¿Es una empresa de software de multimillonario de Miami la razón por la que su alquiler aumentó?

Durante años, una empresa de software propiedad de la firma de capital privado de un multimillonario de Miami ha estado ayudando a algunos de los mayores propietarios del país a aumentar sus ganancias arreglando y inflando los alquileres, infringiendo las leyes estatales y federales que prohíben la colusión entre propietarios de propiedades, según demandas presentadas por inquilinos y fiscales estatales en todo Estados Unidos.

RealPage, que ofrece software para sugerir el precio de los alquileres y redactar contratos de arrendamiento, es objeto de una investigación antimonopolio por parte de la procuradora general de Florida, una de las varias que investigan las prácticas comerciales de la compañía. Se han presentado docenas de demandas (incluidas dos en Miami-Dade) contra RealPage por parte de inquilinos de todo el país que dicen que sus alquileres han aumentado significativamente por los clientes de la compañía.

El software, que se usa para fijar el precio de aproximadamente la mitad de las 300,000 unidades de alquiler multifamiliares en el área de tres condados del sur de Florida, según una demanda, se basa en parte en información privada compartida por los propietarios para recomendar el precio de los alquileres, lo que, según los críticos, infringe las leyes destinadas a evitar que los administradores de propiedades se pongan de acuerdo. El mes pasado se prohibió su uso en el mercado inmobiliario de San Francisco y, según se informa, está bajo el escrutinio del Departamento de Justicia federal.

“Esto es una fijación de precios”, escribió el procurador general de Arizona en una demanda presentada este año contra la empresa. “Y es ilegal”.

Entre los acusados nombrados en un caso federal en Tennessee esta la firma de capital privado Thoma Bravo, que compró RealPage en 2021, meses después que el fundador de la firma, Orlando Bravo, se mudó a Miami.

Bravo está entre un grupo de ricos residentes de Miami que se han unido bajo una nueva organización sin fines de lucro para abordar los problemas de la ciudad, incluido el alojamiento asequible. Pero varios inquilinos de complejos de apartamentos de Miami-Dade identificados como clientes de RealPage dijeron al Miami Herald que se vieron obligados a pagar alquileres cada vez mayores que aumentaron hasta un 30% entre 2021 y 2022. Uno dijo que intentó negociar y le dijeron que no había nada que hacer: su tarifa había sido establecida por un programa informático.

Bravo se negó a ser entrevistado por un portavoz de Thoma Bravo, quien dijo al Miami Herald que la firma no cree que RealPage haya infringido ninguna ley de competencia y que la demanda en Tennessee (una consolidación de más de 30 demandas) nunca debió presentarse contra ninguna de las empresas.

“Estamos orgullosos de nuestra relación con RealPage y apoyamos plenamente a la empresa, cuyas soluciones innovadoras benefician tanto a los residentes como a los proveedores de viviendas”, dijo el portavoz de Thoma Bravo en un correo electrónico.

La empresa trató infructuosamente el año pasado de convencer al juez asignado al caso que eliminara a varias entidades de Thoma Bravo como acusadas. Orlando Bravo no es acusado en ninguno de los casos presentados hasta el momento.

RealPage niega cualquier irregularidad. La portavoz de la empresa, Jennifer Bowcock, dijo al Herald que “las quejas se basan en un malentendido fundamental sobre cómo funciona el software de gestión de ingresos y los beneficios significativos que ofrece para los residentes, los administradores de propiedades y el ecosistema de viviendas en alquiler en su conjunto”.

Múltiples denuncias legales

La controversia en torno al software de RealPage surgió en 2022 después que ProPublica publicó un artículo que detallaba cuán influyente y extendida se había vuelto la tecnología de la empresa en un mercado inmobiliario cada vez más caro. Dos ejecutivos de RealPage citados en el artículo dijeron que estaban viendo aumentos de alquileres como nunca antes y atribuyeron el aumento a las tarifas al software de la empresa, YieldStar. Uno de los desarrolladores de software fue citado diciendo que los agentes de arrendamiento tienen “demasiada empatía” en comparación con los precios generados por computadora.

Decenas de inquilinos comenzaron a presentar demandas, que finalmente se consolidaron como un caso antimonopolio federal en Tennessee el año pasado. Un grupo de senadores federales abrió una investigación sobre la empresa en noviembre de 2022 y a principios de 2024 volvieron a expresar sus preocupaciones al Departamento de Justicia federal.

La empresa ofrece varios programas de software que brindan diferentes servicios a los clientes en gestión de propiedades, pero sus tres programas de software de gestión de ingresos son objeto de las acusaciones de colusión en el mercado de precios en los tribunales.

Dos de ellos, YieldStar y su versión actualizada AI Revenue Management, usan información privada, como precios de alquiler, niveles de ocupación y transacciones de arrendamiento, proporcionados por los propietarios. Los datos se anonimizan y agregan con información pública para recomendar el precio de los alquileres.

