volverán a presentarla el próximo año.

Pero los funcionarios municipales y los activistas de la conservación sostienen que Twenty-Nine Indian Creek, junto con otros proyectos de restauración de gran envergadura que se realizan en la Playa, demuestran que derribar edificios históricos no es la mejor respuesta a los problemas que plantea el aumento del nivel del mar.

Por el contrario, dijeron, contar con protecciones y un proceso normativo como el de Miami Beach, que fomenta la aportación pública y la innovación a la hora de decidir el destino de los edificios históricos, beneficia tanto a los urbanizadores como a la comunidad en general, que ve la conservación y mejora de la historia, el carácter del vecindario y el valor de la propiedad.

“En Nueva York los vecindarios quedan destrozados por la urbanización cuando no los protegen”, dijo Halpern. “Nuestro objetivo es restaurar un edificio y obtener beneficios económicos, lo cual sin duda es más complicado, pero no hay duda que un edificio con carácter aumenta el atractivo de un proyecto”.

La conservación al frente de la modernización

Otros urbanizadores habrían evitado la propiedad de la esquina de Indian Creek Drive por considerarla un quebradero de cabeza, a pesar de su atractivo emplazamiento. Está en una cuadra encajonada entre el Intracostero y Collins Avenue, que bordea el Atlántico y las famosas playas de la ciudad.

A un par de cuadras hay dos ejemplos muy elogiados de conservación histórica y modernización: Miami Beach Edition del hotelero Ian Schrager, una restauración de lujo del histórico Hotel Seville, y el distrito homónimo del urbanizador Alan Faena, que incluye dos hoteles históricos renovados, un nuevo centro cultural y una nueva torre de condominios de ultralujo.

Al igual que Edition y Faena District, la propiedad de JMH está en un vecindario histórico, por lo que sus edificios están protegidos por la estricta ley de conservación de la ciudad y su Junta de Conservación Histórica, que vela celosamente por el legado arquitectónico de Miami Beach.

Pero ese era precisamente el atractivo para Halpern y JMH, que se especializa en adaptar edificios históricos, así como en construir otros en el entorno protegido de los vecindarios históricos, obteniendo beneficios al aprovechar su carácter arquitectónico único. Los inmuebles de los vecindarios históricos tienden a conservar su valor y suelen registrar mayores aumentos de precio que los de las zonas más nuevas, dijo Halpern.

En el paseo marítimo de Brooklyn, por ejemplo, JMH convirtió un enorme almacén de 1913 diseñado por Cass Gilbert, arquitecto del edificio de la Corte Suprema federal, en un complejo de apartamentos de lujo; en Indian Creek, en South Beach, JMH renovó el histórico Motel Ankara y añadió un edificio de mediana altura detrás para crear Hotel Aloft South Beach; y en 2016 JMH le vendió Aloft por $105 millones a un grupo de inversiones de Boston, que lo rebautizó como The Gates.

La designación histórica reduce la competencia por una propiedad, dijo Halpern, porque la mayoría de los urbanizadores prefieren demoler todo y empezar de cero; además, su experiencia en la construcción y en la conservación y sus ventajas, como la posibilidad de obtener créditos fiscales federales en proyectos comerciales le dan ventaja dice Halpern.

“Cualquiera podría ir a ver un lote solo por el terreno, pero yo entiendo el proceso de conservación, sé con quién trabajar. Tienes que sentirte cómodo con tus habilidades cuando tienes una estructura existente para hacerla estéticamente correcta”.

“Cuando no todo el mundo hace lo mismo, es más interesante”.

Halpern no es el único urbanizador que explota propiedades históricas en los alrededores.

Junto a Faena House, la torre elegantemente moderna cuyos condominios batieron récords de precios locales, los urbanizadores planean salvar otro tesoro histórico art deco, la torre de Hotel Versailles Hotel de 1941, que lleva mucho tiempo desocupada, reconstruyendo por completo su interior, incluidos todos los elementos estructurales, para que cumpla el código de construcción moderno. A su lado, en un lote en el que se derribó un anexo del Versailles de 1955, se levantará una nueva torre de condominios de lujo de 18 plantas, según el plan, aprobado por la Junta de Conservación de la ciudad en 2021. El edificio se llamará entonces Aman Miami Beach.

Pero el sitio de la esquina para Twenty-Nine Indian Creek, que los registros de Miami-Dade muestran que Halpern y sus socios compraron en 2017 por $7.75 millones, fue un desafío especial: está en un trozo de tierra entre Indian Creek, que es parte del Can Intracostero, y el mar.

El edificio de apartamentos de cuatro unidades de 1936, diseñado por Carlos Schoeppel, un destacado arquitecto de la Playa responsable de muchas de las mansiones mediterráneas originales de la ciudad, está muy alejado de la esquina que da al sur.

