La valuación de la propiedad en el sur de la Florida se dispara, pero también los impuestos

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Dreamstime/TNS

Impulsados por la fuerte demanda, el aumento de los precios y un torrente de nuevas construcciones, el valor de las propiedades en el sur de la Florida se han elevado considerablemente, ofreciendo una bonanza a los propietarios de viviendas y bienes raíces comerciales e industriales, pero también aumentando la perspectiva de grandes aumentos de impuestos y una crisis de asequibilidad de la vivienda más profunda .

Las valuaciones preliminares de los valores gravables de la propiedad publicadas el miércoles por los condados Miami-Dade y Broward muestran que las valoraciones de todos los tipos de propiedad aumentaron más de 10% en general en ambos condados a finales de 2021 en comparación con el año anterior. Eso es lo más rápido que han aumentado los valores en muchos años.

En Miami-Dade, los valores inmobiliarios aumentaron a una tasa anual general no vista en 15 años. En todo el condado, el valor gravable de las propiedades aumentó en $34,000 millones a un total de $372,000 millones, un enorme salto del 10.2%, entre 2020 y 2021. Las nuevas construcciones representaron $5,292 millones de ese aumento.

Pedro J. García, el tasador de propiedades de Miami-Dade, dijo en un comunicado que el condado vio por última vez un aumento general de dos dígitos en los valores en 2007. La tasa de aumento de 2021 casi triplica el nivel de aumento registrado en 2020, cuando los valores gravables de las propiedades en el sur de la Florida aumentaron significativamente a pesar del impacto económico generalizado del inicio de la pandemia del COVID-19.

El mayor aumento, por mucho, ocurrió en la pequeña ciudad de Sweetwater. En gran parte debido a una anexión a finales de 2021, los valores inmobiliarios en la ciudad aumentaron 56.3%. También ha visto un auge en la construcción de edificios residenciales de gran altura que atienden a la Universidad Internacional de Florida (FIU), que está al otro lado de la calle SW 8 St. en el oeste de Miami-Dade.

Inusualmente, todos los municipios y distritos fiscales de Miami-Dade, así como las áreas no incorporadas, vieron un aumento sustancial en los valores gravables de la propiedad. Eso incluye algunos, como el área cubierta por la Autoridad de Desarrollo del Downtown de Miami, un distrito fiscal especial que se extiende desde Brickell hasta Edgewater, que había visto una ligera disminución de los valores el año anterior.

Mientras tanto, el Condado Broward experimentó un aumento general del 10.6% en el valor gravable de la propiedad, que ascendió a unos $244,000 millones el año pasado, frente a los $220,000 millones de 2020, gracias en parte a la nueva urbanización. El mayor aumento interanual se produjo en un distrito fiscal que cubre una nueva urbanización llamada Plantation Gateway 7, con un aumento del 30.24%. Otras dos autoridades fiscales, Sunrise Key y Lauderhill Habitat Safe Neighborhoods, le siguieron con aumentos de 23.57% y 20.43%, respectivamente.

Las nuevas cifras confirman la asombrosa magnitud de la demanda de bienes inmuebles en el sur de la Florida tras la pandemia, que hizo que profesionales, trabajadores a distancia y empresas tecnológicas y financieras de otras grandes ciudades acudieran en masa a paraísos fiscales de costo relativamente menor como la Florida, donde en muchos casos han pagado mucho dinero en la zona de Miami y han hecho subir los precios del mercado al competir con los lugareños por la vivienda y el espacio de oficinas.

Funcionarios públicos y expertos inmobiliarios afirman que la explicación de este mercado inmobiliario tan candente radica en la oferta y la demanda. El inventario de viviendas es especialmente bajo, dijo un experto.

“Estamos viendo una enorme caída de la oferta y un enorme aumento de la demanda”, dijo Ana Bozovic, fundadora y analista del mercado inmobiliario en Analytics Miami.

Por muy fuerte que sea, la actividad de construcción local no puede añadir suficiente capacidad a la oferta de viviendas, oficinas y otras propiedades comerciales para satisfacer la demanda, en su mayor parte procedente de los recién llegados, dijeron expertos y funcionarios de la zona. Un portavoz de la oficina del tasador de propiedades de Miami-Dade dijo que el volumen de las transacciones inmobiliarias que involucran a compradores de fuera del estado es muy superior en comparación con los niveles históricos, lo que sugiere que personas que vienen de otras partes están impulsando una gran parte del aumento del valor gravable.

El tasador de propiedades de Broward, Marty Kiar, coincide.

“Lo único que es totalmente seguro es que el sector de bienes raíces de Broward está que arde”, dijo Kiar. “Hay demasiadas personas mudándose al sur de la Florida. La gente está pagando una enorme cantidad de dinero para vivir en el sur de la Florida y eso es lo que ha llevado al alza”.

En todo caso, las valuaciones las propiedades probablemente subestiman el aumento de los precios inmobiliarios locales. Eso es porque las valuaciones gravables de las residencias primarias, las que tienen las llamadas exenciones de vivienda, no reflejan los precios de mercado, sino las valuaciones más bajas usadas para calcular las facturas de impuestos sobre la propiedad de esos propietarios. La ley estatal limita el importe de los valores gravables de las propiedades exentas de impuestos a la tasa de inflación, hasta un 3%.

