¿Está condenada la mansión de Al Capone? Nueva ley autoriza a los dueños a demoler ciertas casas antiguas

Durante más de un año, los conservacionistas han avanzado en una ardua batalla para salvar la mansión del mafioso Al Capone en Palm Island, Miami Beach, de una posible demolición.

Y entonces el estado de la Florida intervino.

Una nueva y poco conocida ley estatal de origen misterioso, firmada por el gobernador Ron DeSantis y en vigor a partir del 1 de julio, resulta que prohíbe a las autoridades locales detener la demolición de casas en zonas de inundación designadas, incluyendo Palm Island.

Citando la nueva norma, la Junta de Preservación Histórica de Miami Beach canceló abruptamente una esperada audiencia fijada para el 12 de julio, que habría ayudado a determinar finalmente el destino de la casa de Capone de 1922, privando el esfuerzo de los conservacionistas en un punto crítico.

Los funcionarios de La Playa dicen que la nueva norma, la última de una serie de medidas de preeminencia de la Legislatura estatal dominada por el Partido Republicano que le quita poderes específicos a las ciudades y los condados, les quita el asunto de Capone de las manos. Esto se debe a que la casa —como todas las de Miami Beach— se encuentra en una zona de inundación.

La nueva norma estatal exime a las casas que ya han sido designadas históricas por las autoridades locales, el estado o el gobierno federal, pero prohíbe a las ciudades y los condados designar cualquier nueva casa en zonas de inundación como monumento protegido sin el consentimiento del propietario. Se trata de un cambio radical que podría tener amplias consecuencias para las autoridades locales, que tratan de evitar la demolición de casas de importancia arquitectónica e histórica en medio de la creciente presión de reurbanización, dado que toda la costa del estado y muchas áreas del interior son oficialmente zonas de inundación.

Los administradores de Miami Beach afirman que no han tenido más remedio que retirar la audiencia de Capone del orden del día de la próxima reunión de la Junta de Preservación Histórica, que iba a estudiar si la casa debía ser designada monumento histórico protegido.

La Junta había votado en enero, a pesar de las objeciones de los planificadores municipales, a favor de la posible designación de la casa, después de meses de presión por parte de los conservacionistas, preocupados por que los nuevos propietarios, que la compraron por $15.5 millones el año pasado, intentaran demolerla.

Los propietarios no han solicitado un permiso de demolición; un representante dijo que no han decidido qué hacer con la valiosa propiedad frente a la bahía. Aunque el dueño de la propiedad figura en los registros del Condado Miami-Dade como una corporación, un formulario de registro de grupos de presión presentado recientemente a la ciudad reveló que los vecinos de la casa de Capone, Albert Claramonte, de la empresa contratista de azulejos Southeast Surfaces, y su esposa Karise Claramonte adquirieron la histórica mansión y la pusieron en un fideicomiso para sus cinco hijos.

El representante del fideicomiso, el contador de Coral Gables Toni Alam, le dijo a Miami Herald que sus clientes aún no han decidido si la conservación o la demolición supondrán el mayor rendimiento de la inversión de la familia.

“No haremos nada que no les dé tiempo a aumentar la inversión”, dijo Alam. “El hecho de que se pueda demoler no significa que vayamos a hacerlo. Es una inversión”.

“Espero que vean el panorama general”

Los conservacionistas dicen que eso les da un rayo de esperanza de que la famosa casa del mafioso, donde murió en 1947, aún pueda salvarse.

“Espero que vean el panorama general”, dijo Daniel Ciraldo, director ejecutivo de Miami Design Preservation League (MDPL), refiriéndose a los propietarios de la casa de Capone. “Para ser una gran ciudad, hay que tener esas capas de historia. Tendremos que ir a estos propietarios y educarlos sobre los beneficios de preservar esta casa”.

Pero el efecto de la nueva ley se extenderá mucho más allá de la casa de Capone, que parece haber inspirado en parte la legislación, aparentemente aprobada sin debate ni discusión pública.

En un memorando dirigido a los comisionados de Miami Beach, la administradora municipal Alina Hudak y el abogado municipal Rafael Paz afirmaron que la nueva norma estatal cubre todas las casas unifamiliares del municipio, porque todas están situadas en zonas oficialmente de inundación. La nueva ley se aplica específicamente a las casas que están en o por debajo de lo que se llama la elevación base de inundación, una medida del nivel esperado de agua en una tormenta severa que varía de un lugar a otro por la topografía. Muchas, quizás la mayoría, de las casas antiguas están por debajo de ese umbral, mientras que las nuevas deben construirse por ley por encima.

La nueva norma de demolición llega en un momento en que Miami Beach, generalmente conocida como un baluarte de la conservación histórica, se ha visto envuelta en una controversia por la falta de voluntad de las autoridades de proteger su rico tesoro de casas unifamiliares históricas y arquitectónicamente importantes de la demolición. La cada vez mayor demanda de nuevas viviendas de gran lujo ha provocado una ola de demoliciones de numerosas casas de principios y mediados del siglo XX que han caracterizado históricamente a la ciudad. Los críticos afirman que esta tendencia acelerada amenaza con borrar el patrimonio arquitectónico residencial de la ciudad.

