En estas ciudades del área de Miami bajaron los precios del alquiler. Sí, se puede vivir por menos

Los alquileres residenciales en todo el sur de la Florida cayeron en noviembre. Repitámoslo otra vez. Muchos de nosotros pagamos ahora menos por el alquiler.

En una región donde los costos de la vivienda parecen subir sin fin a la vista, esta noticia en el sur de la Florida suena chocante después de los aumentos de tres dígitos durante la pandemia.

Pero los alquileres han disminuido de hecho año tras año –1% a 15%– en varias ciudades en los condados Miami-Dade, Broward y Palm Beach, según el más reciente informe mensual de Miami Metro elaborado por la compañía de listados de alquiler nacional en línea Zumper.

La compañía sondeó la mediana comparando los alquileres pedidos en noviembre de 2023 frente a noviembre de 2022 para los nuevos listados en 29 de las ciudades más pobladas de la zona de los tres condados. Los listados consisten en apartamentos, condominios, casas y casas adosadas en Zumper y sitios de terceros, incluyendo el Multiple Listing Service.

¿Cuáles son los mayores cambios?

Los alquileres solicitados disminuyeron en 14 ciudades para una habitación y en 10 ciudades para dos habitaciones:

▪ Los alquileres bajaron más en Sunny Isles Beach (14.4%), Plantation (10.1%) y Dania Beach (10.1%) para las viviendas de una habitación, y en Aventura (14.5%), North Miami (10.4%) y Fort Lauderdale (5.7%) para las de dos habitaciones.

▪ Los alquileres solicitados se mantuvieron estables –menos de un 1% de variación– en seis ciudades para las viviendas de una habitación y en siete ciudades para las de dos habitaciones. En el caso de las viviendas de un dormitorio, las ciudades son Miami Beach (0%), Aventura (0%), Hallandale Beach (0.5%), Coral Springs (0%), Oakland Park (0.6%) y Homestead (0%). Para dos dormitorios, los alquileres se mantuvieron planos en Miami (0.6%), Doral (0%), Plantation (0.8%), Davie (0.4%), Coral Springs (0%), Oakland Park (0.5%) y West Palm Beach (0%).

▪ No obstante, en algunas ciudades aumentaron los alquileres. Los alquileres subieron más en Hollywood (11.8%), Coral Gables (9.4%) y Hialeah (7.4%) para los alquileres de un dormitorio, y en Miami Gardens (14.3%), Hollywood (9.2%) y Sunny Isles Beach (7.9%) para los de dos dormitorios.

¿Por qué bajan los alquileres?

La migración y la oferta de viviendas de alquiler hicieron bajar los alquileres, dijo Crystal Chen, analista de datos de Zumper.

“Es un mercado de inquilinos”, dijo, “y los inquilinos están en el asiento del conductor. Buenas noticias para ellos, ya que los alquileres están bajando mucho”.

Los alquileres anuales mostraron por primera vez signos de enfriamiento este verano. Los alquileres se dispararon durante la pandemia a medida que personas adineradas se trasladaban a la ciudad. Ejecutivos y trabajadores a distancia se trasladaron al sur de la Florida durante la pandemia por el clima cálido, el impuesto sobre los ingresos cero y las políticas del COVID.

Pero algunos de ellos han vuelto a casa, al noreste o a la costa oeste, porque les han llamado de la oficina o porque echan de menos su territorio familiar. Y los habitantes de toda la vida también han encontrado nuevos lugares a los que llamar hogar, en ciudades con costos de vida más bajos. Todo ello ha contribuido al descenso de casi 28,000 habitantes del Condado Miami-Dade en los últimos años.

La oferta está influyendo en los precios de los alquileres en el sur de la Florida. La región tenía alrededor de 19,000 listados de alquiler activos en noviembre de 2023, frente a alrededor de 8,000 listados en noviembre de 2022.

Se espera que los alquileres, dijo Chen, caigan aún más o se mantengan estables para la mayoría de las ciudades en el sur de la Florida durante el primer semestre del próximo año.

