Tras Surfside, no solo hay que inspeccionar más los edificios altos, sino hacerlo mejor

·23  min de lectura

En 2008, la Asamblea Legislativa de la Florida aprobó un régimen de inspección estricto y con visión a futuro del envejecido inventario de edificios de condominios de gran altura del estado: para descubrir defectos o deterioros que pudieran amenazar su seguridad e integridad estructural, los edificios de más de 50 pies de alto tendrían que inspeccionarse cada cinco años.

La norma no duró mucho.

Dos años más tarde, en medio de una presión concertada por parte de los abogados de los condominios y los administradores de propiedades, el mismo organismo dio un giro de 180 grados. La Legislatura de la Florida derogó el nuevo requisito, alegando la necesidad de “ahorrar costos” a las asociaciones de condominios y a los propietarios de unidades reacios a pagar las inspecciones y reparaciones resultantes.

Ahora, tras el repentino colapso del edificio de condominios de Champlain Towers South en Surfside, las normas que rigen el mantenimiento de los condominios altos en la Florida están de nuevo bajo la lupa, y potencialmente serán sometidas a una revisión significativa. El requisito de inspecciones periódicas que se archivó hace 11 años vuelve a estar sobre la mesa, junto con una serie de otras medidas rigurosas, y potencialmente costosas, diseñadas para acercarse lo más posible a la prevención de otra catástrofe como la de Champlain Towers.

Las propuestas se refieren a todo, desde la calidad y la frecuencia de las inspecciones hasta la forma en que las asociaciones pagan las reparaciones, y provienen de una amplia gama de fuentes, como el Colegio de Abogados de la Florida, organizaciones profesionales de ingeniería, el Condado Miami-Dade, el jurado de instrucción de Miami-Dade y el Instituto de Asociaciones Comunitarias, una organización nacional sin fines de lucro que aboga por los grupos de propietarios.

Las propuestas indican un área de amplio consenso: que más inspecciones son un paso esencial. Pero algunos ingenieros estructurales entrevistados por el Miami Herald, entre ellos uno que ha trabajado como asesor del Herald desde el colapso, dijeron que se necesitan inspecciones más detalladas, no solo más frecuentes.

Champlain South fue sometido a varias inspecciones en los años anteriores al colapso como parte de un proceso de revisión requerido en el sur de la Florida para recertificar la seguridad de edificios construidos hace 40 años. Sin embargo no está claro que las renovaciones requeridas para la recertificación hubieran evitado el colapso, incluso si se hubieran hecho antes, señalaron estos ingenieros.

“No basta con inspeccionar más frecuentemente”, dijo Dawn Lehman, asesora del Herald.

La promulgación de una reforma de gran alcance requeriría una acción audaz por parte de la Legislatura de la Florida, un organismo en el que un ejército de abogados y grupos de presión de los condominios se las ha arreglado durante mucho tiempo para rechazar cualquier nuevo mandato que pudiera aumentar los costos o establecer acciones específicas para las reparaciones y el mantenimiento por parte de las asociaciones y los propietarios.

Dawn Lehman
Dawn Lehman

Prácticamente todos los análisis publicados describen un esquema de regulación estatal de “no intervención” basado en el mantenimiento de la “asequibilidad” mediante el mantenimiento de los costos bajos para los propietarios de condominios. La ley de condominios de la Florida exige en términos generales la conservación y el mantenimiento, pero establece pocas normas, si es que las hay.

Según un extenso informe elaborado por un grupo de expertos organizado por el Colegio de Abogados de la Florida, la ley estatal no establece ningún requisito para las inspecciones de los condominios altos ni ninguna orientación o requisito para las asociaciones sobre cómo o cuándo realizar el mantenimiento y las reparaciones. Sus requisitos para mantener el dinero en efectivo a mano para cubrir esos costos, mientras tanto, son fácilmente y legalmente eludidos. Estas conclusiones se repiten en los informes del Instituto de Asociaciones, grupos de ingenieros y el jurado de instrucción de Miami-Dade.

Además, ni las juntas directivas de los condominios que descubren problemas graves en sus edificios, ni sus asesores de ingeniería tienen la obligación de notificar a las autoridades locales cuando lo hacen, dicen numerosos informes.

“En los condominios residenciales no existe nada de eso”, señaló Bill Sklar, abogado de condominios de West Palm Beach que presidió el grupo de trabajo del Colegio de Abogados de la Florida, refiriéndose a los protocolos de inspección y reparación. “Debería haber una norma de mantenimiento. No la hay. Se deja al azar y no debería ser así”.