La ley estatal también acaba con la ordenanza de Miami Beach que exige la revisión de las solicitudes de nuevas casas que sustituyan a las anteriores a 1942 para garantizar que las nuevas estructuras representen una alta calidad de diseño y encajen en su entorno, dicen las autoridades municipales.

“Va a tener un efecto perjudicial en la calidad del diseño, la arquitectura y el entorno construido”, dijo Sarah Giller Nelson, vicepresidenta de la Junta de Revisión del Diseño de Miami Beach.

Destacado urbanizador se enfrenta a una ola de demoliciones

Un prominente y a veces controversial urbanizador inmobiliario de La Playa, conocido por sustituir las casas antiguas por gigantescas mansiones, se regodeó en que la nueva ley significa que ahora poco se interpondrá en su camino.

Todd Michael Glaser, quien compró por primera vez la casa Capone en septiembre de 2021 por $10.75 millones para su demolición antes de entregarla a los actuales propietarios en medio de una reacción de los habitantes de la ciudad, dijo que ahora está tratando comprar entre 30 y 40 casas en los próximos meses. Tiene previsto demoler las estructuras y vender los terrenos a ejecutivos e inversionistas ricos, como el multimillonario de los fondos de cobertura Ken Griffin, que se están trasladando a la ciudad, para que puedan construir “la casa de sus sueños”, dijo.

“Esto va a cambiar el aspecto de Miami Beach”, dijo Glaser.

No está claro quién impulsó la norma de demolición del estado, aprobada por unanimidad el 4 de marzo por la Cámara de Representantes y el Senado estatales como parte de una modificación más amplia y poco controversial de las cualificaciones de los inspectores de edificios y de los plazos de revisión de los departamentos de construcción. La regla de la demolición no estaba en el proyecto de ley original presentado en la Cámara por el representante Chip LaMarca, republicano del Condado Broward, pero fue añadido por la Comisión de Comercio de la Cámara sin aparente comentario público o discusión.

LaMarca no respondió a un mensaje telefónico el viernes solicitando una entrevista para este artículo.

La ley puede haber sido impulsada, al menos en parte, por las batallas de preservación en Miami Beach y los esfuerzos de la ciudad de Palm Beach para combatir su propia racha de demoliciones de casas, mediante la identificación y la “designación” de casas histórica o arquitectónicamente importantes para evitar su demolición. Al igual que Miami Beach, la isla de Palm Beach está totalmente cubierta por zonas de inundación, según las autoridades.

Un análisis del personal legislativo de la redacción de la norma de demolición en el proyecto de ley cita la cobertura de noticias de Herald de la casa Capone y la batalla más amplia de preservación de La Playa, así como la ordenanza de preservación de Palm Beach. También cita la ordenanza de preservación de Coral Gables, otra ciudad del sur de la Florida conocida por su celo en la protección de casas importantes.

La génesis de la legislación no está clara

La ley y el análisis legislativo no indican explícitamente sus objetivos. Pero parece que pretende facilitar el camino a los propietarios de casas unifamiliares vulnerables en zonas de inundación para que las derriben y las sustituyan por casas nuevas situadas a mayor altura. La cuestión ha cobrado mayor importancia a medida que el cambio climático agrava las inundaciones y las amenazas que suponen las mareas de tormenta en todo la Florida.

Una conservacionista que analizó la ley, la abogada miamense Lynn Lewis dijo que parece representar un esfuerzo “imperfecto” para equilibrar el interés público en responder al aumento del nivel del mar en los vecindarios más antiguos o vulnerables, al mismo tiempo que se mantienen las protecciones para las casas ya designadas históricas, y se permite la futura designación de casas siempre que los propietarios estén de acuerdo.

“Considero que esta ley trata de intereses políticos públicos contrapuestos”, dijo Lewis, ex miembro de la Junta de Preservación Histórica de Miami y asesora legal del Dade Heritage Trust, una destacada organización de preservación. “Uno de los intereses es no imponer una carga a un propietario que es lo suficientemente inteligente como para ser consciente del aumento del nivel del mar y quiere ser proactivo: no se lo vamos a poner difícil”.

“El otro interés político es la preservación histórica. Esto es, pues, un toma y daca, y como tal es imperfecto”.

Pero la nueva ley también parece representar el sueño de un urbanizador al eliminar por completo la capacidad de los funcionarios locales para proteger viviendas importantes en amplias franjas del estado, designadas zonas de inundación de riesgo moderado a alto por la FEMA.