El tercer software, Lease Rent Options, se basa únicamente en la información proporcionada por los propietarios para sugerir precios, que pueden incluir información de la competencia recopilada por los operadores y administradores de propiedades.

Los administradores de propiedades que usan los tres productos deciden si quieren aceptar las recomendaciones del software, pero los demandantes afirman que la empresa desanima los cambios en las tarifas dadas por el software y supervisa el cumplimiento de las recomendaciones a través de asesores que aprueban cualquier desviación de los precios de alquiler sugeridos, junto con la alta dirección de los propietarios de las propiedades.

En la demanda colectiva de los inquilinos, que incluye a residentes de Miami, afirman que la adopción generalizada del software de gestión de ingresos de RealPage “ha provocado que el alquiler aumente de forma explosiva en los últimos años y que los inquilinos de Miami paguen 23% más de alquiler en 2021 que en 2016”.

“Con la seguridad de que sus competidores están fijando los precios de alquiler de Miami, Orlando, Jacksonville y Tampa utilizando el mismo algoritmo, cada administrador de propiedades de los demandados podría permitir que una mayor parte de sus unidades permanezcan vacías mientras mantiene precios de alquiler más altos en todas sus propiedades”, dice la demanda presentada en Miami, entre las consolidadas en Tennessee. “Esto aumentó sus ingresos a expensas de los inquilinos”.

Los demandantes de Miami no respondieron a las solicitudes de comentarios, pero otros inquilinos cuyos propietarios fueron identificados como clientes de RealPage en la demanda de Miami hablaron con el Herald y transmitieron historias similares.

Arianna Bracho, quien se mudó a 7 West cerca de Fontainebleau en 2020, dice que el alquiler del apartamento de tres habitaciones y dos baños que compartía con su esposo, su tía y sus dos hijos aumentó de un asequible $1,946 al mes a $2,950 en dos años.

Al principio, dice, el aumento fue modesto: $284 en 2021. Pero cuando faltaba un mes para renovar el contrato en 2022 recibió una oferta de renovación por unos $2,950 al mes, un aumento de 32%.

Su edificio es propiedad de Greystar, el mayor propietario de apartamentos de Estados Unidos. Según capturas de pantalla revisadas por el Herald, recibió los contratos de arrendamiento a través de una dirección de correo electrónico de RealPage.

“Estábamos en estado de shock”, dijo Bracho al Miami Herald. “En 30 días no íbamos a resolver nada, así que nos quedamos”.

Ella dice que decidió mudarse a un apartamento de dos habitaciones cerca en 2023 después de sentirse frustrada por la delincuencia, el mantenimiento y un tercer aumento .

El Miami Herald se puso en contacto con Greystar para solicitar comentarios, pero no recibió respuesta.I

Inquilinos de Miami sienten los aumentos

Bracho es solo uno de los muchos inquilinos que han enfrentado aumentos en el alquiler en los últimos años. Para 2022, los alquileres eran altos en toda la Florida y estaban aumentando a un ritmo rápido, con Miami registrando un crecimiento interanual del 31%, según datos de la agencia inmobiliaria en línea Zillow.

Entre 2019 y 2023, los alquileres aumentaron 30,4% en todo el país, mientras que los salarios no se mantuvieron al mismo ritmo, según un análisis de Zillow y StreetEasy. Desde la pandemia, el aumento del alquiler ha superado con creces el aumento de los salarios en 44 de las 50 áreas metropolitanas más grandes, según el análisis.

RealPage sostiene que los aumentos de alquiler en las propiedades de los clientes en los últimos años estuvieron acordes con el mercado nacional y culpa a la falta de viviendas asequibles por los picos de alquiler.

“La falta de viviendas es la causa del desequilibrio entre oferta y demanda”, afirmó Stephen Weissman, asesor externo de RealPage. “Pero, desde un punto de vista político, es más fácil culpar a cosas como el software y a los propietarios que lo usan porque los convierte en chivos expiatorios y ls hace parecer los malos”.

La compañía también afirma que sus críticos, entre ellos muchas personas que los han demandado, no entienden lo que hace su software y están repitiendo información errónea sobre lo estricta que es la relación de sus clientes con sus recomendaciones.

“Para dejarlo claro, los clientes siempre pueden aceptar o rechazar recomendaciones de precios de software y nunca son castigados por rechazar recomendaciones”, dijo el portavoz de la compañía, Bowcock, al Herald.

Pero en Coral Gables, Frank Andreu dice que le dijeron lo contrario cuando intentó negociar un aumento de alquiler en 2023 en Gables Grand Plaza, un edificio propiedad de Highmark Residential, un acusado nombrado en demandas por supuestamente usar el software de gestión de ingresos de RealPage. Dice que el gerente de la oficina de la propiedad le dijo que el sistema informático arroja la tarifa y que no podían luchar contra ella.

Highmark Residential no respondió a las solicitudes de declaraciones del Herald.

