Exclusiva: Urbanizadores de Miami reactivan plan de construir hoteles en Watson Island

Poco después de los atentados del 11 de septiembre, la ciudad de Miami llegó a un acuerdo con un urbanizador para construir un enorme hotel de lujo, tiendas y una marina para superyates en Watson Island, un terreno público de primera categoría en el Viaducto MacArthur que ha sido el cementerio de las ambiciones de muchos constructores y funcionarios electos.

El trastabillante Island Gardens de Flagstone Property Group no ha sido una excepción a la maldición de Watson Island.

Tras 22 años de falta de pagos, plazos incumplidos, promesas rotas y costosos litigios, el director de Flagstone, Mehmet Bayraktar, se dio por vencido, habiendo construido solo la marina y sin haber dado una sola palada de tierra para construir las dos torres hoteleras, los jardines y el paseo marítimo, el estacionamiento o el complejo comercial que prometió a los habitantes y funcionarios de la ciudad.

Pero el proyecto que los críticos han tachado de despilfarro público podría resucitar.

Flagstone vendió su contrato de arrendamiento a largo plazo para casi 11 acres de terreno baldío frente al downtown a una nueva empresa cuyos socios, entre ellos el socio administrativo de Miami Worldcenter Nitin Motwani y su hermano, el urbanizador de Fort Lauderdale Dev Motwani, afirman que cumplirán las promesas incumplidas del proyecto.

A diferencia del oscuro Bayraktar, un urbanizador turco con un historial entre escaso e inexistente en Estados Unidos antes de tomar el control del arrendamiento de Watson Island mediante una oferta competitiva y conseguir la aprobación de los electores de Miami para el proyecto, los nuevos socios han participado en la financiación y construcción de importantes complejos en el sur de la Florida y en otros lugares. Worldcenter, que abarca 10 manzanas y 27 acres de rascacielos, apartamentos y tiendas al norte del downtown, ha sido considerado el mayor proyecto inmobiliario de la historia de Miami y uno de los mayores del país.

Los Motwani y sus socios reconocen que han asumido la responsabilidad de un ambicioso y complejo plan de urbanización marcado por un alto perfil y un importante potencial, pero también por amplias implicaciones públicas y un escepticismo generalizado dado el prolongado fracaso de Flagstone en la ejecución. El sitio, situado en el extremo occidental de la isla, es probablemente el terreno no urbanizable más valioso de la ciudad.

“La gente está frustrada con la historia del sitio. Es complicada”, declaró Nitin Motwani el martes en una entrevista conjunta con sus socios en el proyecto de urbanización de la isla. “Pero no es nuestra historia. Aquí tenemos un equipo que ejecutará”.

Los nuevos arrendatarios no quisieron revelar los términos financieros del acuerdo con Flagstone. Un archivo público muestra que los socios de los Motwani en el acuerdo, BH3 Management, sacaron una hipoteca de $50 millones, que los socios dijeron que representa solo una parte del valor de la compra del arrendamiento de Flagstone. Los administradores municipales aprobaron el traspaso del arrendamiento a la nueva sociedad.

El administrador municipal Art Noriega dijo al Miami Herald que no tenía detalles de los planes del nuevo equipo. Dijo que los electores tendrían que aprobar cualquier alteración importante.

“Se requeriría un referendo si se hicieran cambios sustanciales”, dijo.

Los representantes de Flagstone no respondieron a las solicitudes de declaraciones.

Nuevas caras

Daniel Lebensohn y Greg Freedman, copresidentes ejecutivos de BH3, afirmaron que llevaban un par de años cortejando a Bayraktar con la esperanza de cerrar un acuerdo por la propiedad de Watson Island.

“Creo que la familia se dio cuenta de que alguien tiene que llevar las riendas de la empresa”, dijo Freedman. “En términos de experiencia, este equipo tiene un largo historial de ejecución, en el buen sentido. Somos realmente buenos en situaciones complejas”.

Lebensohn añadió: “Nuestra intención es hacer que las cosas sucedan. A nadie le gusta que esto lleve aquí tantos años”.

En virtud del acuerdo de compra, que se cerró el 13 de abril, los nuevos socios se harán cargo del contrato de arrendamiento a 75 años de la propiedad y serán responsables del pago del alquiler anual de $2 millones a la ciudad. La compra no incluye la marina, que forma parte de un contrato de arrendamiento independiente con IGY Marinas. Una vez terminada la construcción, la ciudad se quedará con 1% de los ingresos anuales de los componentes hotelero y comercial de la urbanización.

El plan de Flagstone para la parte superior del terreno, modificado por última vez con la aprobación de la ciudad en 2019, prevé dos hoteles, una amplia zona para comercio minorista, un estacionamiento y un paseo marítimo público de 100 pies de ancho que se extendería por toda la longitud de la propiedad de más de 900 pies a lo largo de la Bahía de Biscayne. La ciudad exige un nuevo mercado de pescado que sustituya al popular local que Flagstone demolió polémicamente hace dos décadas cuando tomó el control de los terrenos.

