¿Aumenta la compra de condominios en Miami? Lo que los propietarios deben saber

Los urbanizadores, ávidos de inmuebles de primera calidad, se acercan a los propietarios de condominios en edificios antiguos, muchos de ellos frente al mar, para convencerlos que los vendan. Es una decisión difícil para los propietarios, y quizás incluso el comienzo de un enfrentamiento.

El Miami Herald habló con tres profesionales del sector inmobiliario para que compartieran sus consejos a los propietarios que se plantean la compra o rescisión de condominios, cuando al menos 80% de los habitantes de un edificio están de acuerdo en venderlo a un urbanizador.

Los expertos:

▪ Peter Zalewski, fundador de la consultora inmobiliaria Condo Vultures.

▪ Dennis Eisinger, socio administrativo de Eisinger Law en Hollywood.

▪ Robbie Bell, agente inmobiliaria de Berkshire Hathaway HomeServices EWM.

Bell experimentó la batalla contenciosa en torno a su propia casa anterior en Edgewater en Bay Park Towers. Ella vendió su condominio a uno de los urbanizadores que pelean por el edificio frente al mar.

Se espera que la tendencia de compra de condominios continúe los próximos años, según Zalewski. A partir de 2025 entrarán en vigor nuevas normas, como consecuencia del colapso del edificio de condominios en Surfside. Esto añadirá presión financiera, obligando a los propietarios a acumular reservas y hacer frente a las reparaciones.

Aunque las rescisiones pueden ser complicadas, dividir a los propietarios y dar lugar a batallas legales con los urbanizadores, el abogado Eisinger dijo que estos acuerdos pueden ser una situación beneficiosa tanto para los propietarios como para los urbanizadores.

“Por lo general, las partes están contentas”, dijo Eisinger, quien añade que los propietarios suelen obtener una prima por su residencia y los urbanizadores, un terreno atractivo.

“Aunque tengamos reservas, estudios y reportes de ingeniería, es bueno que los urbanizadores reutilicen y reconstruyan en un lugar determinado por motivos de seguridad. Hace 10 años no lo habríamos pensado, pero ahora tenemos que hacerlo por culpa de Champlain”.

Las rescisiones de condominios suelen seguir uno de estos tres caminos, pero todos exigen que los urbanizadores obtengan 80% de las residencias para controlar el destino de un edificio:

▪ El primer camino suele ser que un urbanizador haga una oferta a la junta de una asociación de condominios por una cantidad total de las residencias y el terreno. A continuación, la asociación comparte la oferta con sus propietarios y se celebra una votación. El urbanizador necesitaría 80% de los votos y 5% o menos de habitantes que rechacen los planes de rescisión para hacerse con el control.

▪ En la segunda opción, los urbanizadores compran viviendas individualmente e influyen en la política de la comunidad para conseguir aún más condominios. Pueden, por ejemplo, presionar para que se paguen grandes cuotas con el fin de expulsar a los habitantes.

▪ La última opción es que los urbanizadores compren viviendas individualmente, pero tengan a la junta directiva de su parte y los pongan en contacto con propietarios dispuestos a vender.

En cualquier caso, los propietarios que adopten lo que se conoce como lenguaje Kaufman en sus documentos de asociación de condominios tienen mayores protecciones contra los urbanizadores y las adquisiciones. Establecido en 1977 después del caso Kaufman vs. Shere del tribunal de apelaciones de distrito del estado, el lenguaje estatutario o estipulación de puerto seguro protege a los propietarios al permitir futuras enmiendas legislativas que se aplicarán a los documentos de condominio. Eso es un gran problema para los propietarios que viven en edificios antiguos construidos en una época en la que los documentos de condominio favorecían a los urbanizadores y permitían más fácilmente las adquisiciones.

Bell, Eisinger y Zalewski tienen algo que decir al respecto:

¿Qué deben tener en cuenta los propietarios en esta situación?

