Falta de acceso al agua potable, cloacas o luz; viviendas precarias y situaciones de vulnerabilidad extrema con exposición a innumerables factores de riesgo para las personas e incertidumbre para los inquilinos son parte de un demoledor diagnóstico que desnuda la crisis habitacional que azota al país. En la Argentina, uno de cada tres hogares tiene condiciones vulnerables o hacinamiento, según se desprende del informe presentado hoy por el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (Cippec) en conjunto con referentes de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), Techo y la Agencia Francesa de Desarrollo (AFD).

El estudio expone una radiografía en detalle del deterioro del desarrollo urbano de los últimos 40 años y señala como causa principal del problema la falta de coordinación entre la política de planificación y el acceso a las viviendas, un fenómeno que quedó visibilizado en el aumento desmedido de barrios informales –en la actualidad existen 5687 en el país– donde las condiciones de vida son más precarias. Parte del informe se centró, a su vez, en la crisis desatada en el mercado inmobiliario para inquilinos y propietarios a tres años de la sanción de la ley de alquileres.

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A menos de dos semanas para las elecciones PASO, los referentes elevaron una serie de propuestas y posibles soluciones para que tomen apunte los precandidatos embarcados en la contienda presidencial, ya que de no revertirse el derrotero de las políticas públicas implementadas hasta el momento el acceso a la vivienda digna en la Argentina será pronto una entelequia.

“A 40 años de la democracia estamos en una situación urgente que requiere de un debate continuo en la carrera presidencial. Uno de cada tres hogares no cuenta con una vivienda adecuada y es importante poner estos temas en agenda y perspectiva”, advirtió María Victoria Boix, directora del programa Ciudades de Cippec, durante la presentación.

Y agregó: “La causa es la falta de planificación urbana, las ciudades están creciendo de manera desordenada. Falta suelo urbano de calidad y servido, es decir urbanizado, donde se pueda construir en un lote con infraestructura a la vez que sea posible soportar y pagar los costos. Otro factor es la falta de posibilidad de acceso a la vivienda”.

Las peores condiciones se ciernen sobre 4 millones de hogares, entendidos como un grupo de personas que viven juntas y comparten alimentos u otros bienes o servicios con cargo a un mismo presupuesto. Representan el 32% de la totalidad del país y viven en condiciones deficitarias: 1,3 millones de ellos lo hacen en viviendas de precaria calidad constructiva o compartidas, es decir que se superponen dos o más hogares por vivienda, y 2,6 millones residen en viviendas que requieren mejoras por falta de espacio, calidad constructiva o accesos a los servicios esenciales.

El informe muestra el deterioro habitacional que sumergió al país en las últimas cuatro décadas hasta alcanzar una crisis habitacional sin precedentes y se enfocó para su estudio en dos ejes principales: cómo evolucionó la planificación y el ordenamiento territorial, por un lado, y cuáles son las posibilidades reales de acceso al hábitat y la vivienda, por el otro, variables que afectan –aunque sea en distinta magnitud– a todos los sectores de la población argentina. El crecimiento y la expansión urbana sin control, en desorden, y la densificación de los centros de las zonas metropolitanas se volvieron una parte importante del problema. Se utilizó el concepto “viviendas adecuadas”, un término empleado por la Agencia de Hábitat de las Naciones Unidas que define los requisitos mínimos que tiene que tener un inmueble para ser adecuado para la vida de las personas.

Más de cinco millones de personas viven en los 5687 barrios populares. Una lupa en el detalle de los datos muestra el azote en los sectores más vulnerables: el 66% no tiene acceso formal a la luz; 90%, al agua potable; 97%, a la red cloacal, y 99%, al gas. Los números surgen del último relevamiento del Registro Nacional de Barrios Populares (Renabap) realizado en 2022. La mitad de quienes residen allí no tienen título de propiedad y ocho de cada 10 barrios están expuestos a factores de riesgo.

“Están afectados por riesgo de inundaciones, basurales y contaminación, presencia de torres eléctricas, cercanía a los ferrocarriles o autopistas, peligros de derrumbe e incendios. Eso sin contar las condiciones climáticas que hacen que estos factores se potencien. En el área metropolitana de Buenos Aires (AMBA), por ejemplo, 85% de los barrios populares están expuestos a riesgos para la salud y peligros estructurales”, dijo María Lucía Groos, directora del Centro de Investigación e Innovación de Techo.

Consultada por LA NACION sobre la necesidad de declarar la emergencia en materia habitacional, Boix puntualizó. “Puede servir, pero lo que se necesita en realidad es una ley por consenso de lineamientos mínimos y políticas de largo plazo en el sector. En la Argentina se creó el Consejo Federal que reúne a las provincias y la Nación para abordar estos temas, y nunca se avanzó. Hay muchos espacios institucionales que se crearon y luego se abandonaron”.

