Cómo encontrar la hipoteca más barata

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Gene J. Puskar/AP

Según los expertos, como las tasas de interés hipotecarias han alcanzado niveles que no se veían desde hace años, los compradores de viviendas tendrán que pensar y actuar de manera más estratégica que nunca para obtener un buen acuerdo en estos préstamos tan importantes.

Recientemente, las hipotecas fijas promedio a 30 años superaron el 5%, según Mortgage News Daily, que hace un seguimiento de los cambios diarios y en tiempo real de las tasas de los prestamistas. No se había visto una tasa de interés así desde el 2011, excepto por un par de días en 2018. Y esa tasa es 1.75 puntos porcentuales más alta que a principios de año.

“Este ha sido el aumento más rápido y pronunciado de las tasas hipotecarias en 28 años”, afirma Greg McBride, analista financiero en jefe de Bankrate, un sitio web de información financiera. “Es similar a un aumento del 17% en el precio de la viviendas, solo desde enero”.

Esas tasas más altas, estimuladas por la inflación, la guerra entre Rusia y Ucrania y los movimientos recientes de la Reserva Federal, podrían ser suficientes para disuadir a algunos posibles compradores de viviendas, especialmente cuando se combinan con un aumento promedio del 32.3% en los precios de las viviendas desde el año pasado, según informó Zillow. Pero McBride y otros especialistas dicen que todavía queda mucho atractivo en el mercado de bienes raíces, así que si quieres permanecer en el juego, tendrás que preparar algunas tácticas para obtener la mejor hipoteca posible.

Estos son los pasos que debes seguir para encontrar el préstamo a menor precio disponible.

Limpia tu crédito

Antes de buscar una hipoteca, asegúrate de que tus reportes de crédito no tengan errores y corrígelos si hay alguno. Esos reportes incluyen información que aparece en tu puntaje de crédito, un factor clave para determinar la tasa de interés que obtendrás. La información incorrecta y negativa podría afectar las posibilidades de que obtengas el tipo de interés más bajo.

Visita AnnualCreditReport.com para obtener copias gratuitas de los reportes de crédito de las tres principales agencias de informes de crédito del país, Equifax, Experian y Transunion. Tienes derecho a esta información de forma gratuita una vez al año.

Por lo general, los bancos exigen que los solicitantes tengan una puntuación de crédito de 740 para poder tener las tasas más competitivas, dice McBride. Consulta nuestros consejos sobre cómo mejorar tu puntaje crediticio.

Elige un préstamo de tasa fija o ajustable

Si piensas quedarte en la misma casa durante al menos una década, tu mejor opción es un préstamo de tasa fija a 30 años, con pagos mensuales relativamente bajos.

Pero si puedes darte el lujo de tener pagos más altos y quieres saldar la deuda antes, analiza la opción de una tasa fija a 15 años. Tienes un tipo de interés más bajo y podrías ahorrarte miles de dólares en el préstamo.

Otra opción es elegir una hipoteca de tasa variable a corto plazo. Estas hipotecas tienen tasas de interés más bajas durante un período introductorio y luego una tasa de interés más alta. Por ejemplo, en una hipoteca ajustable 7/1, la tasa permanece fija durante siete años. Después de ese período, se puede ajustar en función de las tasas del mercado, pero solo puede aumentar un máximo de 5 puntos porcentuales sobre la tasa original.

Si planeas quedarte en tu casa por muchos años, esta quizá no sea la mejor opción, especialmente si las tasas de interés siguen aumentando. “No es conveniente quedar en una posición en la que la hipoteca de tasa ajustable comience a ajustarse y debas afrontar un gran aumento en el pago”, dice McBride.

McBride dice que estos préstamos son más riesgosos que en el pasado porque las tasas cambiarán cada seis meses. Hasta hace poco, las tasas cambiaban una vez al año, pero actualmente el sector bancario está cambiando el índice financiero de base por un índice que cambia con más frecuencia.

En búsqueda de un préstamo

Busca un préstamo hipotecario en diferentes entidades prestamistas, incluidos los bancos, corredores de hipotecas, iniciadores en línea, como Quicken Loans, y agregadores, como LendingTree. Al visitar estos sitios web y completar los formularios preliminares, obtendrás estimaciones de tasas de interés de inmediato o te llamarán los representantes de la empresa, que pueden ofrecerte cotizaciones rápidamente. También puedes visitar la página de Bankrate para comparar tasas hipotecarias y encontrar las mejores ofertas.

Cuando lo hicimos, encontramos a la brevedad las tasas más bajas de varios bancos. Las tasas hipotecarias promedio de Bankrate, obtenidas entre más de 100 bancos, promediaron el 4.88%, pero el corredor de hipotecas en línea Morty anunciaba un préstamo fijo a 30 años con una tasa de porcentaje anual (APR) del 4.285%. Wells Fargo ofrecía una hipoteca de tasa fija a 30 años con una APR del 4.625%. (Freddie Mac, la agencia casi gubernamental que compra y combina las hipotecas y las vende a los inversionistas, calculó la tasa fija promedio actual a 30 años en apenas menos del 5%.)

Otra opción es buscar el número de teléfono del prestamista en su sitio web y llamarlo directamente. Descubrimos que se obtienen estimaciones bastante precisas por teléfono. Si deseas una cotización que podría llevar a una oferta firme, deberás darle el número de Seguro Social a tu prestamista.

