¿Comprar, vender o alquilar casa en Fort Worth, Texas? El frenesí en el mercado de la vivienda durante la pandemia quizás haya disminuido, pero eso no significa que los bienes raíces hayan vuelto a la normalidad.

A medida que nos dirigimos a la temporada más vigorosa para el mercado de la vivienda, esto es lo que pueden esperar compradores, vendedores e inquilinos de Fort Worth.

¿Qué está pasando en el mercado de la vivienda de Fort Worth?

La primavera y el verano son las épocas más activas del año para el mercado de la vivienda, pero este año los agentes de bienes raíces no están seguros de cómo se desarrollará la temporada.

“Ha sido tumultuoso”, dijo Shelby Kimball, un corredor de Kimball Real Estate y ex presidente de Greater Fort Worth Association of Realtors.

Según la asociación, en febrero en Fort Worth:

• El precio medio de la vivienda fue de $325,000, un 2.1% menos que hace un año.

• Hubo 1,772 anuncios activos, 153.5% más que hace un año.

• 776 ventas se cerraron, un 10.1% menos que hace un año.

• Hubo 1.9 meses de inventario, frente a 0.6 en febrero de 2022.

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¿Qué significan estas cifras?

El mercado de la vivienda se ha enfriado significativamente. Y, aunque los precios han bajado y hay más casas en el mercado, muchos compradores se han echado atrás debido al aumento de las tasas hipotecarias.

Fort Worth home values and sales

Map shows the average home values by ZIP code in the Fort Worth area, and the chart shows total home sales in Fort Worth for the last two years.

Dataherald/Star-Telegram

El mapa muestra los valores medios de las viviendas por código postal en el área de Fort Worth, y la gráfica muestra el total de ventas de viviendas en Fort Worth en los últimos dos años.

Dataherald/Star-Telegram

¿Cómo evolucionan las tasas hipotecarias?

Tras bajar desde su máximo de noviembre, las tasas hipotecarias subieron a finales de febrero. La tasa promedio de una hipoteca a tasa fija a 30 años fue del 6.62% en la semana que terminó el 17 de febrero. Pero desde la quiebra de Silicon Valley Bank a principios de marzo, las tasas han registrado la mayor caída en cuatro meses. Entre la semana que terminó el 10 de marzo y la semana que terminó el 17 de marzo, las tasas promedio cayeron del 6.71% al 6.48% para una hipoteca a tasa fija a 30 años.

El 6 de abril marcó la cuarta semana consecutiva de caída de la tasa hipotecaria, a 6.28%, dijo el economista en jefe de la National Association of Realtors, Lawrence Yun. Es posible que las tasas caigan por debajo del 6% para finales de año, pronostica.

“Esto se debe a que, con tanta construcción de apartamentos, las nuevas unidades vacías que llegan constantemente al mercado limitarán el crecimiento de las rentas y calmarán la inflación general de los precios al consumo. Por tanto, la Reserva Federal puede dejar de endurecer su política monetaria”, escribió Yum.

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¿Cómo está el mercado de las rentas?

El mercado de las rentas tiende a quedarse atrás del mercado de la vivienda. En consecuencia, estamos empezando a ver el enfriamiento de precios en las rentas que ha persistido en el mercado de la vivienda durante unos meses, dijo Jon Leckie, investigador de Rent.com.

Entre febrero de 2022 y febrero de 2023, el precio medio de los apartamentos en Dallas-Fort Worth bajó un 2.5%. Las rentas disminuyeron en el Metroplex alrededor del 0.5% mes a mes, según Rent.com.

Fort Worth home value and rent price change

Los mapas muestran el cambio porcentual de 12 meses por código postal para el valor medio de la vivienda y el precio medio de la renta en el área de Fort Worth.

Dataherald/Star-Telegram

¿Dónde deberían buscar los compradores primerizos?

Hay algunas grandes opciones de nivel inicial en vecindarios del sur de Fort Worth como Wedgwood, Edgecliff, Candleridge y South Hills; al noroeste de la ciudad en River Oaks; al este del centro en Meadowbrook, y en las afueras de la Metroplex en Weatherford y Cleburne, dijo Kimball.

“En este momento hay definitivamente algunas ofertas si eres flexible con lo que deseas en una casa, hay casas en el mercado que realmente se pueden negociar “, dijo Kimball.

