Condominios de Florida necesitan un plan de gastos para hacer reparaciones, pero hay un problema con la ley

Florida exige que los condominios revelen sus planos de gastos para realizar reparaciones importantes como parte de las leyes que entraron en vigor después del derrumbe mortal del edificio en Surfside.

Pero un legislador estatal que se presentó en un evento del Miami Herald esta semana reveló que no hay consecuencias si las asociaciones no cumplen.

“Estamos empezando a ver ese elemento”, dijo la representante republicana de Miami, Vicki López, en el panel de discusión del miércoles en United Way en Miami. “Sin dinero para vivir en el paraíso”.

“Las juntas directivas se preguntan: ‘¿Qué nos van a hacer?’ ”

López dijo que los legisladores deben abordar la creación de sanciones para las asociaciones de condominios que no cumplan.

En enero de 2025, los condominios con edificios de tres pisos o más deberán al estado un estudio de reserva de integridad estructural, lo que esencialmente proporciona un plan de ahorro para las reparaciones necesarias cada 15 a 25 años.

Las asociaciones de condominios deben contratar a un ingeniero para que inspeccione sus edificios en busca de problemas de seguridad y reparaciones y explique cuánto necesitan en reservas. Cada asociación deberá comenzar a ahorrar un año después, en 2026.

Los costos inminentes llegan en un momento en que los condominios tienen tarifas de condominios más altos y evaluaciones especiales para asegurarse de que los edificios cumplan con el código y aborden los riesgos y preocupaciones inmediatas.

Y los residentes de condominios lo están sintiendo. La tarifa de evaluación mensual promedio de condominios del condado de Miami-Dade de $900 desde abril hasta junio de este año aumentó 59% en comparación con la tarifa de $567 durante el mismo período en 2019, según datos de Redfin.

Los crecientes costos se han convertido en una carga para muchos residentes de condominios, quienes de repente se encuentran incapaces de pagar una vivienda en el sur de Florida que antes les resultaba asequible. Algunos residentes de condominios han tenido que conseguir un segundo empleo. Algunos jubilados están regresando a la fuerza laboral y otros están tratando de vender y mudarse a otro lugar.

Es una crisis de construcción para una región que tiene, por lejos, la mayor cantidad de edificios de condominios en Florida.

La zona cero son edificios antiguos que fueron reconvertidos de apartamentos de alquiler a condominios en la década de 1970, dijo Ned Murray, director asociado del Centro Metropolitano Jorge M. Pérez de la Universidad Internacional de Florida. Incluso más recientemente, entre 2003 y 2006, se reconvirtieron alrededor de 35,000 unidades en Miami-Dade, dijo.

Los condominios alguna vez fueron “viviendas seguras, decentes y rentables”, dijo Murray.

Pero los costosos requisitos y las consecuencias del desastre de Surfside están cambiando todo eso.

“No podemos permitirnos que la gente pierda sus hogares. No podemos permitirnos perderlos”, dijo.

López dijo que las asociaciones de condominios tienen que cumplir con las leyes.

“Ese es otro tema que nos verán atacar en esta sesión legislativa. Tiene que haber consecuencias”, dijo. “Si menos del 50% ha completado sus estudios de reserva de integridad estructural, eso me indica que hay asociaciones que no están prestando mucha atención o que intencionalmente no están cumpliendo con la ley”.

El gobernador de Florida, Ron DeSantis, no ha convocado a una sesión especial sobre el tema.

Se realizaron cambios a la ley después del derrumbe de Champlain Towers South en Surfside en junio de 2021, en el que murieron 98 personas. Muchos cambios a nivel de condado y estado entraron en vigor un año después de la catástrofe, y ahora los requisitos para que se presente un estudio de reserva antes de enero han suscitado un número cada vez mayor de preocupaciones.

López patrocinó las nuevas leyes de condominios de Florida y representa a 667 condominios en su distrito del área de Miami, incluidos los de partes de La Pequeña Habana. Dijo que quiere proponer sanciones estatales a través de leyes de seguridad e integridad estructural de los edificios como incentivo para que las juntas cumplan con las nuevas leyes y requisitos.

El evento del miércoles “Priced Out of Paradise” de The Miami Herald y El Nuevo Herald también contó con la participación del moderador Tom Hudson, editor de Economía y corresponsal especial de WLRN, y Peter Zalewski, fundador de la firma de consultoría inmobiliaria Condo Vultures.

Los panelistas se reunieron para discutir las crecientes presiones financieras que afectan a los propietarios de condominios en Miami-Dade, los recursos disponibles y las posibles soluciones.

Levine Cava calificó los problemas de los condominios como un “problema serio” y “mucha gente se ve afectada por esto”.