Antes de comenzar a buscar prestamistas, decide qué tipo de vivienda te interesa y el tipo de hipoteca que quieres. También deberás decirle al prestamista en qué parte del proceso te encuentras. ¿Estás en la búsqueda para comprar una casa o tienes una oferta aceptada o un contrato firmado?

Una vez que comiences a llenar las solicitudes de préstamo, tendrás que verificar muchos aspectos de tu vida financiera y personal. Asegúrate de tener a la mano todos los documentos esenciales para completar esta parte del proceso a la perfección. Consulta la lista de verificación de Zillow que detalla lo que se solicita normalmente.

Pregúntale a cada prestamista sobre las opciones de “reducción” de la hipoteca, dice Keith Gumbinger, vicepresidente de HSH, un sitio web de información hipotecaria con sede en Riverdale, Nueva Jersey. Con esta opción, el tipo de interés de la hipoteca baja antes del cierre si los tipos de interés bajan, incluso si ya habías fijado la tasa. Aunque esta opción suele requerir una comisión, tal vez de $500, puede suponer un gran ahorro si los tipos de interés bajan. “Las reducciones de tasa son frecuentes, pero la gente tiene que pedirlas”, dice Gumbinger.

Busca prestamistas más pequeños

Además de intentar conseguir una hipoteca con los grandes bancos y los prestamistas en línea, investiga a los actores más pequeños y de bajo perfil, como las cooperativas de crédito y los bancos comunitarios.

Busca términos como “hipoteca de banco comunitario”, “hipoteca de ahorros y pérdidas o S&L” e “hipoteca de cooperativa de crédito” en línea más el nombre del estado donde vives.

Encontramos algunas opciones competitivas de esta manera. No muy lejos de la sede central de Consumer Reports en Yonkers, Nueva York, Maspeth Federal Savings en Maspeth, Nueva York, tenía una tasa de porcentaje anual del 4.008% para un préstamo fijo convencional a 30 años. Third Federal Savings & Loan, con sede en Cleveland, tenía un préstamo convencional de tasa fija a 30 años con una APR del 4.47%.

Gumbinger dice que estos prestamistas más pequeños suelen tener mejores tasas de interés en las hipotecas de tipo variable y ofrecen mejores condiciones y tasas de interés a las personas con flujos de ingresos variables, como los trabajadores por cuenta propia. Eso se debe a que a menudo no venden esos préstamos en el mercado secundario como lo hacen los bancos más grandes, explica Gumbinger: “Como los prestamistas incluyen estos préstamos en sus libros, pueden ponerles el precio que deseen”.

Considera la posibilidad de recurrir a un agente hipotecario

La principal ventaja de recurrir a un agente hipotecario es que puedes comparar entre varios prestamistas y obtener mejores tasas de interés que las que podrías obtener por tu cuenta. Pero ten en cuenta que los bancos les pagan a los agentes, no tú, así que investiga cuidadosamente.

“Si decides consultar con un agente hipotecario, pídeles recomendaciones a tus amigos o colegas que hayan tenido una buena experiencia con un agente en particular”, dice McBride.

Al igual que los prestamistas más pequeños, los corredores hipotecarios pueden ser útiles para las personas cuyos ingresos son variables. “Se especializan en situaciones poco habituales”, dice Gumbinger.

Puedes visitar el sitio web findamortgagebroker.com para conseguir un agente hipotecario.

Comprende la estimación de préstamo de CFPB

Una vez que hayas visto algunas tasas atractivas de algunos prestamistas, solicita a cada uno una estimación de préstamo. Este es un documento estándar diseñado por el CFPB (Consumer Financial Protection Bureau u Oficina de Protección Financiera del Consumidor) que puede ayudarte a comparar hipotecas. Incluso puedes consultarlos para comparar diferentes tipos de préstamos, por ejemplo, un préstamo fijo a 30 años y uno de tasa variable a 10 años.

Para obtener una estimación de préstamo, deberás proporcionar documentación sobre tus ingresos y activos, entre otros elementos. Y deberás divulgar tu número de Seguro Social para que el prestamista pueda investigar tu historial de crédito.

Obtén estimaciones de préstamos de tantos prestamistas como puedas. Hacer muchas consultas a tus registros de crédito no disminuirá tu puntaje crediticio siempre y cuando todos se encuentren dentro de un período de 45 días y sean para el mismo producto: una hipoteca de vivienda, por ejemplo. Se considerará que todos forman parte de la misma consulta en estas circunstancias, lo que te permite comparar precios sin perjudicar tu crédito, afirma el CFPB.

Si es posible, obtén todas las estimaciones de préstamos el mismo día para poder hacer comparaciones precisas. La estimación de préstamo ofrece tres cifras clave que puedes comparar entre prestamistas: la tasa de interés anual, la tasa de interés y el capital acumulado después de los primeros cinco años del préstamo, y el “porcentaje de interés total”; es decir, el monto total de intereses que pagarás durante el plazo del préstamo como porcentaje del monto de tu préstamo.

Ron Haynie, vicepresidente de política de financiamiento hipotecario de Independent Community Bankers of America de Washington, D.C., también recomienda enfocarse en la primera página del informe, que muestra una estimación de la cantidad de efectivo necesaria para el cierre. “Esto te dará una idea de cuánto dinero necesitarás para cerrar el acuerdo”, dice.

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