¿Cuándo el mercado de la vivienda está realmente deprimido? Cuando los vendedores pierden dinero. Le explicamos

Es esa época del año en la que todo el mundo hace audaces pronósticos sobre lo que nos espera en 2023. Justo el mes pasado, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California proyectó que el precio promedio de las casas en el llamado Golden State caería casi un 9% el próximo año.

Pero yo tengo mi propia teoría. Sí, los precios están bajando, pero eso no significa que los vendedores salgan perdiendo. A menos que hayan comprado sus casas en, digamos, los últimos 12 meses, los vendedores no están teniendo pérdidas, sino que están obteniendo menos beneficios. Para mí, los precios no “caen” realmente hasta que los propietarios venden por menos de lo que pagaron.

Las casas de hoy pueden venderse por menos de lo que se habrían vendido, digamos, hace seis meses, pero aún así por más de lo que los vendedores pagaron. No se puede perder lo que nunca se ha tenido, que, en este caso, es el patrimonio neto que se va acumulando con el tiempo a medida que el valor de la vivienda sube y baja.

La única forma de aprovechar el patrimonio es vender la casa o pedir un préstamo. A no ser que hagas una cosa u otra, el “capital” es un término nebuloso para algo que sabes que está ahí, pero que no puedes tocar.

Para corroborar mi hipótesis, les presento el reporte de ventas más reciente de la empresa de servicios de datos ATTOM: el margen de beneficio de la vivienda unifamiliar media pasó del 57.6% en el segundo trimestre al 54.6% en el tercero. Todavía queda mucho beneficio por consumir antes de que los vendedores pierdan realmente dinero.

DESPLOME DE LA VIVIENDA

La vivienda ya está en recesión, y es probable que la Junta de la Reserva Federal no levante el pie del freno hasta 2024, según Robert Dietz, economista en jefe de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas. Dietz cree que el sector se recuperará en 2024, pero hasta entonces, la desaceleración no hará más que agravar la escasez de viviendas nuevas.

“Llevamos construyendo poco desde 2008”, dice, y señala que al mercado le faltan alrededor de un millón de casas en todo el país. El descenso de este año en la construcción de viviendas es el primero desde 2011. “Finalmente llegamos a 1.1 millones de inicios” el año pasado, dijo Dietz. “Eso está en línea con lo que creemos que necesitamos para satisfacer la demanda. Y para 2025, deberíamos volver a ese nivel”.

CASAS PREFABRICADAS

Las casas prefabricada son una alternativa menos costosa que las casas construidas en el lugar. El año pasado, el precio medio de una casa prefabricada era de solo $61,400, es decir, $220,000 menos que el de una casa unifamiliar convencional.

Una de las críticas a las casas prefabricadas es que pierden valor, en lugar de revalorizarse. Pero según LendingTree, ese no ha sido el caso en los últimos cinco años. Entre 2016 y 2021, el valor promedio de una casa prefabricada aumentó una media del 34.6%. Las casas unifamiliares apenas aumentaron más, 35.4%, durante el mismo período.

AÑOS DORADOS

Impresionante: según la Asociación Nacional de Prestamistas de Hipotecas Inversas, los propietarios de viviendas de 62 años o más vieron su patrimonio inmobiliario combinado alcanzar la cifra récord de $11.6 billones en el segundo trimestre.

Más señales del Apocalipsis:

▪ Gracias a un error de la compañía de títulos, una mujer que pensó que estaba comprando una casa en las afueras de Reno terminó con todo el vecindario: 84 casas más dos áreas comunes. Al parecer, la compañía de títulos cortó y pegó la descripción legal de todo el conjunto en su escritura.

▪ En Texas, una pareja de jubilados ha sido demandada por su asociación de propietarios por $250,000. Su delito: alimentar a los patos. Según la demanda, los vecinos afirman que los patos defecaron en su propiedad y destruyeron sus jardines.

▪ ¿Te gustaría vivir gratis en una casa de $1.7 millones en San Ramón, California? Anita y Mahesh Khurana hicieron precisamente eso durante años: La pareja hizo seis pagos de su préstamo y luego dejó de hacerlo, evitando de alguna manera la ejecución hipotecaria desde 2009. Finalmente fueron desalojados este verano. Pero quizá no tengan el récord: Según una fuente, alguien en Nueva York evitó la ejecución hipotecaria durante más de dos décadas.

▪ En el tercer trimestre, más compradores de casas de nueva construcción pagaron en efectivo que los que financiaron sus compras a través de la Administración Federal de la Vivienda. Según los datos de la Oficina del Censo, el 7.5% de todas las casas nuevas vendidas durante el periodo estuvieron respaldadas por la FHA. Es la proporción más pequeña desde el cuarto trimestre de 2007, señala el economista David Logan, de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.

Por otra parte, el 9.5% se destinó a compradores que pagaron todo en efectivo. Se trata de la cifra más alta en 20 años, señala Logan. Normalmente, los compradores en efectivo son aquellos que vendieron sus casas en mercados caros y se trasladaron a lugares menos costosos. Cargados de dinero en el bolsillo, pueden pagar lo que pida el vendedor, y más. Y eso hace que los precios suban.

Los datos del censo también muestran que el 78% de las nuevas viviendas vendidas en el tercer trimestre se financiaron con préstamos convencionales, aunque las hipotecas aseguradas por la FHA son algo más fáciles de conseguir. En el mercado de las viviendas existentes, mientras tanto, el 22% de las casas de reventa vendidas en septiembre fueron al contado, según informa la NAHB.

Lew Sichelman lleva más de 50 años trabajando en el sector inmobiliario. Es colaborador habitual de numerosas revistas de vivienda y publicaciones del sector de la vivienda y las finanzas. Los lectores pueden ponerse en contacto con él en lsichelman@aol.com.