¿Está su condominio listo para una compra? Siete señales de que los urbanizadores pudieran tener en la mira a su edificio

Los propietarios de condominios del sur de Florida tienen una situación difícil en estos días. Las tarifas de evaluación de condominios han aumentado casi 60% en Miami-Dade y Broward, y las evaluaciones especiales han aumentado los costos financieros. Para colmo, los estudios de reserva de integridad estructural deben entregarse el 31 de diciembre y, dependiendo de cuándo un condominio apruebe su presupuesto, las asociaciones tendrán que comenzar a ahorrar para sus reservas en 2025 o 2026.

Las adquisiciones de condominios han aumentado este año y pueden representar una vía de escape para algunos propietarios agobiados, pero una amenaza para aquellos que podrían verse obligados a abandonar sus viviendas. Las adquisiciones o terminaciones de condominios ocurren cuando 80% de los propietarios aceptan vender a un urbanizador. Un acuerdo puede seguir adelante a menos que 5% de los propietarios vote en contra del acuerdo.

El Miami Herald habló con tres expertos en bienes raíces que están a la vanguardia de estos acuerdos, entre ellos el urbanizador Ian Bruce Eichner; el analista inmobiliario y fundador de Condo Vultures Peter Zalewski; y la socia de Siegfried Rivera, Lindsey Lehr. Los tres opinaron sobre por qué las terminaciones de condominios se están volviendo más populares y las señales reveladoras de que un condominio está listo para ser reurbanizado.

Zalewski dijo que las adquisiciones de condominios representan una vía de salida para las comunidades que luchan por mantenerse al día con los costos en aumento. Una vez que las propiedades se reurbanizan, también brindan a los futuros compradores un nuevo edificio sin —hipotéticamente hablando— problemas estructurales, evaluaciones especiales o dolores de cabeza por la recertificación.

“Estos edificios están obsoletos porque son ineficientes”, dijo Zalewski.

Después del colapso mortal de las Champlain Towers South en Surfside en 2021, los urbanizadores se lanzaron a una frenética compra. En ese momento, muchos propietarios de condominios estaban preocupados por la integridad estructural de sus edificios y estaban más dispuestos a entablar conversaciones para vender.

Lehr dijo que ahora trabaja en un promedio de seis acuerdos de venta de condominios por año en Miami-Dade, Broward, Palm Beach y Monroe. Antes del colapso del condominio de Surfside, el promedio había sido de solo dos o tres por año.

Lehr dijo que muchos propietarios de unidades están preocupados por el lugar al que se mudarán si aceptan la rescisión. Es difícil para ellos encontrar una residencia de tamaño similar en el mismo vecindario con las mismas vistas en el mercado inmobiliario actual.

“Veo beneficios para ambos lados. Es una oportunidad para aquellas comunidades que no pueden financiar reservas y realizar estas reparaciones estructurales necesarias. Al mismo tiempo, me compadezco de aquellos propietarios que no pueden quedarse en sus apartamentos”, dijo Lehr. “Aunque los urbanizadores están pagando una prima para comprar unidades en estos edificios, incluso con la ganancia financiera obtenida en estas ventas, es difícil para el propietario de la unidad conseguir otra unidad frente al mar. Con los precios de los bienes raíces en aumento en Miami, es difícil encontrar algo remotamente comparable”.

Algunos urbanizadores, dijo Zalewski, ahora están esperando ver el impacto de los estudios de reserva de integridad estructural y si el requisito de reforzar los ahorros empujará a las asociaciones y a los propietarios de unidades al límite en los próximos dos años.

“El momento oportuno es crucial. El problema es que si estas personas esperan demasiado, podrían tener que esperar hasta que comencemos a construir de nuevo”, dijo Zalewski, refiriéndose al final de un ciclo inmobiliario de cinco o siete años en el que los urbanizadores reducen la velocidad de desarrollo de nuevos inventarios debido a un exceso de oferta.“Es mejor dejar dinero sobre la mesa y luego salir que exprimir hasta el último centavo y luego tratar de salir”.