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¿Están los alquileres residenciales fuera del alcance?

La caída de los alquileres parece una buena noticia para los habitantes. Pero no tan rápido.

Los alquileres siguen estando fuera del alcance de la mayoría de la gente en el sur de la Florida, especialmente en las ciudades que vieron las mayores caídas de precios. Así que la buena noticia: el alquiler ha bajado mucho en Sunny Isles Beach, hogar de torres de cristal de lujo. La mala noticia: usted no puede permitirse el lujo de vivir allí de todos modos.

El alquiler medio pedido para una residencia de un dormitorio es de $1,780 por mes en Dania Beach, $1,950 en Plantation y $2,500 en Sunny Isles Beach, según el informe de Miami Metro Zumper. Los alquileres mensuales son más altos para dos dormitorios en $2,500 en North Miami, $2,800 en Fort Lauderdale y $3,360 en Aventura.

Más de la mitad de los hogares de inquilinos en el Condado Miami-Dade ganan menos de $50,000 al año, según el informe de Evaluación de Necesidades de Vivienda 2023 de la Universidad de la Florida y Miami Homes for All. Como resultado, muchos inquilinos son propensos a estar sobrecargados de costos, lo que significa que gastan más de un tercio de sus ingresos en alquiler. Así, alguien que gane $50,000 al año tendría que gastar como máximo unos $1,800 al mes para tener suficiente para gastar en comida, servicios, ahorros y entretenimiento.

La realidad es que la demanda se ha desacelerado, pero sigue siendo más alta que los niveles anteriores a la pandemia, dijo Eli Beracha, profesor de bienes raíces y director de la Escuela de Bienes Raíces Tibor y Sheila Hollo de la Universidad Internacional de la Florida (FIU).

“Es migración, pero no migración por pánico”, dijo Beracha. “El pánico ha quedado atrás. Ahora se ven esos movimientos regulares. Verás que los precios cambian con el tiempo”.

Mientras algunas personas regresan a su estado natal, muchos de California, Massachusetts, Nueva York y Connecticut siguen trasladándose al sur de la Florida. También sigue llegando gente de otros países.

Todo este movimiento está manteniendo los precios de los alquileres por encima de lo que veían las ciudades antes de 2019.

Cómo nos están afectando los costos de la vivienda

Mientras que los trabajadores se trasladaron al sur de la Florida durante la pandemia, el alto costo de la vivienda y la vida expulsó a grupos de habitantes. Y muchos de los que siguen aquí están pensando en marcharse.

Aurora Mendoza vive con sus dos hijos en un apartamento de dos dormitorios en La Pequeña Habana. Sus hijos, ambos universitarios, comparten habitación. Mantiene a la familia con un trabajo a tiempo completo limpiando un edificio de oficinas en Brickell por $13.50 la hora. Es lo justo para pagar el apartamento de $2,000 al mes.

Está luchando por un salario más alto como parte del sindicato 32BJ SEIU, una rama del movimiento nacional Justicia para los Conserjes. Tiene que trabajar otras cuatro horas en un centro de asistencia, así como vender platos caseros –sus especialidades incluyen empanadas, una sopa de borracho al estilo nicaragüense, flan y tres leches– para pagar la electricidad, los servicios públicos y la comida.

“Es muy duro. Sí, antes podías ahorrar un poco, pero sube la factura de la luz, sube la comida”, dijo Mendoza. “Todo sube y los sueldos siguen igual”.

Varios de sus amigos se marcharon durante la pandemia a Georgia, Texas, Colorado y Carolina del Norte, encontrando alquileres más baratos y sueldos más altos. Sus hijos contemplan un futuro similar.

“Mis hijos están pensando en mudarse a otro estado, porque dicen que es la única manera de salir adelante”, dijo Mendoza. “Ninguno de nosotros está contento” ante la perspectiva de irse, “pero si es lo mejor para mis hijos, me mudaré”.