Después agregó: “Los tiempos de gestión conspiran contra las políticas integrales. Lleva mucho tiempo hacer una ley de reordenamiento territorial o desarrollar códigos urbanísticos que incluyan las buenas prácticas internacionales y sabemos que los tiempos de la política son otros, pero no podemos seguir con paliativos sin resolver la cuestión de fondo. Miramos hacia atrás y estamos con algunos problemas que son iguales hace 30 años. Eso nos preocupa y es lo que intentamos mostrar y poner en agenda”.

Inquilinación

La Argentina está sufriendo a la vez un proceso de “inquilinación”, con cada vez menos propietarios y más inquilinos. “Solo el 65,5% son propietarios en el país, una tendencia que desde el 2001 va en la baja”, sostuvo Boix. De acuerdo con la referente de Cippec, esto se debe en gran parte a la falta de acceso al crédito. “Menos del 1% del PBI de la Argentina representa el acceso al crédito, mientras que en Paraguay, por ejemplo, es del 4%”, informó. Esta realidad se potencia a su vez por un mercado inmobiliario cada vez más dolarizado, donde la divisa en la economía de los argentinos se volvió reserva de valor contra una inflación galopante que en junio alcanzó el 115,6% interanual, conforme la última medición realizada por el Indec.

Entre 2010 y 2022 el promedio de los hogares que alquila creció del 16% al 20%. Según los expositores, hay una reconfiguración de los hogares argentinos, que hoy son más pequeños, a la vez que existe una mayor demanda en el mercado y los valores –que van en aumento– se alejan cada vez más del salario real.

“Es preocupante que el 32% de los inquilinos destinen más de la mitad de su sueldo a alquilar y que el 63% estén endeudados con bancos, organismos crediticios o personas físicas. La vivienda es un derecho humano, y acceder a un hogar digno tiene el mismo rango que cualquier otro derecho”, afirmó Fernando Bercovich, integrante del programa Derecho a la Ciudad de ACIJ.

En cuanto a la implementación de la ley de alquileres, refirió a LA NACION: “Empezó a tener problemas en 2022 y 2023 con la inflación y la devaluación, y es una ley que casi no se aplica. Entre el 60% y el 67% de quienes alquilan no la cumple y pacta aumentos por fuera de la ley. Por otro lado, el Estado nacional no se hizo cargo de aplicarla. Hay que mirar más allá de la ley y adoptar otras políticas para resolver el problema. El rumor de que se pueda derogar hace daño en el sector y contrae más la oferta”.

Bercovich consideró que es vital que los alquileres sean asequibles, lo que significa que sean acordes a los ingresos de la población en general en cada una de las jurisdicciones. “El Estado tiene que tener esto en cuenta y es importante que los privados participen en aquella oferta, por ejemplo, con la cesión de metros cuadrados en vez de pagar en dinero los derechos de la construcción y así poder crear infraestructura social en muchos barrios. Siempre teniendo en cuenta primero los derechos de los inquilinos, que sea sustentable para que se garantice el acceso a la vivienda que es un derecho humano”.

Propuestas

Los organismos nuclearon sus propuestas en cinco soluciones para superar la crisis habitacional con una política pública pensada a los próximos 40 años.

Primero, que se sancione una Ley de Ordenamiento Territorial para detener y reorientar el crecimiento urbano descontrolado y regular la gestión del suelo. Según el informe, la gran mayoría de los códigos de planificación urbana de los municipios están desactualizados y los conglomerados más importantes crecieron entre 2010 y 2016 sin una planificación adecuada. Solo la ciudad y la provincia de Buenos Aires, Jujuy, Mendoza, La Rioja y Chaco cuentan con normativas de ordenamiento territorial.

En segundo lugar, sostienen que hay que mejorar las viviendas, ya que es menos costoso que crear nuevas unidades, aunque exige de todas formas la asistencia financiera a través de subsidios y créditos para materiales y mano de obra.

Con la finalidad de alcanzar el ideal del alquiler asequible, proponen la creación de un Programa Nacional de Alquiler donde el Estado se involucre en regular el desarrollo inmobiliario privado con el objetivo puesto en resolver la necesidad del acceso a la vivienda. También que el suelo urbano ocioso, como las viviendas vacías y los baldíos, sean dirigidos a aumentar la oferta pública y privada de alquileres más accesibles.

La urbanización de los barrios populares es un punto central: impulsan destinar fondos a proyectos de urbanización y creación de lotes con servicios esenciales.

Por último, y de forma temporal y no definitiva mientras dure la crisis, que el Estado provea soluciones habitacionales de emergencia –con un alcance nacional, pero implementado por cada municipio– como podrían ser refugios, para resguardar de los factores de riesgo a los habitantes afectados de los barrios populares.