Falla venta de viviendas del sismo

Alejandra Crail

CIUDAD DE MÉXICO, diciembre 18 (EL UNIVERSAL).- El Gobierno de la Ciudad de México buscaba recaudar 886.7 millones de pesos con la venta de los primeros 144 departamentos de redensificación, construidos en 16 multifamiliares afectados por el sismo de 2017. Dos años después de haber anunciado su venta, ha logrado captar 1.3 millones de pesos: 0.1% de lo que estimaba obtener.

El Fideicomiso para la Reconstrucción confirmó por transparencia que la mayor parte del ingreso corresponde a tres lugares de estacionamiento en Ozuluama 20, colonia Hipódromo, por un total de un millón de pesos.

Otros 221 mil pesos por tres locales comerciales en Azores 609, en Portales; Patricio Sanz 612, en la Del Valle, y Prosperidad 4, Escandón. Así como el enganche de dos viviendas, con 50 mil pesos cada una, en Miramontes 3004 y en Hacienda de la Escalera 5, Coapa.

La redensificación surgió para financiar la reconstrucción. Con un acuerdo previo con los propietarios, se pretendía construir más viviendas de las que existían, con la finalidad de ponerlas a la venta. El Gobierno capitalino modificó la ley para llevarlo a cabo.

En el portal para la reconstrucción se mostraba un centenar de multifamiliares que entraron al modelo. La mayoría en Cuauhtémoc (41), Benito Juárez (34) y Coyoacán (18). El resto en Iztapalapa (seis), Miguel Hidalgo (cuatro), Gustavo A. Madero (tres), Tlalpan (tres) y V. Carranza (uno). Sin embargo, sólo en 16 multifamiliares se pusieron a la venta. De estos, nueve están en "proceso de obra".

El fracaso del modelo tiene varias raíces, asegura Yessica Corral, de "Nosotrxs", que forma parte del Consejo Consultivo de la Reconstrucción. "Hay una falta de estrategia en el plan de venta, no ha habido seguimiento puntual de las construcciones y hay un retraso considerable en las obras". Esto limita el dinero con el que se paga la reconstrucción.

El origen de la redensificación

La redensificación es un modelo urbanístico que, en teoría, debe redistribuir la oferta de vivienda. "El sello de redensificación en una política no garantiza que los nuevos edificios van a ser habitados, sobre todo por los sectores que tienen más necesidades de vivienda", advierte Carla Escoffié, abogada y especialista en derecho a la vivienda.

Aunque la redensificación para la reconstrucción nació en el gobierno de Miguel Ángel Mancera, no se establecieron reglas claras para su ejecución. Por ello, cuando Claudia Sheinbaum llegó al gobierno y se comprometió a una "reconstrucción digna", ajustó el modelo.

"La redensificación fue utilizada como negocio, lo que mermó los procesos de reconstrucción en los multifamiliares", escribió César Cravioto el 5 de febrero de 2019. El entonces comisionado para la Reconstrucción criticó a Mancera en la Gaceta Oficial, al anunciar cambios al Plan Integral para la Reconstrucción. Los multifamiliares podrían crecer hasta 35%. Los damnificados debían donar metros de su vivienda para la construcción y asumir que habría más inquilinos en un edificio más alto.

La Comisión para la Reconstrucción quedó como la encargada de dar seguimiento a cada vivienda afectada. Mientras que Servicios Metropolitanos, S.A. de C.V. (Servimet), empresa de participación estatal, asumió la labor de venta: promovió 144 departamentos y penthouses, 35 cajones de estacionamiento, 21 locales, 14 oficinas y dos terrazas. Buscaba 886.7 millones de pesos para el fideicomiso.

"En México hay más una política inmobiliaria que una de vivienda. Las autoridades suelen pensar en términos de recaudación más que en términos de derechos", recalca Escoffié. El problema, advierte, es la falta de una política integral de vivienda.

"La redensificación fracasó"

Amanda Sucar habitaba uno de los 40 departamentos de Pacífico 223, en Coyoacán. Ante los daños del sismo, la propuesta del gobierno fue crear 13 viviendas extra: "Nos pareció un modelo justo para que los recursos públicos no fueran a fondo perdido".

