Después de Surfside, ¿qué necesito saber sobre mi condominio?

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Muchos de nosotros vivimos en edificios de gran altura, e incluso si no lo hacemos, debemos preguntarnos sobre el estado de nuestros apartamentos, condominios y casas después de la catástrofe en Surfside, Florida.

Le preguntamos a los especialistas en construcción y a los abogados acerca de lo que todos deberíamos hacer sobre la condición de nuestros espacios habitables y qué tipo de actualizaciones necesitan a medida que se deterioran por el calor, la humedad, los huracanes y el cambio climático.

P ¿Qué tipo de preguntas deberían hacerse ahora los propietarios de condominios, probablemente con poco conocimiento de la construcción de edificios?

R. Pregunte acerca de la antigüedad de su edificio, cuándo fue la última inspección y qué tipo de trabajos de reparación se planean en el futuro cercano, dijo Peter Sachs, abogado de Boca Raton, Florida, quien está certificado en derecho de condominios y desarrollo planificado. También querrá saber cuánto dinero hay en el fondo de reserva del edificio y si vendrá una evaluación financiera adicional y cuándo, dijo.

Tiene derecho a inspeccionar los registros de su edificio, que incluirían las finanzas y el trabajo de reparación. La ley de Florida requiere que los condominios mantengan sus registros oficiales durante siete años.

P. ¿Quién tiene la culpa cuando hay un problema estructural grave en un edificio? ¿Son los arquitectos, los constructores, los ingenieros, los inspectores o los funcionarios de la ciudad? ¿O todos?

R. El arquitecto, el constructor y el ingeniero son potencialmente culpables, al igual que la junta de condominios si no actúan para solucionar el problema, dijo Sachs.

Dijo que el arquitecto sería responsable si hay un defecto de diseño grave y el ingeniero si los cálculos, la supervisión o los dibujos son deficientes. El constructor sería el culpable si se ahorrara en los materiales o si la construcción no cumpliera con el código de construcción. El constructor también puede ser responsable de las fallas del arquitecto o ingeniero.

La junta también tiene obligaciones con los residentes, dijo.

“La junta tiene el deber fiduciario de actuar en el mejor interés de los propietarios de las unidades. Si la junta es negligente y no actúa, o se demora indebidamente, puede ser considerada responsable ”, dijo Sachs.

Pero los funcionarios de la ciudad están fuera de peligro, según Sachs.

“Los funcionarios de la ciudad están protegidos por la doctrina de la inmunidad soberana”, dijo. “Salvo conducta criminal (el funcionario de la construcción aceptó un soborno para permitir un problema potencial), es muy poco probable que una ciudad o sus empleados sean considerados legalmente responsables”.

P. ¿Con qué frecuencia deben los ingenieros estructurales inspeccionar los edificios de gran altura?

R. Los condados de Miami-Dade y Broward requieren inspecciones cuando un edificio cumple 40 años, pero no existe un mandato similar en el resto del estado, dijo Sachs.

Las juntas que supervisan los edificios deben tomar la iniciativa y realizar una inspección exhaustiva al menos cada 10 años, y más a menudo es mejor, dijo Yaniv Levi, presidente de Coast to Coast General Contractors en Hollywood, Florida.

“Sería conveniente que la asociación lo hiciera anualmente o cada dos años”, dijo. Y recomienda que el edificio reciba una nueva capa de pintura, que también sirve para impermeabilizarlo, cada siete a 10 años.

P. ¿Con qué rapidez deben los edificios reparar las fugas y otras intrusiones de agua?

R. Inmediatamente, dijo Levi. “Tan pronto como se identifique la fuga, deberían encontrar la fuente de la intrusión”, dijo. "Si lo detecta temprano, no se convertirá en algo importante".

P. ¿Cómo puedo saber si mi edificio fue construido bajo los más altos códigos de seguridad?

R. Si fue construido en 2002 o después, debe tener los mejores códigos de construcción o algo muy parecido. Si su edificio se construyó antes de 2002, es probable que no cumpla con los estándares más altos a menos que haya sido dañado por una tormenta y haya que renovarlo.

Después de que el huracán Andrew en 1992 destruyera bloques enteros de casas de construcción barata, Florida adoptó un código de construcción estatal que se ha convertido en un modelo nacional. Entonces, cuando el huracán Wilma golpeó Fort Lauderdale 13 años después, los nuevos edificios del centro, como Las Olas River House de 42 pisos, se mantuvieron bien. Los edificios más antiguos construidos antes del código de construcción sufrieron daños graves.

P. ¿Qué deben hacer los propietarios si creen que la junta está ignorando un problema de seguridad?

R. Debería solicitar que se plantee el problema en la próxima reunión de la junta, dijo Larry Tolchinsky, abogado de Hallandale Beach, Florida.

“Que conste que la junta está ignorando el problema”, dijo. "A partir de entonces, presente una demanda contra la junta".

Guy M. Shir, abogado de Boca Ratón, estuvo de acuerdo en que es posible que deba tomar el asunto en sus propias manos.

Llame al departamento local de construcción o cumplimiento del código para informar su inquietud y déjela por escrito, dijo Shir.

Y si puede pagarlo, es posible que desee contratar a su propio ingeniero.

"Al final", dijo Shir, "es (su) propiedad, inversión y problemas de vida/seguridad".