Para subsanar las evidentes lagunas, los informes del grupo de abogados y otros piden reformas que incluyan inspecciones periódicas obligatorias de los elementos críticos del edificio, requisitos estrictos de información, una mayor calificación por parte de los inspectores y normas más estrictas sobre las reservas para garantizar que se puedan cubrir los costos básicos de mantenimiento. Algunos también piden que se revelen las condiciones del edificio y los costos de mantenimiento previstos a los posibles compradores.

El informe del Colegio de Abogados y otros también esbozan propuestas de ayuda financiera para los propietarios de unidades y las asociaciones que no puedan hacer frente a los costos de las inspecciones y las reparaciones. Entre ellas se incluye el aprovechamiento de los programas estatales y federales de ayuda a la vivienda existentes y facilitar a las asociaciones la obtención de financiación de bajo costo para las reparaciones.

El informe del Colegio de Abogados dice que el establecimiento de normas y protocolos claros y uniformes para las asociaciones, y la prestación de ayuda a los propietarios que no pueden permitirse un aumento de las cuotas de mantenimiento o de las evaluaciones, facilitaría el trabajo de las juntas directivas de los condominios al resolver un problema de larga data: el “conflicto inherente” que enfrentan los miembros de las juntas directivas obligados a mantener adecuadamente los edificios y a la vez complacer a los propietarios de las unidades que los eligen y que pueden resistirse a asumir los costos.

Estos conflictos pudieron haber contribuido al colapso de Surfside. En medio de las disputas por el dinero y el rápido empeoramiento del deterioro estructural, la junta directiva del condominio aplazó el trabajo en virtud de un requisito de recertificación de 40 años del Condado Miami-Dade, una de las pocas autoridades locales de la Florida que obligan a realizar inspecciones en los condominios. (El Condado Broward tiene su propio programa de inspección cada 40 años y la ciudad de Boca Raton aprobó un programa de recertificación cada 30 años después de la calamidad de Surfside).

Todavía no está claro si alguna de las reformas estatales propuestas se convertirá en ley después que la legislatura se reúna el 11 de enero. A finales de diciembre no se había presentado ningún proyecto de ley. Sklar, el presidente del grupo de trabajo del Colegio de Abogados, dijo que los líderes legislativos han asignado la tarea de redactar proyectos de ley a los miembros, aunque añadió que no conoce los detalles. Dijo que cree que hay apoyo para las reformas.

El Instituto de Asociaciones, que representa a miles de miembros de asociaciones de condominios, propietarios de unidades, agentes inmobiliarios, administradores y otros en la industria, incluyó una encuesta de seguimiento en su informe que muestra un apoyo casi abrumador para sus reformas propuestas entre sus miembros.

Eso no significa que una sesión legislativa que se espera que se centre en la redistribución decenal de los distritos y en varias medidas de guerra cultural en un año electoral tenga tiempo o apetito para abordar la compleja reforma de la ley de condominios.

Raquel Regalado, comisionada de Miami-Dade, que ha estado dirigiendo un comité especial que respalda el aumento del plazo de certificación del condado de 40 años a 30 años y a hacer más estrictas de las normas de inspección, se muestra escéptica.

Raquel Regalado
Raquel Regalado

“No creo que eso sea posible en un año de elecciones”, dijo. “No hay interés en todo el estado porque todavía se cree que es un problema de Miami-Dade. Lo que he escuchado es: ‘No nos traigan sus problemas de Miami-Dade’”.

‘Lo mínimo necesario’

Sin embargo, aunque algunas de las medidas de reforma propuestas se promulguen, podría equivaler a la más consecuente remodelación de las regulaciones de los condominios en décadas, con repercusiones para millones de floridanos.

Las inspecciones obligatorias y la divulgación podrían proporcionar a los funcionarios de la construcción en todo el estado por primera vez una imagen clara de las condiciones generales de los condominios. Según datos ampliamente citados, en la Florida hay alrededor de 1.5 millones de unidades de condominio, 60% de los cuales —unas 912,000 unidades con un estimado de dos millones de ocupantes— tienen más de 30 años de construidos.

