Fuerte alza del precio de la vivienda en Miami-Dade marca récord de duración, el volumen de ventas cae

El mercado de la vivienda en Miami-Dade se disparó durante septiembre con otro salto de precios anual de dos dígitos, marcando un período asombroso de 130 meses consecutivos —casi 11 años— de aumentos de precios año tras año.

Aunque la Miami Association of Realtors la calificó el jueves de una racha récord, esta tendencia al alza ha cerrado la puerta, en particular en los últimos años, a los sueños de muchos habitantes de adquirir una casa.

Los precios promedio de los condominios también se dispararon el mes pasado en Miami-Dade con aumentos de dos dígitos en comparación con el año anterior. Los precios del punto medio de los condominios ahora han saltado anualmente en 132 de los últimos 136 meses.

A medida que los precios de la vivienda siguen subiendo en el sur de la Florida, cada vez menos personas pueden permitirse comprar. Este dilema, agravado durante la pandemia que comenzó en marzo de 2020, ha causado una crisis de asequibilidad de la vivienda como nunca antes se había visto aquí. En septiembre, Miami-Dade informó de 2,178 ventas, una caída del 28% en relación con las 3,031 ventas del año anterior, según el informe mensual de la vivienda recién publicado. Broward tuvo 2,348 ventas en el mismo mes,25% menos en relación con los 3,136 cierres de ventas de viviendas en septiembre de 2021.

Los compradores pudieran obtener un alivio, si se cumplen los pronósticos de los expertos del mercado inmobiliario. Se espera que la disminución de la demanda obligue a los vendedores a bajar los precios. Y la media de los precios cayó ligeramente de un mes a otro en julio y agosto, pero se mantuvo más alta que hace un año.

“Los vendedores todavía están anclando sus expectativas en la demanda de principios de 2022. No se están moviendo suficientemente a la baja”, dijo Mariya Letdin, profesora de Negocios en la Universidad Estatal de Florida (FSU). “Eso es lo que suele ocurrir. La gente se apresura a subir los precios, pero el ajuste a la baja lleva más tiempo”.

En Miami-Dade, en septiembre, los precios promedio de las viviendas unifamiliares aumentaron 17%, a $568,000, en comparación con $485,000 hace un año, mientras que los precios de los condominios se dispararon cerca de 20%, a $395,000, en relación con $330,000. Mientras tanto, en Broward los precios promedio de las viviendas unifamiliares aumentaron 13% a $565,000 desde $499,450, y saltaron para los condominios un 24% a $265,000 desde $213,000.

Se espera que el descenso de los precios se consolide en los próximos seis a nueve meses, dijo Letdin, quien tiene experiencia en el sector inmobiliario y bancario.

Los vendedores descontentos pueden culpar a la reducción de la demanda al limitado inventario y a las altas tasas de interés hipotecarias como culpables de que finalmente se haya desvanecido el monstruo de la vivienda del sur de la Florida. Miami-Dade tiene solo una existencia de 3.5 meses de casas y condominios a la venta, y Broward tiene un inventario de viviendas aún más pequeño, con 2.7 meses de casas y 2.2 meses de condominios. Un mercado de la vivienda equilibrado, según los expertos en bienes raíces, consiste en cinco a siete meses de inventario.

El constante aumento de las tasas hipotecarias —provocado por el enorme impulso de la Reserva Federal desde principios de este año para aumentar su tasa de interés de referencia con el fin de sofocar la inflación— ha hecho que muchas personas pongan en pausa sus planes de compra de vivienda. En octubre, el principal prestamista hipotecario nacional, Freddie Mac, elevó la tasa promedio de las hipotecas fijas a 30 años a una cifra ligeramente inferior al 7%, frente al 3% de un año atrás. Esto significa que los pagos mensuales típicos de las hipotecas de los compradores actuales son muy superiores a los de las personas que compraron casas el año pasado o desde que surgió la pandemia.