Falta más de un año para la construcción

Los nuevos socios urbanizadores del proyecto dicen que tienen la intención de apegarse a los requisitos del concepto aprobados, incluidos los hoteles, la zona de comercio minorista, el mercado de pescado y el paseo marítimo público, pero es probable que den un nuevo vistazo y consideren la posibilidad de modificar algunos aspectos del plan para satisfacer las demandas actuales del mercado inmobiliario. Están trabajando en ideas, pero no han ultimado los detalles, dijeron. Nitin Motwani dijo que “todo está sobre la mesa”, incluido potencialmente un espacio de oficinas.

“Miami ha evolucionado y el mercado también”, dijo. “No conozco un lugar mejor en Miami. Creemos que podemos hacer algo muy especial aquí. Tiene estas vistas y toda la belleza y oportunidades que ofrece Miami”.

El equipo no espera empezar a construir pronto. La planificación previa a la urbanización y el trabajo de diseño llevarán al menos un año y medio, dijeron.

Los nuevos socios del proyecto Island Gardens en Watson Island son una empresa conjunta formada por Merrimac Ventures, la empresa familiar de los Motwani presidida por la madre de los hermanos, Ramola Motwani, y BH3 Management, un grupo de inversión inmobiliaria de Fort Lauderdale que ha construido o se ha asociado en importantes proyectos comerciales y residenciales en la Ciudad de Nueva York y los condados Broward y Miami-Dade. Entre ellos figuran las torres gemelas de condominios Prive en una isla en Aventura.

Como socio administrativo de Miami Worldcenter Associates, Nitin Motwani tiene experiencia en combatir los vientos en contra y las dudas del público en torno a las urbanizaciones. Ese elaborado proyecto en curso, aprobado por primera vez en 2007 durante el mandato del alcalde de Miami Manny Díaz, tardó 15 años en dar sus primeros frutos.

El director del Worldcenter, Art Falcone, empezó a reunir propiedades en el abandonado distrito Park West de la ciudad, al norte del downtown, en 2004. Siguió adquiriendo lotes, la mayoría a precios relativamente baratos, hasta acumular suficiente para conseguir que la ciudad aprobara un ambicioso plan maestro de urbanización que, según sus proponentes, daría lugar a la versión miamense del Rockefeller Center.

Pronto se encontró con importantes obstáculos en forma de crisis económica, litigios de antiguos socios, activistas y propietarios vecinos, rediseño de planos y la retirada de Macy’s y Bloomingdale’s del proyecto, entre otros asuntos. Los socios tuvieron problemas para recaudar dinero para la urbanización hasta que los urbanizadores e inversionistas de CIM Group de Los Ángeles se unieron a la empresa en 2011 con chequeras abultadas, experiencia y conexiones en la industria.

En la actualidad, Miami Worldcenter comprende más de una decena de proyectos terminados, en construcción o en planificación, con alrededor de 5,000 apartamentos y condominios. El complejo incluye 21 torres en proyecto y terminadas. Alrededor de 300,000 pies cuadrados de tiendas, restaurantes y locales de entretenimiento están construidos alrededor de plazas y calles abiertas a los peatones. El valor total de la inversión en Worldcenter se estima en $4,000 millones.

Worldcenter Associates ha construido algunos proyectos, como los locales comerciales independientes, y se ha asociado con otros urbanizadores, como Related Group y Royal Palm Companies. Merrimac, la empresa de los Motwani que remodeló el paseo fluvial de Las Olas en Fort Lauderdale, ha comprado a Worldcenter Associates los tres últimos terrenos sin edificar y está construyendo en ellos tres torres residenciales.

A diferencia del proyecto público-privado de Island Gardens, Worldcenter ha sido una empresa totalmente privada.

La retorcida saga de Flagstone

A pesar del evidente valor y atractivo de la propiedad, la saga de Flagstone ha dado constantes vueltas de tuerca, algunas de ellas rozando lo absurdamente cómico. Una sucesión de funcionarios municipales parecía hacer todo lo posible por complacer a Baryaktar mientras este se retrasaba en el pago del alquiler y solicitaba prórroga tras prórroga para el inicio de las obras.

El proyecto parecía en peligro desde el principio. Baryaktar, descendiente de una acaudalada familia turca cuyo padre fue encarcelado en medio de una quiebra bancaria, se impuso a urbanizadores experimentados como Michael Swerdlow y Swire Properties, constructores de Brickell Key y más tarde de Brickell City Centre.