Para aquellos que buscan seguir adelante con la terminación de un condominio, y aquellos que se preocupan de que una toma de posesión de su edificio esté en el horizonte, los urbanizadores están buscando características muy específicas.

A continuación se presentan las siete cosas que, según Eichner, Lehr y Zalewski, buscan los urbanizadores cuando deciden terminar un condominio:

Estacionamiento en superficie

Esto indica que el terreno no se está utilizando lo suficiente. La mayoría de los edificios nuevos tienen garajes para maximizar el espacio ocupado por el edificio.

Balcones de hormigón con baranda

Un condominio con balcones de concreto con barandas implica que la asociación carece de fondos para renovarlos e instalarlos con vidrio, una apariencia fresca y moderna que los propietarios a menudo desean hoy en día.

Menos de 100 unidades

Para la compra de condominios se requiere un consenso de 80% y la objeción explícita de menos de 5% de los propietarios de las unidades. Los urbanizadores que han intentado comprar edificios más grandes a menudo han tenido que enfrentarse a obstáculos y retrasos debido a la renuencia de los propietarios y cada vez son menos los que están dispuestos a entablar esas negociaciones.

Camino de menor resistencia para terminar

La terminación de un condominio puede ser un proceso complicado, y los urbanizadores como Eichner prefieren que se necesiten menos votos para aprobar una terminación.

“Ese es el mayor problema”, dijo Eichner, y agregó que su requisito estatal ideal sería 75% de aprobación. Cuantos más votos se requieran, más probable es que un acuerdo fracase debido a que algunos residentes disienten y voten contra del acuerdo.

La declaración de presentación en una ley de condominios —un documento que establece las responsabilidades y los derechos del urbanizador, la asociación y los propietarios— a menudo define qué porcentaje de votos se necesita para aprobar una compra. Si el documento incluye el llamado lenguaje de Kaufman —“tal como existe en la fecha de este documento y se modifica de vez en cuando”— eso significa que la ley actual que requiere 80% de aprobación se mantiene. Sin embargo, dijo Lehr, si 5% de los residentes vota contra de la rescisión, entonces el acuerdo puede desintegrarse.

Esa situación exacta se desarrolló en Biscayne 21 en Edgewater, arruinando lo que un equipo de urbanización creía que era un trato cerrado. Desde entonces, los urbanizadores han sido mucho más conscientes a la hora de avanzar en situaciones en las que una ley de condominios requiere la aprobación de la mayoría o crea una zona gris.

Reglamento de zonificación en un municipio determinado

Los urbanizadores prefieren comunidades como Miami, dijo Zalewski, en lugar de aquellas con más restricciones y regulaciones como Miami Beach. Los urbanizadores a menudo apuntan a construir lo más densamente posible para cubrir sus costos (terreno, mano de obra, préstamos) y obtener ganancias. Cuanta más libertad les brinde la zonificación, mejor y más rentable puede ser el proyecto.

Ubicación, ubicación, ubicación

La costa sigue siendo el centro de atención. Los lugares preferidos son sobre la arena frente al mar, luego cualquier lugar junto a la bahía, en islas que conectan el continente con la playa. Los lugares en tierra firme con vistas a la bahía ocupan el tercer lugar en el orden jerárquico y, por último, los lugares sobre el río, como en Las Olas de Fort Lauderdale o en la zona del río Miami.

Zalewski dice que los condominios al este de la I-95 están en su radar.

“Tiene que ver con el público, con la sensación de ciudad. Cuando vamos al oeste, no hay urgencia”, dijo Zalewski. “La gente en Europa no sueña con tener un condominio en Kendall. Quieren despertarse por la mañana en una isla barrera”.

La edad importa

Los urbanizadores suelen buscar edificios de al menos 30 años de antigüedad, dijo Lehr, ya que es más probable que esas asociaciones de condominios se enfrenten a altas tasas de tasación de condominios, tasas especiales y reservas inminentes. Zaleswki llama a estas propiedades “vintage”.