Lo que los bancos no dicen. Trucos (desde adentro) para negociar la compra de una casa

Las tasas de interés hipotecario ya rozan el 7 por ciento, más del doble que hace un año, pero al fin llegó el momento de que los compradores agarren la sartén por el mango. Ahora son ellos los que sientan la pauta de las negociaciones para comprar una casa, aunque tengan que hilar fino para obtener un préstamo hipotecario.

Los precios de los bienes raíces han empezado a bajar en la mayoría de los mercados, y en otros, como el sur de la Florida, se corrigen a favor de los compradores. Aunque el inventario de casas en venta sigue bajo, siempre hay personas que están obligadas a vender por diversas razones, como una mudanza.

No es un misterio que mientras más suben las tasas de interés como estrategia para bajar la inflación en el país, menos personas pueden comprar porque no califican para el pago mensual. Así que ahora el gran dilema es cómo obtener esos préstamos hipotecarios a la vez que se ahorra en el pago mensual.

Gisela Rojas, experta en bienes raíces del sur de la Florida, considera que este es el momento de comprar porque existe una serie de incentivos para estimular la compra de vivienda, tanto por parte del gobierno y los bancos como de las constructoras, que quieren que su producto siga vendiéndose.

Cómo negociar mejor la compra de una casa

Rojas apunta que negociar no quiere decir pedir una rebaja en el precio de venta de la casa, sino saber qué solicitarle al propietario para obtener más ventajas a la hora de calificar para el pago de la hipoteca.

“Si la casa vale $300,000, quizás no me conviene hacer una oferta por $280,000, sino que es preferible negociar los gastos de cierre”, dice Rojas, que sugiere pedirle dinero al propietario de la casa y utilizarlo para comprar puntos y bajar la tasa de interés a un 5 por ciento.

“Eso me puede representar $400 menos en la cuota de la hipoteca, y si lo multiplicamos [a lo largo de la vida del préstamo] es más que los $20,000 que pude haber conseguido de rebaja en el precio de la casa”, señala Rojas.

La agente de bienes raíces venezolana fundó su compañía Caissa Realty después de haber sufrido un trago amargo, porque fue estafada en unas inversiones que hizo antes de venir de Venezuela.

En el 2007, durante la burbuja inmobiliaria, Rojas compró varias propiedades, pero al llegar se encontró con que todas estaban en foreclosure.

“Tuve que empezar de cero”, dice Rojas, que desde entonces mantiene el deseo de “ayudar a mi gente”, y utiliza sus redes sociales, especialmente Instagram, para compartir consejos de cómo comprar, invertir en bienes raíces y cómo obtener préstamos.

Como desde muy joven era campeona de ajedrez, nombró su compañía de bienes raíces, Caissa, como la diosa del ajedrez. Ahora tiene oficinas en Orlando, donde está su sede principal, en Miami y en Tampa.

Desde el interior del proceso de venta, Rojas ofrece consejos sobre todo a quienes compran por primera vez, que no saben bien cómo obtener ventajas en la negociación de su préstamo con el banco.

“Hay algo a lo que todos los compradores tienen acceso, y es que tienen derecho a negociar los puntos de descuentos en la tasa de interés”, dice, indicando que hay un momento en el proceso en que el banco va a llamar al comprador para “lockear” los intereses.

Cuánto hay que ganar para alquilar un apartamento en Miami. Cada mes es más caro

Esto quiere decir que el banco va a fijar el interés de la hipoteca de acuerdo a como estén las tasas ese día.

“En ese punto tienen que decirle al banco: ‘El seller me está dando 2 por ciento para la compra. Yo quiero comprar puntos para bajar el interés”, dice Rojas.

Si la persona tiene un buen puntaje de crédito, también está en posición para obtener lo que se llama el lender credit, que es un crédito en efectivo que recibe del prestamista para cubrir algunos costos del mortgage.