Los electores aprobaron por abrumadora mayoría el acuerdo entre Flagstone y la ciudad en 2001, apenas dos meses después de los atentados terroristas del 11 de septiembre, pero las secuelas y la recesión económica hicieron casi imposible la financiación del proyecto. Una demanda de los vecinos de Venetian Island, preocupados por el ruido y otros efectos del proyecto, lo retrasó tres años antes que Flagstone se impusiera.

Pero Baryaktar también parecía incapaz de conseguir la financiación necesaria para un proyecto cuyo precio no paraba de subir, y seguía retrasándose en los pagos del alquiler a la ciudad. Aunque cada vez más frustrados, los comisionados municipales concedieron numerosas prórrogas y, en una polémica audiencia en 2009, se tomaron un descanso mientras Baryaktar telefoneaba a su padre en Turquía para que le girara un cheque de seis cifras para cubrir el alquiler atrasado.

La ciudad impuso un plazo en 2010 antes de ofrecer la propiedad a otros urbanizadores, pero pasó el tiempo y Baryaktar siguió sin dar resultados, y manteniendo el control de la propiedad. Ese año, en una extraña escena, un cabildero de Flagstone puso un cheque de $200,000 ante los comisionados de la ciudad en una audiencia pública para convencerlos de que concedieran otra prórroga del alquiler, lo cual hicieron.

En 2013, el fundador de Related Group y urbanizador Jorge Pérez consideró la posibilidad de unirse a la empresa, pero decidió no hacerlo, alegando preocupaciones por el impacto del tráfico en el viaducto y en Miami Beach.

Un año más tarde, sin obras evidentes tras otra serie de prórrogas del alquiler, las autoridades de Miami dieron a Flagstone lo que dijeron que era una última oportunidad para iniciar la construcción. Pero Flagstone insistió en que las obras habían comenzado porque el urbanizador había enviado a un buzo para cartografiar y estudiar los corales y las hierbas marinas que debían trasladarse o sustituirse en la bahía para preparar el dragado de la marina. El personal jurídico de la ciudad aceptó que eso constituía el inicio de las obras.

La marina se inauguró en 2016. Baryaktar prometió que pronto llegaría el complejo turístico. Pero no fue así. Un muy popular y caro restaurante en la marina, The Deck, funciona en remolques provisionales.

En 2017, finalmente harta, la Comisión municipal votó a favor de rescindir el contrato de arrendamiento con Flagstone, declarando al urbanizador en mora. Pero todas esas prórrogas y declaraciones de la ciudad de que Flagstone había cumplido sus condiciones se volvieron en contra de la ciudad. Flagstone demandó a la ciudad por $122 millones y ganó.

Frente a una sentencia potencialmente ruinosa, la ciudad no tuvo más remedio que restablecer el acuerdo de Watson Island, y en 2019 acordó pagar a Flagstone $20 millones para resolver la demanda.

Las luchas de Watson Island

Island Gardens no es el único emprendimiento privado en Watson Island que tropieza.

La isla artificial de 86 acres, cedida a la ciudad en 1919 con la condición de que solo se usara para fines públicos, tiene una historia accidentada. Qué constituye precisamente eso ha sido durante mucho tiempo tema de controversia, sobre todo después que la ciudad empezó a capitalizar su ubicación privilegiada buscando acuerdos con urbanizadores en la década de 1980.

Durante décadas, la isla, atravesada por el viaducto y su ruidoso tráfico, estuvo ocupada por una base de Goodyear Blimp, un pequeño jardín japonés, un par de pequeños clubes náuticos que aún funcionan y una minúscula terminal de hidroaviones de la legendaria Chalk’s International Airlines.

Los planes de reurbanización patrocinados por la ciudad han tenido un éxito limitado. La emblemática atracción Parrot Jungle se trasladó en 2003 de lo que hoy es Pinecrest a Watson Island, pero tuvo problemas para atraer visitantes o generar ingresos, lo que obligó a la ciudad a rescatar a sus operadores.

Después que los nuevos propietarios se hicieran cargo de lo que ahora se conoce como Jungle Island, empezaron a convertir el parque en un complejo turístico de ecoaventura, con planes aprobados por los electores para un hotel que aún no se ha construido. El Ichimura Japanese Garden, que forma parte del contrato de arrendamiento de Jungle Island, sigue siendo poco conocido y poco visitado.

Mientras tanto, los planes para construir un helipuerto y ampliar la operación de hidroaviones en la terminal de Chalk no han prosperado.

Solo ha prosperado el Miami Children’s Museum, una organización sin ánimo de lucro.

Nitin Motwani dijo que es consciente de los obstáculos que tendrán que superar él y sus socios. Pero confía en que tendrán éxito donde otros no lo han tenido. Lo que tienen a su favor es el apetito mundial, aparentemente voraz, por todo lo relacionado con Miami.

“No tenemos la impresión de que esto vaya a ser fácil. Pero estamos bien preparados para hacerlo”, dijo. “Creemos que es el momento adecuado para Miami y para este proyecto”.