Sklar y otros dijeron que hay suficientes pruebas, más allá del colapso de las Champlain Towers South, de un amplio deterioro y mantenimiento pospuesto en otros condominios altos para plantear verdaderas preocupaciones. En Miami-Dade, las inspecciones ordenadas en los condominios más antiguos de todo el condado después de Surfside llevaron a que se ordenara el desalojo de varios rascacielos residenciales.

El informe del Colegio de Abogados, basado en numerosas reuniones públicas en con una amplia gama de expertos, con funcionarios del sector de condominios, administradores, abogados e ingenieros, recomienda iniciar un programa de referencia de inspecciones en cada condominio de la Florida para finales de 2024, y luego instituir un régimen de inspecciones recurrentes cada cinco años a partir de entonces. Otros grupos recomiendan intervalos más largos entre las inspecciones.

El Colegio de Abogados respaldó las inspecciones obligatorias cada cinco años con protocolos claros escritos en la ley para llevar a cabo las revisiones. El Instituto de Asociaciones, con sede en Virginia, recomienda una inspección de referencia para los condominios a los 10 años de construidos una segunda a los 20 años, y reinspecciones cada cinco años después de eso, con las normas de inspección basadas en los protocolos publicados de la Sociedad de Ingenieros Civiles de Estados Unidos, cuyas directrices se usan ampliamente en todo el país.

El colapso parcial de la torre de condominios de Surfside, que dejó un saldo de 98 fallecidos.
El colapso parcial de la torre de condominios de Surfside, que dejó un saldo de 98 fallecidos.

El jurado de instrucción de Miami-Dade, en un informe publicado el 15 de diciembre, recomendó que todos los edificios de más de 10 años sean inspeccionados ahora, y luego cada 10 años. Los edificios nuevos se inspeccionarían entre 10 y 15 años después de su finalización, y después cada 10 años.

Las asociaciones de ingenieros del estado, en un informe conjunto, pidieron a la Florida que exija que casi todos los edificios altos fueran inspeccionados para detectar problemas estructurales en sus primeros 30 años, con seguimientos cada 10 años. El plazo de inspección inicial sería significativamente más corto —20 años— para los edificios situados a menos de tres millas del mar, lo que expone el concreto y el acero estructural a un alto riesgo de corrosión.

Allen Douglas, director ejecutivo de la Sociedad de Ingeniería de la Florida y del Consejo de Empresas de Ingeniería de la Florida, calificó el requisito de inspección como “el mínimo de lo que se debe hacer”.

Pero no es solo la frecuencia de las inspecciones lo que debería cambiar, según el informe conjunto. También es la calidad y la profundidad de las pruebas y el mantenimiento.

El informe prescribe un enfoque de dos fases para la recertificación, empezando por las observaciones visuales, que ya se exigen en el enfoque de Miami-Dade, pero seguidas de pruebas adicionales obligatorias si el inspector considera que hay “señales de deterioro estructural”, como agrietamiento o desprendimiento “excesivo” de concreto, corrosión del acero o asentamiento de los cimientos.

En la actualidad no es necesario realizar pruebas. Las directrices de re-certificación a los 40 años del condado señalan que “el examen visual se considerará adecuado en la mayoría de los casos cuando se ejecute sistemáticamente”. El informe de los grupos de ingeniería no especifica qué tipo de pruebas deben realizarse, sino que da libertad a los inspectores para decidir.

Jooel Figueroa-Vallines.
Jooel Figueroa-Vallines.

“Como ingenieros estructurales experimentados, sabemos que cada propiedad es diferente, y lo que puede ser necesario para una puede no serlo para otra”, dijo Joel Figueroa-Vallines, ingeniero estructural de Orlando que formó parte del grupo de trabajo de los ingenieros.

En Champlain Towers South, los expertos que hablaron con el Herald señalaron que incluso si la junta directiva del condominio hubiera actuado con mayor rapidez para realizar las costosas reparaciones recomendadas por su ingeniero consultor, no está claro que hubieran solucionado los fallos más peligrosos del edificio. Esto se debe a que una combinación de defectos de diseño y deterioro estructural que puede haber contribuido al colapso estaban ocultos a la vista y probablemente no se habrían detectado en una inspección de rutina.

Los registros disponibles sugieren que las reparaciones propuestas no habrían reforzado, por ejemplo, una conexión clave entre la cubierta de la alberca y el muro perimetral sur del edificio. Un modelo por computadora del colapso creado por Lehman, que tenía en cuenta los relatos de los testigos recolectados por los periodistas del Miami Herald, mostraba que el desastre probablemente comenzó cuando se rompió el refuerzo de acero corroído del muro sur.