▪ Robbie Bell: La decisión tiene que ser totalmente tomada sobre sus necesidades específicas y no las de alguien más. Es una preferencia personal. Se trata de lo que significa para usted, su familia y su vida. Las preguntas que me hago a mí misma y a mis clientes son: ¿Cómo quiere usted vivir su vida? ¿Cómo quiero vivir mi vida si no estoy en esta comunidad? ¿Qué tiene que pasar para que sea feliz?”. Es un duro examen de conciencia.

▪ Dennis Eisinger: Como mínimo, la oferta para un condominio tiene que ser del valor de mercado de la unidad según la ley, pero por lo general es de 1.5 a 2.5 veces el valor de mercado. Cuando alguien está pensando en esto, debe pensar que va a obtener una prima. Sin embargo, tiene que pensar en si puede comprar otro lugar, porque va a obtener una nueva hipoteca con una tasa de interés más alta. Que le den más dinero no significa que vaya a estar mejor económicamente.

¿Qué deben tener en cuenta los propietarios al aceptar vender, es mejor ser el primero y vender con los demás, o esperar?

▪ Peter Zalewski: Si la asociación reúne a todos, el urbanizador pagará una prima porque no tiene que hacer ese trabajo pesado. Pudiera ser mejor vender, porque nadie quiere ser la última rata de un barco que se hunde. Todos conocemos el mercado inmobiliario de Miami. Funciona con una mentalidad de rebaño. Usted está en ese punto de inflexión en que pudiera ir en una dirección u otra. Como los costos son el centro de atención, todas estas cosas se convertirán en un problema cada vez mayor. Dentro de 10 o 15 años estaremos mejor. Champlain fue el acontecimiento que lo cambió todo para el mercado inmobiliario en el sur de la Florida, como el huracán Andrew hace 31 años.

▪ Bell: Si es una venta masiva, no creo que sea una buena posición aguantar. Si la mayoría de la gente ha volado del gallinero, y usted estás ahí sentado, le pone en desventaja.

¿Qué deben preguntar los propietarios durante las negociaciones con los urbanizadores?

▪ Eisinger: El urbanizador tiene derecho a rescindir el contrato. Los propietarios tienen derecho a poner trabas y negociar. Una buena idea es contratar a un buen experto en la zona y asesorarse sobre el valor de las unidades, el proceso y cuál creen que pudiera ser el precio más alto del urbanizador. Algunos recurren a agentes inmobiliarios. Desde el punto de vista de la asociación, deberían cargar al urbanizador todos los gastos y honorarios de abogados en que se incurra en este proceso. Los urbanizadores están dispuestos a hacerlo. Están dispuestos a poner dinero en blanco para que el proceso avance e incluso si no lo hace, los urbanizadores asumen esos costos. Desde el punto de vista de una asociación, si un urbanizador está dispuesto a dar $100 millones, quizá otro esté dispuesto a dar $120 millones. Quizá haya otros dispuestos a dar más. Para eso es bueno contar con expertos. Por último, durante el acuerdo de venta, se puede negociar un tiempo extra para mudarse, desde seis meses hasta un año.

▪ Bell: ¿Qué está vendiendo? ¿Quiere electrodomésticos? Hay gente que no quiere nada.

¿Qué probabilidad hay de que continúen las rescisiones de condominios en el sur de la Florida?

▪ Zalewski: La fuerza impulsora detrás de las compras de condominios es una combinación de los picos de seguros, los requisitos de reserva y reparaciones obligatorias, todo eso resultado del colapso de Champlain Towers South. Las rescisiones de condominios van a ir en aumento durante los próximos cinco a 10 años. La sencilla razón es que es una forma eficaz para el urbanizador de comprar o adquirir una propiedad en una ubicación deseable. Los urbanizadores están impulsando esto porque quieren terrenos. Este verano se me han acercado tres asociaciones que quieren salirse. Con los seguros, los precios, las preocupaciones sobre una recesión, me contactaron tres asociaciones que quieren sacar provecho. Son las condiciones del mercado y los propietarios prudentes se dan cuenta de lo que se avecina. Pueden intentar luchar contra ello o adelantarse a los acontecimientos. Lo que pudiera ocurrir si esto se convierte en una ola es que muchas asociaciones quieran vender. Cuantas más asociaciones quieran vender, menos dinero obtendrán.