En Miami-Dade, las estimaciones llegaron con una advertencia pública y una petición de García, el veterano tasador de propiedades, un cargo de elección

Señaló que los valores fiscales más altos pudieran significar una enorme ganancia en ingresos para los gobiernos locales si las tasas de impuestos se mantienen sin cambios.

Un memorando de la oficina de presupuesto de la Comisión de Miami-Dade, por ejemplo, estima que el valor de la propiedad más alto generarían $154 millones adicionales en 2023 según las tasas existentes para los cuatro impuestos a la propiedad que financian los servicios del condado. Pero la tasa de crecimiento estimada del 10.2% para los valores de la propiedad de Miami-Dade fue significativamente más alta que el pronóstico de crecimiento del 3% en el presupuesto de Miami-Dade, lo que provocó exhortaciones para reducir las tasas de impuestos en 2023.

Si las tasas impositivas no se reducen, dijo García en un memorando dirigido a la alcaldesa de Miami-Dade, Daniella Levine Cava, y a los comisionados del condado, el fuerte aumento de los valores gravables de la propiedad pudiera significar una responsabilidad fiscal significativamente mayor para todos los propietarios de viviendas.

Aquellos con una exención de vivienda podrían ver aumentar los impuestos al máximo del 3%, ya que la inflación es ahora más del doble de esa tasa, todavía una factura de impuestos significativamente mayor para muchos. García dijo que el tope del 3% aplica a unas 400,000 vivienda que son residencias primarias en Miami-Dade, propiedades a las que se les han concedido protecciones fiscales de residencia habitada.

Eso pudiera agravar una crisis de asequibilidad en la que muchos residentes del condado ya tienen problemas para pagar la vivienda y otros costos, dijo García al instar a los funcionarios electos en todo el condado y a la junta escolar a usar los ingresos extra de impuestos a la propiedad de los valores más altos para un recorte de la tasa gravable.

“Con la alta tasa de inflación, muchas familias están pasando apuros”, escribió García. “Una reducción del 3% en la tasa de amillaramiento en todo el condado evitaría un aumento de los impuestos para estos propietarios, al tiempo que también proporciona un alivio fiscal a los propietarios que no tienen residencia primaria”.

La reducción del 3%, señaló, “puede marcar la diferencia entre un aumento de impuestos y ningún aumento para los propietarios”.

José Díaz, el presidente de la Comisión del condado, dijo el miércoles que era receptivo a la reducción de las tasas de impuestos para el año presupuestario 2023 que comienza el 1 de octubre, con la esperanza de aliviar la presión sobre el aumento de los precios de la vivienda y los alquileres residenciales.

“Estoy abierto a una reducción de las tasas”, dijo Díaz, “para ayudar a detener los aumentos del costo de la vivienda”.

Kiar, de Broward, dijo que el aumento de los valores hace que sea especialmente difícil para los que tratan de comprar su primera vivienda.

“Es muy difícil para ellos permitirse una casa en el sur de la Florida”, dijo Kiar.

La estimación del 1 de junio de los tasadores de propiedades de los condados en la Florida se ofrece a las autoridades fiscales locales para ayudarlos con los preparativos el presupuesto. Sin embargo, los valores publicados el 1 de junio son solo estimaciones, que están sujetas a cambios. La fecha de certificación oficial de la lista de valoración de impuestos de 2022 es el 1 de julio. Los propietarios pueden esperar recibir su valuación de impuestos sobre la propiedad en algún momento de agosto.

A medida que las personas buscan viviendas asequibles en todo el condado, las ciudades de mayoría negra de Miami-Dade vieron algunos de los mayores aumentos en el valor de la propiedad, encabezadas por Florida City con un 29.1%. Otras tres —Miami Gardens (15.3%), North Miami (13.1%) y la siempre problemática Opa-locka (15.3%)— se agruparon estrechamente. Miami Gardens también se benefició de una anexión. Los aumentos del valor gravable de la propiedad están vinculados a los aumentos del volumen de ventas y del precio de venta promedio, según la oficina del tasador del condado.

Incluso los municipios en la parte inferior de la gama experimentaron aumentos que en cualquier otro año serían notables. Eso incluye Surfside con 6.3% y Miami Springs con 6.2%.

Algunas ciudades y localidades largo tiempo consideradas paraísos de la asequibilidad de la vivienda están perdiendo rápidamente esa característica, muestran las cifras.

Por ejemplo, Homestead vio subir los valores 13.9%, Hialeah 11.2% y Hialeah Gardens 9%, mientras que la zona no incorporada de Miami-Dade experimentó un aumento de 8.7% en el valor de las propiedades.

Los lugares que vieron una caída en los valores en 2020 se recuperaron. Eso incluye algunas ciudades y pueblos que vieron un impulso en la urbanización de viviendas de lujo, como Bal Harbour con 8.3% de crecimiento en el valor, Bay Harbor Islands con 16.4%, y Miami Beach con 9.2%.

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