P. ¿Deberían los condominios tener cuentas de emergencia para pagar las mejoras a la propiedad?

R. A menudo hay resistencia por parte de los propietarios de condominios cuando una junta directiva quiere aumentar las tarifas mensuales de mantenimiento, dijo Michael Gelfand, abogado de West Palm Beach, Florida, quien está certificado en derecho de condominios, desarrollo planificado y bienes raíces.

“La junta está atrapada entre metas irreconciliables: seguridad perfecta, que es imposible, y los dueños no quieren que sus costos suban”, dijo.

Las asociaciones de condominios están obligadas por ley a presupuestar cuentas de reserva para reparaciones de componentes importantes, como pintura/impermeabilización, techos y pavimentación, pero con frecuencia los propietarios rechazan estos presupuestos, así como el costoso trabajo estructural, dijo Gelfand.

Estas reparaciones suelen ser caras. En correos electrónicos publicados por la ciudad de Surfside, un ingeniero dijo que Champlain Towers South, el edificio derrumbado, necesitaba gastar alrededor de $16 millones para reparar columnas agrietadas y concreto desmoronado.

El préstamo significaba que los propietarios de Champlain Towers South enfrentaban pagos de entre $80,000 por una unidad de un dormitorio y alrededor de $ 330,000 por un ático.

Más allá de las cuentas de reserva legalmente requeridas, las juntas directivas adoptan una variedad de enfoques. Algunos no tienen ninguna reserva, mientras que otros tienen cuentas dedicadas a las reparaciones necesarias cada cinco a 10 años, dijo Mike Ryan, abogado de Fort Lauderdale y alcalde de Sunrise.

“Algunos condominios atienden a personas con ingresos fijos. Es difícil para ellos recibir repentinamente una evaluación", dijo Ryan. “Depende de la junta cómo quieren manejar esto. Es aconsejable que aparten dinero. Si lo pospone demasiado, se vuelve demasiado costoso".

La mejor estrategia para la junta de condominios es a menudo tomar las tarifas de mantenimiento mensuales y reservar parte de ese dinero para un fondo de emergencia, dijo. Esto reducirá el impacto financiero en los propietarios individuales cuando se necesite una reparación mayor repentina y la junta deba pedir dinero a cada propietario.

P. ¿Qué pasa si un propietario no puede pagar la evaluación?

A. "Es como un bote salvavidas", dijo Gelfand. "Si no puedes hacer algo, estás perdido". La asociación puede ejecutar la ejecución hipotecaria de su unidad. De lo contrario, sus cuentas tendrán un déficit y no podrán pagar las facturas.

A veces, la asociación pide prestado dinero a un banco para pagar estos grandes gastos, dijo Tolchinsky. "Para aquellos propietarios de unidades que no pueden pagar, la asociación probablemente distribuirá los pagos a lo largo del tiempo", dijo. "Hasta 10 años en algunos casos".

P. “Nos mudamos de Massachusetts al desarrollo Lotus en West Boca en junio de 2020. Desde que hicimos nuestro depósito en marzo de 2019, el valor de mercado de nuestra casa ha aumentado 86%, debido a los constantes aumentos de precios.

"Me pregunto si suficientes propietarios ahora comenzarán a vender sus unidades de condominios de gran altura que los valores de estas unidades caerán significativamente. Al mismo tiempo, ¿aumentarán significativamente los precios de los condominios adosados ​​o de las unidades de baja altura? Puedo ver a varios propietarios mudarse a lo que ahora percibirán como viviendas 'más seguras'. También puedo ver una cantidad de residentes migratorios que deciden vender antes de que bajen los precios, luego alquilan para la temporada o compran una casa de invierno en edificios bajos o unidades estilo jardín".

—Arthur Missan

A. Ken Johnson, economista de bienes raíces de la Florida Atlantic University, dijo que no anticipa efectos significativos sobre los precios debido al colapso de Surfside. Dijo que los compradores probablemente percibirán el colapso como un extraño accidente que es poco probable que se repita.

"Espero ver un aumento en la demanda de inspecciones de propiedad satisfactorias supeditadas al cierre", dijo. “Sin embargo, no veo ningún impacto en los precios debido a esta horrible tragedia. La mayoría sabe que es poco probable que este tipo de cosas vuelva a suceder. En cuanto a una estrategia de mudanza, realmente no veo una con el costo promedio de una mudanza, considerando todo, entre el 10% y el 20% del precio de venta".

P. En términos de seguridad, ¿es mejor vivir en un piso alto o en un piso bajo?

R. “En mi opinión, existen riesgos en ambos casos”, dijo Tolchinsky. “Vivir en la planta baja puede tener problemas de inundaciones. Quizás problemas con el crimen. Los pisos más altos tardan más en escapar del edificio y tienen problemas de viento".

P. ¿Va a ser más difícil encontrar empresas de reparación de hormigón ahora que todo el mundo está pensando en estas preguntas?

R. “Quizás, pero creo que el colapso fue más complicado que solo los problemas relacionados con la reparación del concreto”, dijo Tolchinsky. “Ciertamente, el costo de que una empresa realice estas reparaciones se disparará. Esto se basa en el nivel de datos y certificaciones que probablemente será necesario proporcionar a las juntas y agencias gubernamentales para realizar este trabajo. Además, la alta demanda de materiales de construcción y la falta de trabajadores calificados dado el estrecho mercado laboral hará que sea más difícil encontrar empresas de reparación de concreto".

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