En agosto de 2020, el gobierno anunció la venta. Meses después publicó fichas de precios que incluían a Pacífico 223 y mostraban la alianza con inmobiliarias.

A Lomelín Bienes Raíces le asignó la venta de cinco unidades privativas en Escocia 10, otras 10 en Galicia 253 y 11 en Patricio Sanz 612. A Hogares Sauce, 16 unidades repartidas en Hacienda de la Escalera 5 y 11, otras 16 en Miramontes 3004. JLL Residencial tenía dos departamentos en Coahuila 10. Coldwell Banker México, siete en Ozuluama 20. Para Pacífico 223 no se definió método de venta.

Las viviendas tenían precios que iban de los 3.5 a los 10 millones de pesos, dependiendo la zona y los metros cuadrados. Según el Plan Integral para la Reconstrucción, las inmobiliarias recibirían hasta 6% del precio de cada unidad. Se definió que las personas damnificadas podrían ejercer su "derecho al tanto" y proponer compradores.

Los habitantes de Pacífico 223 ofrecieron una lista de 10 interesados, pero no los consideraron. "Se publicaron los costos en la página de Servimet, pero sin mecanismo para venta", dice Sucar.

El 13 de abril de 2022, Servimet lanzó una subasta "para la adjudicación de paquetes inmobiliarios conformados por unidades privativas producto de la redensificación de inmuebles de la reconstrucción". A los habitantes de Pacífico 223 les avisaron que la venta individual se cancelaba porque buscaban un sólo comprador que adquiriera las 13 viviendas. Finalmente, les informaron que la venta se cayó. Se solicitó entrevista a Servimet, pero no respondió.

Las ventas están atoradas

La mayoría de los multifamiliares de redensificación están retrasados: de los 110 que entraron al programa, sólo 11 están concluidos (10%). Uno de ellos es el de Escocia 10, en Del Valle. "Fuimos afortunados, teníamos los papeles en regla", afirma Guadalupe, una de las habitantes. Aquí se construyeron cinco nuevos departamentos que no logran vender.

En contraste, 29 multifamiliares están en proceso de obra y 60 en procesos administrativos; el resto están por iniciar trámites o no hay registro de su estatus. En Coquimbo 911, Lindavista, donde el sismo dejó nueve fallecidos, han desfilado constructoras que no logran darle forma a la obra.

Una decena de personas damnificadas entrevistadas agregan que hay problemas jurídicos que la comisión no ha logrado resolver, como viviendas sin escrituras que impiden la conformación del régimen condominal que avale la venta de los departamentos.

"No hay nada construido ni avances en los predios, esto no da confianza para comprarle al gobierno", señala Eduardo Becherell, de Rumania 918.

La comisión expresó a través de un cuestionario que en la primera fase de comercialización no se podían cerrar operaciones de venta "tanto por encontrarse las obras en proceso, como por dificultades sobre regímenes en condominio". También señaló que el escenario económico, producto de la pandemia y el conflicto en Ucrania, "ha implicado retos importantes para el retorno de recursos vía la comercialización". Explicó que están actualizando el padrón de redensificación, el cual podría reducirse.

En Alfonso Reyes 188, Hipódromo, no hay movimiento. Un obstáculo jurídico impide la creación del nuevo régimen condominal que avalaría la venta de las tres viviendas de redensificación que se plantean en el edificio. A decir de Jael Castillo, habitante, requieren concretar la venta para continuar con la obra. "Un círculo vicioso. Estamos colgados de un hilo".

En septiembre, la comisionada para la Reconstrucción anunció que requerían otros 4 mil millones de pesos para continuar con la reconstrucción. El fideicomiso ha agotado 92.9% de los 8 mil 399 millones que tiene asignados. "Si bien el avance no está sujeto a los ingresos por la venta, sí es importante contar con dichos recursos toda vez que la proyección financiera considera el retorno de ese dinero y contribuye a la posibilidad del financiamiento de más obras", dijo a través del cuestionario.

El 28 de noviembre, Servimet volvió a anunciar la venta de estas viviendas. Son los mismos 16 edificios, pero tres de ellos tienen régimen condominal listo. En la mayoría, las obras debían terminar este 2022, pero no fue así.