En 1962, se construyó un edificio de apartamentos de dos plantas en forma de L en la parte delantera del edificio Schoeppel, ocultándolo casi por completo de la vista y ocupando el resto de la parcela. El nuevo edificio, aunque sencillo, muestra algunos elementos de lo que más tarde se conocería como arquitectura moderna de Miami o MiMo.

Ambos edificios, situados en el distrito histórico de Collins Waterfront, fueron protegidos porque sus estilos arquitectónicos dispares demuestran la evolución del vecindario a lo largo de las décadas.

Como Halpern necesitaba espacio para construir más unidades en una ampliación moderna, propuso derribar una parte del edificio de 1962 y restaurar y conservar el resto. Todo el edificio de 1936 debía restaurarse en su emplazamiento original.

La Junta de Conservación Histórica de la ciudad lo aprobó, sopesando su reticencia a permitir la demolición de una estructura histórica y los beneficios de ver el resto restaurado junto con un mayor uso económico de la propiedad.

Pero entonces intervinieron la pandemia y una disputa legal entre Halpern y sus socios financieros. Halpern se impuso en los tribunales a sus ahora antiguos socios.

Rehacer el proyecto para compensar el riesgo de inundaciones

Mientras tanto, la ciudad elevó Indian Creek Drive y reconstruyó su mampara a un nivel más alto como parte de un ambicioso plan para preparar a la ciudad para el aumento del nivel del mar y la marejada ciclónica.

Esto significa que la propiedad de JMH y sus dos edificios están ahora por debajo del nivel de la vía, lo que hace que el lugar sea aún más vulnerable que antes a las inundaciones.

Para salvar su proyecto, Halpern y sus arquitectos de Urban Robot Associates, una empresa de diseño de Miami, rediseñaron por completo el plano y trabajaron con la jefa municipal de Conservación, Deborah Tackett, para perfeccionarlo antes de presentarlo a la Junta de Conservación, que tiene autoridad para aprobar proyectos de desarrollo en lugares históricos designados.

El nuevo plan prevé derribar todo el edificio de 1962 y rotar y elevar el edificio Schoeppel hacia el oeste para que dé a Indian Creek, mostrando su fachada al público por primera vez en décadas. La estructura de 1936 se elevaría por encima de la cota de inundación para cumplir las normas de la FEMA. En el interior, los cuatro apartamentos originales se convertirían en un par de casas adosadas de dos plantas, dijo Halpern.

Detrás se levantaría un nuevo edificio independiente de condominios de 75 pies —la altura máxima permitida por la zonificación local— de estilo moderno que evoca la versión tropical de la arquitectura art deco de Miami Beach.

La Oficina de Conservación de la ciudad y MDPL, el grupo de conservación de la Playa, respaldaron la idea; también lo hizo la Junta de Conservación de la ciudad. Halpern dijo que el proceso ha sido de colaboración.

“Les encantó la idea”, dijo Halpern de los defensores y funcionarios. “Son muy inteligentes y entienden las cosas, tienen una mentalidad abierta y entienden muy bien el proceso. Es un buen caso de conservación histórica de Miami Beach trabajando con un urbanizador, mostrando flexibilidad y volviendo con sugerencias meditadas y llegando a una conclusión rápidamente”.

Aunque la nueva versión del proyecto implica una demolición significativamente mayor que la anterior, la Junta de Preservación de la ciudad reconoció que representa una respuesta necesaria e imaginativa al dilema de las inundaciones, dijo Tackett.

“Es un proyecto fantástico”, dijo en una entrevista. “Miami Beach no es una ciudad museo: no nos asustan las soluciones creativas, ni siquiera con edificios históricos”.

Sin duda, algunos destacados activistas de la conservación han criticado abiertamente a la ciudad por permitir incluso la demolición parcial de algunas estructuras históricas para dar cabida a la reurbanización.

Ciudad que evoluciona

Pero Ciraldo, director de MDPL, dijo que el planteamiento de la ciudad es el correcto porque garantiza la vitalidad económica y una vida futura renovada para los edificios históricos.

“Sí, habrá alguna pérdida de edificios históricos, pero, dada la realidad de Indian Creek, es un ejemplo positivo”, dijo Ciraldo sobre el plan de Halpern. “Todo esto habla de que Miami Beach no es un lugar congelado en el tiempo: es un lugar que evoluciona”.

Ciraldo también elogió a Halpern y a las autoridades municipales por asegurar que la adición tuviera un estilo moderno y a la vez empático con el edificio de Schoeppel, evitando el mimetismo arquitectónico y haciendo que las estructuras fueran “distintas y compatibles”, por usar el lenguaje de las directrices municipales.

“Si estuviéramos en el Willamsburg colonial, la cosa cambiaría: tal vez los conservacionistas tradicionales no estarían de acuerdo”, dijo Ciraldo. “Cuando se construye algo nuevo, debe ser de su época. No deberíamos construir Disney World en South Beach”.