¿Seguimos viendo múltiples ofertas a ciertos niveles de precio?

Sí, para los hogares con una “ubicación deseable, precio adecuado y en buenas condiciones”, dijo Kimball. Pero no tan a menudo como en el apogeo de la vivienda durante la pandemia.

¿Cómo les va a los compradores?

Los compradores por fin pueden volver a negociar con los vendedores, dijo Kimball. Es menos probable que se encuentren con guerras de pujas o que hagan ofertas muy por encima del precio de venta.

El mercado es más competitivo para los vendedores que hace un año, por lo que es más probable que los vendedores reparen sus viviendas antes de ponerlas a la venta. En el punto álgido del frenesí del mercado inmobiliario durante la pandemia, los vendedores podían poner sus casas en el mercado tal como estaban.

Entonces, ¿es ahora un mercado de compradores?

No. Aunque los precios han bajado y el tiempo en el mercado ha aumentado, en febrero el inventario seguía siendo inferior a dos meses. Un “mercado equilibrado” suele requerir seis meses de existencias. Por lo tanto, sigue siendo en gran medida un mercado de vendedores, dijo Kimball.

“Todavía hay gente que se muda aquí, lo que ha ocurrido durante muchos, muchos años. Y todavía hay personas que se salen de los arrendamientos, que están cansadas de pagar rentas bastante altas”, dijo.

¿Qué significan las condiciones actuales del mercado para los compradores de primera vivienda?

Las tasas de interés han sido impredecibles, pero algunas nuevas medidas pudieran ayudar a los recién llegados a entrar en el mercado de la vivienda.

El Departamento de Vivienda y Urbanismo de Estados Unidos (HUD) anunció que iba a reducir las primas del seguro hipotecario. En una casa de la Administración Federal de Vivienda (FHA), esto ahorraría al comprador promedio alrededor de $800 al año, dijo Kimball.

Además, la Legislatura de Texas está a punto de aumentar la exención de impuestos sobre la propiedad.

“Cada pequeño paso va a ayudar”, dijo Kimball, “especialmente a los compradores de primera vivienda”.

Dado que los precios han bajado desde el año pasado, ¿puedo esperar que baje mi avalúo de impuestos de propiedad?

No. El jefe de avalúos del Distrito de Evaluación de Tarrant (TAD), Jeff Law, dijo que los propietarios de viviendas del Condado de Tarrant pueden esperar ver que los valores de las propiedades residenciales aumenten entre 10% y 20% este año.

¿Cómo es eso posible si el mercado se está desacelerando?

El avalúo que estás a punto de recibir es un reflejo de lo que el TAD piensa que valía tu casa el 1º de enero de 2023. A finales de diciembre de 2022, el precio medio de la vivienda en el Condado de Tarrant había aumentado un 6.1% desde el año anterior.

Sin embargo, eso no fue un salto lineal. El precio medio de la vivienda en el Condado de Tarrant alcanzó un máximo de $380,000, un salto de 15% desde el comienzo del año. El año terminó con casas en $350,000. Los distritos de tasación usan datos del año anterior, lo que significa que su avalúo pudiera reflejar las fluctuaciones de precios experimentadas a lo largo del año.

“El distrito de evaluación solo está haciendo lo que la ley les obliga a hacer”, dijo Chandler Crouch, un corredor y consultor de impuestos sobre la propiedad que ayuda a la gente a protestar por sus avalúos. “El verdadero problema es la ley”.

El código de impuestos sobre la propiedad se desarrolló en 1979, “sin la idea de que pudiéramos tener una apreciación de precios de dos dígitos”, dijo Crouch.

¿Qué perspectivas hay para la primavera?

Durante la primavera y principios del verano, el mercado de la vivienda suele agilizarse. Los compradores quieren estrenar casa antes de que empiece el curso escolar.

Sin embargo, la incertidumbre sobre las tasas de interés ha moderado el optimismo de los agentes inmobiliarios locales sobre esta primavera. También es probable que las fluctuaciones de las tasas hipotecarias mantengan a los posibles compradores de primera vivienda renovando sus contratos de renta.

Jon Leckie, de Rent.com, pronostica que veremos un repunte de los precios de las rentas en primavera.

“Estamos volviendo a las tendencias estacionales que veíamos antes de la pandemia”, dijo.

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