En Miami-Dade, un mapa en línea del condado muestra que amplias zonas del condado son zonas de inundación de la FEMA, incluyendo todo el territorio perteneciente a las poblaciones del norte de Miami Beach, como Surfside y Bal Harbour. La mayor parte del condado al oeste de Palmetto también es una zona de inundación designada, incluyendo gran parte de Kendall. También lo son las franjas costeras e interiores de la ciudad de Miami, incluidos los vecindarios que bordean el río Miami y Coral Gables y sus canales, así como las casas y calles que bordean sus campos de golf y sus vecindarios frente a la bahía.

El cambio climático ampliará el alcance de la ley

Los conservacionistas advierten que el efecto no hará más que ampliarse a medida que el cambio climático provoque más inundaciones y la FEMA siga ampliando sus mapas, como ha hecho en los últimos años.

Sin embargo, el alcance exacto del impacto sigue sin estar claro. Algunos grupos locales y oficinas municipales de conservación no habían escuchado hablar de la legislación estatal relacionada con la demolición ni la habían visto sino hasta que los periodistas de Herald se pusieron en contacto con ellos.

Warren Adams, director de conservación de Coral Gables, dijo que no ha analizado la nueva ley, que solo vio después de que un periodista se pusiera en contacto con el gobierno municipal. Señaló que el efecto inmediato de la ley en la ciudad podría ser mínimo, porque la mayor parte de las casas más antiguas que pueden optar por la designación histórica están al norte de la U.S. 1, mientras que la mayoría de sus zonas costeras de inundación están al sur de la carretera, donde las casas son más nuevas.

El abogado municipal de Coral Gables estudiará la ley para ver si es necesario modificar su propia ordenanza de preservación. La Oficina de Conservación revisa todas las solicitudes de demolición de la ciudad para identificar las propiedades que pueden ser consideradas monumentos arquitectónicos o históricos. Las que pasan el examen se remiten a la Junta y la Comisión de Conservación de la ciudad, que aprueban la mayoría de las candidaturas, pero no todas.

El año pasado, según Adams, la ciudad designó una docena de casas y cinco este año.

El efecto práctico de las nuevas normas puede depender del consentimiento del propietario.

La ley se pone en marcha cuando el propietario de una vivienda unifamiliar de baja altura en las zonas de inundación designadas solicita un permiso para derribarla, lo que significa que la ciudad no podría designar esas propiedades si los propietarios no dan su consentimiento.

En la actualidad, Coral Gables no exige el permiso del propietario antes de designar una propiedad en calidad de histórica. Los tribunales han fallado en repetidas ocasiones que los gobiernos no necesitan el consentimiento de los propietarios para la designación de propiedades que cumplen ciertos criterios arquitectónicos o históricos porque es parte de su autoridad de zonificación.

Coral Gables, refugio de la conservación, podría enfrentar desafíos

Adams dijo que su oficina tendrá que revisar las casas “caso por caso” para el cumplimiento de la nueva norma estatal, ya que se presentan para la designación potencial de histórica, algo que señaló que dependerá de dónde exactamente una casa en particular está en una zona de inundación en relación con la elevación base.

Pero Lewis, la asesora de Dade Heritage Trust, dijo que la nueva norma podría tener un efecto significativo en Coral Gables.

“La preservación está en su ADN”, dijo. “Tendrán que lidiar con esto”.

Miami Beach, por el contrario, no designa casas individuales sin el consentimiento del propietario, por lo que casi no hay casas legalmente protegidas fuera de los distritos históricos de la ciudad. En Miami, aunque la ordenanza de conservación no exige el consentimiento del propietario, en la práctica la ciudad no designa casas sin esa autorización, aunque lo ha hecho muchas veces en el pasado. El director de Conservación de la ciudad no respondió a una solicitud de entrevista para este artículo.

Los conservacionistas afirman que sin esa facultad pocos inmuebles históricos estarían protegidos. Señalan que los distritos históricos que ayudaron a dar un vuelco a zonas antes decaídas y ahora famosas, como South Beach y los vecindarios del Upper East Side en Miami, se aprobaron a pesar de las enérgicas objeciones de los propietarios.

Otro municipio del sur de la Florida, la ciudad de Palm Beach, puede verse con las manos atadas al intentar defender su patrimonio arquitectónico residencial. La ciudad prefiere obtener el consentimiento de los propietarios, pero muchas veces designa las casas sin su consentimiento, dijo su director de Planificación y Zonificación, Wayne Bergman, en un correo electrónico respondiendo a preguntas.

Al igual que Miami Beach, toda la isla es una zona de inundación y está sometida a una fuerte presión de reurbanización, pero Palm Beach ha respondido con un vigoroso esfuerzo para identificar y designar las casas meritorias. En un período de seis meses que terminó en mayo, por ejemplo, la ciudad declaró 16 propiedades, la mayoría de ellas viviendas, monumentos históricos protegidos.

Bergman dijo que la ciudad seguirá intentando designar casas a pesar de la ley estatal, pero admite que las autoridades tendrán que ceder en los casos en los que los propietarios se opongan y digan que tienen intención de proceder a la demolición.