Lehman, profesor de Ingeniería de la Universidad de Washington, ha sido asesora del Herald desde poco después del colapso de la torre. El Instituto Nacional de Normas y Tecnología emitirá finalmente un informe sobre las causas oficiales del colapso y formulará recomendaciones.

Los daños en Champlain South quizá podrían haberse comprendido mejor con métodos de inspección que fueran más allá de la observación visual, dijeron los expertos al Herald, como el radar de penetración en el suelo para buscar la colocación adecuada de las barras de refuerzo de acero, o un método conocido como mediciones del potencial de media celda para evaluar el grado de corrosión del acero en una porción.

“La intervención humana puede no ser suficiente”, afirma Khalid Mosalam, profesor de Ingeniería Civil de la Universidad de Berkeley y experto en mecánica de fracturas y daños. Cuando las estructuras de concreto más antiguas y frágiles, como la de Champlain South, colapsan, el fallo suele ser rápido y en gran medida sin previo aviso, al menos no el tipo de aviso que podrían detectar los sentidos humanos.

Khalid Mosalam
Khalid Mosalam

“Necesitamos más sistemas de vigilancia e instrumentación”, dijo Mosalam. “No nos fiamos de la nariz. Tenemos que instalar alarmas de incendio y monitores de monóxido de carbono. El movimiento de los edificios y las vibraciones y desviaciones es lo mismo”.

Los monitores protegerían la vida humana mientras la ingeniería y la investigación se ponen al día, dijo.

Gran parte de la ingeniería estructural moderna se centra en el comportamiento de los edificios durante los terremotos. Se sabe menos sobre el comportamiento específico de las estructuras junto al océano, a pesar de ser uno de los entornos más difíciles de la Tierra, dijo Mosalam.

“El impacto ambiental de los edificios más antiguos es más bien una bomba de tiempo, y a menos que prestemos atención, vamos a ver cómo explota sin mucho aviso”, dijo.

Abieyuwa Aghayere, profesor de Ingeniería Estructural de la Universidad de Drexel, en Filadelfia, dijo que el proceso de re-certificación debería incluir también una revisión del diseño original del edificio, un paso que, según las directrices actuales de Miami-Dade, es “poco necesario” porque “es obvio que ha sido “probado con el tiempo” si sigue ofreciendo un rendimiento satisfactorio”.

El colapso de Champlain South desmiente esa suposición. Tras el derrumbe, Aghayere y otros ingenieros descubrieron que muchas de las columnas de la torre y la losa de la cubierta de la piscina no estaban diseñadas según el código.

“El hecho que una estructura lleve 40 años en pie no garantiza necesariamente que el diseño original sea adecuado”, dijo Aghayere.

¿Quién paga?

La mayoría de los informes posteriores a Surfside no se limitan a la necesidad de mejorar las inspecciones, sino que abordan la forma en que las asociaciones de condominios financian las reparaciones. Una de las principales preocupaciones es la revisión de las normas actuales para el establecimiento de fondos de reserva para reparaciones de condominios, que Sklar, del Colegio de Abogados, califica de “míseros”.

La ley de condominios de la Florida requiere que las asociaciones de condominios desarrollen un programa de reservas para la reparación y el reemplazo de los principales componentes del edificio, pero no proporciona directrices o requisitos en cuanto a lo que es apropiado, dejando eso a la plena discreción de las juntas de condominios. Además, las asociaciones de condominios pueden renunciar a la necesidad de reservas con el voto de la mayoría de los propietarios de unidades presentes en una reunión, ni siquiera la propiedad completa.

La mayoría de los informes concluyen que el umbral de exención es demasiado bajo. Esto significa que muchos condominios simplemente renuncian a la necesidad de reservas, y luego tienen problemas para reunir el dinero cuando surge la necesidad de reparaciones, por lo que el trabajo se hace a bajo costo o se pospone. Esto conduce a problemas y costos que se desbordan, dice el Instituto de Asociaciones en su informe.

“El mayor problema del mantenimiento diferido es que aumenta su alcance —y costo— cuanto más se aplaza, lo que hace que el costo de las reparaciones sea 30 veces mayor que el del mantenimiento rutinario”, dice el informe del Community Associations Institute.