La ansiedad como motivación

El Dr. Lawrence Rolle, de 28 años, no vio otra opción que comprar en este mercado inmobiliario tan caro, que ha sido igual de cruel con los inquilinos. Necesitaba un lugar estable para vivir al menos hasta 2025, cuando espera concluir su residencia médica en el Jackson Health System de la Universidad de Miami. Rolle buscó una casa en Coral Gables, Overtown y Liberty City, comunidades que el nativo de Atlanta apreciaba por su historia. Pudo permitirse la compra gracias a un préstamo especial para médicos que no exigía ningún pago inicial.

Después de buscar casa durante un año, Rolle dijo que la ansiedad se apoderó de él. Rolle perdió cuatro veces ante ofertas en efectivo. Impulsado por la gente rica que sigue emigrando aquí durante la pandemia, el sur de la Florida tiene casi el doble de la tasa de compradores de vivienda en efectivo —cerca del 40% en Miami-Dade y Broward el mes pasado— en comparación con el promedio nacional del 22%.

Para empeorar las cosas, Rolle tuvo que dejar la habitación que alquilaba en la casa de su amigo porque un nuevo inquilino iba a mudarse. En un momento dado, le preocupó quedarse sin hogar y tener que dormir en su auto.

Phillip Calloway, agente inmobiliario de Influencers Realty Group, quien que lleva unos cuatro años trabajando con compradores primerizos en el sur de la Florida, sugirió a principios de este año que el médico mirara una casa de 1,047 pies cuadrados en Liberty City con tres dormitorios y un baño. Fue un acuerdo hecho para Rolle. Cerró el trato por la casa en mayo por $340,000.

Rolle se siente afortunado de haber conseguido su casa. En los últimos dos años, ha visto a compañeros médicos residentes desplazados.

“Conozco a residentes de los que soy amigo que tuvieron que reubicarse”, dijo. “La gente de la comunidad se está viendo obligada a salir”.

Rolle dijo que desde que el sindicato al que pertenece, el Committee of Interns and Residents Service Employees International Union en la Florida, luchó el año pasado para conseguir que el salario inicial de los médicos residentes aumentara de $45,000 a $58,000, más de ellos pueden comprar casas. Espera que los precios de las viviendas en Miami-Dade bajen constantemente en los próximos meses para dar a otros la oportunidad de comprar.

“Se está desplazando a la gente que hace Miami. Estamos perdiendo la ciudad”, dijo Rolle. “Necesitamos cambios. Es un periodo crítico. Espero que las cosas truenen, incluso como propietario de una casa. Pienso tener esta casa para siempre. Prefiero que la gente viva y no sufra”.

Miami-Dade experimentó su primera caída de precios mes a mes en julio, después de que los precios subieran constantemente desde finales de 2021. Los precios volvieron a bajar en agosto, pero luego subieron en septiembre.

‘Píldora dura de tragar’

Los compradores de vivienda por primera vez en el sur de la Florida, como Rolle, han enfrentado desafíos durante años. Calloway encontró que aunque las tasas de interés eran más bajas al comienzo de la pandemia, algunos compradores fueron sorprendidos por la fuerte competencia de los compradores en efectivo.

“Muchos compradores primerizos quedaron fuera del mercado porque no pudieron conseguir que se aceptara su oferta”, dijo el agente inmobiliario. “Si te metes en una guerra de ofertas y no tienes dinero [para poner] por encima del valor de avalúo y no tienes dinero para cerrar, tu oferta no está siendo aceptada”.

En los últimos meses. Calloway ha notado que más casas están quedándose más tiempo en el mercado. Los compradores tienen más capacidad para negociar los precios y se enfrentan a menos oferentes competitivos por las viviendas.

“Ahora, si soy un comprador de vivienda por primera vez, no tengo que preocuparme de que haya 15 ofertas compitiendo contra mí”, dijo. “En la mayoría de los casos, no he redactado un contrato poniendo dinero por encima del valor de avalúo en unos meses”.

Por otro lado, Letdin, del estado de la FSU, dijo que los vendedores de viviendas que todavía esperan obtener un buen beneficio son lentos a la hora de bajar los precios de venta.

“Ese ya no es el mercado. Es una conversación difícil con los vendedores”, dijo. “Es una píldora difícil de tragar. Los vendedores de viviendas tardan más en asimilar las malas noticias”.