Andreu, propietario de una empresa que dijo al Herald que vivió con su esposa y tres hijos en el edificio entre 2017 y 2023, dice que su alquiler aumentó $1,500 entre 2020 y 2022, pasando de $2,965 al mes a $4,474. Dice que se fue cuando el alquiler aumentó por tercera vez en 2023, lo que describe como sal sobre una herida creada por una gestión apática y una letanía de problemas con ascensores rotos, cierres de piscinas y paquetes robados en las puertas.

“En ese momento dije: espera un minuto, esto es repugnante lo que nos están haciendo”, dijo. “Ellos saben que no tenemos a dónde ir así que básicamente aumentan el alquiler porque no les importa”.

The Herald habló con otros tres ex residentes y revisó una base de datos compilada por más de 20 inquilinos del edificio Gables Grand Plaza que detallaba sus preocupaciones de mantenimiento y aumentos de alquiler. Los picos de alquiler van desde casi $350 a $1,200 entre 2020 y 2022.

El apartamento de Andreu es una de las miles de unidades cuyos precios se fijan con la información proporcionada por el software de gestión de ingresos de RealPage.

En los documentos judiciales, los demandantes afirman que YieldStar, su versión actualizada de AI Revenue Management y un tercer software, Lease Rent Options, son usados por más de 52% de las 300,000 unidades de alquiler multifamiliares en el sur de Florida. Afirman que el uso de los tres servicios de software de gestión de ingresos es el “pilar” del esquema anticompetitivo.

Sin embargo, el portavoz de RealPage dijo que el uso de su software es menos generalizado de lo que se alega en las demandas, y que sólo 23% de los alquileres en el sur de Florida compuestos por cinco unidades o más usan esta tecnología. En una declaración pública emitida en junio, la compañía dijo que “los datos reales muestran que el software de gestión de ingresos de RealPage tiene bajas tasas de penetración que no pueden soportar una conspiración para fijar precios o coludir a través del software”.

RealPage también señala que su compra de Lease Rent Options recibió la autorización antimonopolio del Departamento de Justicia en 2017. El anuncio de la empresa sobre la compra de su competidor afirmaba que el software se integraría en YieldStar, pero eso nunca sucedió, según Weissman, el abogado que representa a RealPage.

La compañía también afirma que sus críticos —que dicen que los propietarios aceptan hasta el 90% de las veces implementar las recomendaciones de arrendamiento de la compañía— están exagerando enormemente la frecuencia con la que sus sugerencias son adoptadas.

En Miami, la tasa de aceptación de precios para nuevos contratos de alquiler entre enero de 2020 y junio de 2023 fue de 47.8% para YieldStar y AI Revenue Management, lo que es similar a la tasa de aceptación nacional, dijo Bowcock. Cualquier cambio en el precio sugerido incluye descuentos o concesiones que benefician a los inquilinos, dijo.

“Un cliente que posee o administra varias propiedades a menudo acepta nuestras recomendaciones de precios de alquiler a tarifas muy variadas, incluso entre sus propias propiedades”, afirmó.

Los líderes locales fuera de Miami toman medidas

RealPage ahora está argumentando su caso en los tribunales y en público, mientras ciudades, fiscales generales estatales y, según se informa, el Departamento de Justicia de Estados Unidos examinan sus prácticas comerciales.

Los procuradores generales del Distrito de Columbia y de Arizona han presentado demandas. Su contraparte en Carolina del Norte anunció una investigación a principios de este año, y la procuradora general de la Florida confirmó al Herald que han abierto su propia investigación antimonopolio.

El Departamento de Justicia ha dicho en un documento legal que las acusaciones contra la empresa deberían desarrollarse en el tribunal, instando a un juez a rechazar los esfuerzos por desestimar el caso consolidado en Tennessee. Politico ha informado que el Departamento de Justicia, que se negó a comentar para esta historia, está preparando una demanda contra RealPage.

El mes pasado, la ciudad de San Francisco aprobó una legislación que prohíbe el uso de algoritmos que establecen los alquileres de los edificios multifamiliares y gestionan los niveles de ocupación.

La asequibilidad de la vivienda ha sido una preocupación importante en Miami, donde los inquilinos están entre los más afectados por el costo de vida del país. Pero no está claro si la controversia que involucra a RealPage está en el radar de los gobiernos de la ciudad o del condado.

Bravo, cuya firma compró RealPage en 2021 por $10.2 mil millones, ha apoyado financieramente la carrera política del alcalde de Miami, Francis Suárez, haciendo dos donaciones de $500.000 a la breve campaña presidencial del alcalde y $100.000 a su campaña para alcalde de 2021. Suárez ha defendido la tecnología como un motor económico y un posible nivelador para los residentes de Miami.

Bravo forma parte de la junta directiva de Partnership for Miami, una organización sin fines de lucro de líderes empresariales que trabajan en soluciones para los problemas más urgentes de la zona, incluida la falta de viviendas asequibles.

Los representantes de Suárez no respondieron a las solicitudes de comentarios del Herald sobre RealPage. Asimismo, la oficina de la alcaldesa Daniella Levine Cava no respondió a las solicitudes de declaraciones.