Este dinero en efectivo, que suele recibirse al momento del cierre, puede usarse para el down payment o pago inicial, para saldar deudas –mientras menos deudas tiene una persona más posibilidades existen de calificar para un préstamo– o guardar esa reserva de efectivo para pagar la hipoteca en caso de que pierda su ingreso.

Rebaja deudas de tarjetas de crédito antes de comprar

Aunque las tasas de hipoteca están altas, Rojas aconseja no esperar más y comprar ahora, en especial si se trata de alguien que va a adquirir su primera casa. En primer lugar, los alquileres están altos en Florida, señala, así que lo mejor es asegurar ayudas para comprar, y si es posible obtener un segundo ingreso para calificar para el préstamo.

“Muy importante, para darte el préstamo, el banco no solo va a mirar tus ingresos, sino tus deudas”, dice, señalando una de las mayores dificultades que encuentran muchos compradores.

A pesar de que muchas personas cuentan con buenos ingresos, la cantidad de deudas, que se restan al income, no le permiten obtener el préstamo.

El consejo de los vendedores de bienes raíces y lenders para quienes se preparan para comprar una casa es bajar el saldo de sus tarjetas y evitar hacer compras significativas, como un auto.

Ayudas para primeros compradores

Si los compradores combinan los incentivos de programas del gobierno, de los bancos y de los constructores de viviendas, pueden sumar una serie de descuentos, rebajas y ayudas que les permitirán calificar, aunque los intereses estén cada vez más altos, señala Rojas.

Existen programas nacionales y otros que son específicos de cada estado. Entre estos se cuentan:

▪ NACA: Este programa ayuda con gastos de cierre y pago inicial, y también el seguro de préstamo hipotecario (MIP), que puede subir el pago mensual de la hipoteca en más de $100. Este seguro para los prestamistas se aplica a las hipotecas en que los compradores dieron menos del 20 por cierto de pago inicial.

▪ CHENOA: Este es un programa nacional que ayuda con un 3.5 a un 5 por ciento del pago inicial, y se gestiona a través de CBC Mortgage Agency. Los préstamos se pueden cerrar en 20 días. Para saber si califica para CHENOA, puede ir a chenoafund.org/affordable-housing/

▪ Hometown Heroes: Este es un programa del estado de la Florida para ayudar a profesionales de más de 50 profesiones a comprar su primera casa, y para ello les ofrece hasta $25,000 que pueden dedicar al pago inicial. También pueden recibir tasas de interés hipotecario más bajas. Para solicitarlo, www.floridahousing.org/programs/homebuyer-overview-page/hometown-heroes

▪ La ciudad de Miami tiene un programa de ayuda para primeros compradores, que les ofrece un préstamo diferido para gastos de cierre y el pago inicial. La vivienda no puede costar más de $352,000 y también existen límites en el ingreso familiar. Para más información y descargar la solicitud para ayuda en el down payment de una casa en Miami, www.miamigov.com/Housing-Assistance-Recovery/Home-Ownership/Apply-for-First-Time-Homebuyer-Assistance.

▪ Incentivos de compañías constructoras como Lennar y D.H. Horton Homes, que están poniendo en práctica el programa 2-1 buydown. Este es un tipo de oferta de financiamiento para reducir las tasas de interés durante los primeros dos años de una hipoteca.

Si opta por una reducción de 2-1, eso significa que, como comprador, su tasa de interés se reduce en un 2 por ciento el primer año y en un 1 por ciento el segundo año.

En otras ocasiones los prestamistas también ofrecen ofertas creativas a los prestatarios como la posibilidad de refinanciar gratis en tres años, contando con que los intereses van a bajar.

Una buena noticia es que los expertos esperan que los intereses hipotecarios bajen al 5.4 por ciento para finales del 2023. Desafortunadamente, para entonces la tasa de desempleo habrá aumentado, como consecuencia de la recesión económica.

Para comunicarse con Gisela Rojas, puede llamar a 786-580-9349 y 407-881-5278.