Ese mismo tipo de progresión pudo haber afectado a Champlain Towers South. Después de posponer las reparaciones importantes en medio de discusiones sobre los costos, los propietarios y la asociación se vieron afectados por una factura de $15 millones y enormes cuotas especiales individuales para obtener su re-certificación de 40 años. Una parte de la torre de 12 pisos colapsó mientras se realizaban trabajos de reparación. Un análisis del Miami Herald descubrió que los defectos de diseño, la mala construcción y la intrusión de agua, así como las reparaciones estructurales y de concreto aplazadas, pueden haber contribuido y empeorado la abrupta caída del edificio.

Algunos de los informes recomiendan que se elimine por completo la renuncia a las reservas, mientras que otros, como el Colegio de Abogados, quieren exigir directrices firmes para determinar la cantidad de reservas de efectivo necesarias.

El informe del Colegio de Abogados va más allá: Recomienda que la Legislatura otorgue a las juntas directivas de los condominios la facultad de aprobar evaluaciones o solicitar préstamos bancarios para realizar reparaciones urgentes sin esperar el voto de los propietarios de las unidades.

Todas las propuestas costarán dinero, que probablemente saldrá del bolsillo de los propietarios. Incluso una inspección básica puede costar miles de dólares, y las cuentas de las reparaciones estructurales y de concreto, incluso en edificios bien mantenidos pero envejecidos, pueden poner a prueba el presupuesto familiar de los propietarios. Eso suele provocar la resistencia de los propietarios y conflictos entre las asociaciones y los gestores profesionales de los condominios, responsables de garantizar el mantenimiento y las reparaciones adecuadas.

“Los vecinos no quieren pagar”, dice Nick Mikhailitchenko, administrador de propiedades de edificios residenciales y comerciales en la Florida. “He visto a juntas directivas enfrentarse a equipos legales para detener las reparaciones estructurales”.

Mikhailitchenko dice que los administradores de propiedades están en una posición difícil. Los que presionan para que se realicen reparaciones importantes en contra de los deseos de la junta directiva de un condominio podrían perder su trabajo. Dice que cualquier nueva legislación debería incluir protecciones para ellos.

“El administrador debería poder notificar los problemas a la ciudad sin poner en peligro su salario y su medio de vida”, afirma.

Mikhailitchenko dice que estaba tan harto de intentar convencer a los vecinos de los deteriorados condominios frente al mar en Miami Beach para que hicieran las reparaciones que se mudó a Orlando.

“No hay futuro en Miami con este sistema desordenado”, dijo.

Uno de los más destacados opositores a la reforma de la ley de condominios ha sido Becker, con sede en Fort Lauderdale, un bufete de abogados que representó a Champlain South, dijo Fred O’Neal, un abogado del centro de la Florida que representa a los propietarios.

“Son muy buenos en lo que hacen, nunca hay que subestimarlos, y hacen lo que sea necesario dentro de los límites de la ley y la ética para promover los intereses de sus clientes”, dijo O’Neal. “Creo que a veces están tan concentrados en promover los intereses de sus clientes que no ven el panorama general”.

Val Lucier, quien fue monitor de las elecciones de condominios durante el gobierno del gobernador Jeb Bush, dijo que Becker era un poderoso adversario.

“Cada vez que tenían una oportunidad, encontraban una manera de bloquear el cambio”, dijo Lucier.

Una portavoz de Becker (antes conocido como Becker & Poliakoff) respondió que la firma apoya las reformas propuestas por el Colegio de Abogados de la Florida.

“Becker apoya plenamente las recomendaciones de reforma [del Colegio]”, dijo Doreen Fiorelli, la portavoz. “Joe Adams, de nuestra firma, formó parte del grupo de trabajo de expertos que se reunió para determinar qué cambios en la ley podrían prevenir o minimizar futuras tragedias. ... Becker cree en una legislación meditada que mejore la seguridad de los edificios y proporcione directrices claras y de sentido común para su aplicación”.

David Haber
David Haber

La preocupación por la incapacidad de algunos propietarios de condominios para cubrir el costo de las inspecciones periódicas o de las reparaciones extensas es válida, dijo David Haber, veterano abogado de asuntos de condominios de Miami, por lo que cualquier requisito reforzado debe ir acompañado de medidas para aliviar la carga financiera.

A menudo, los edificios más antiguos que necesitan reparaciones más urgentes son los que tienen menos ahorros y menos vecinos que puedan pagar. El típico préstamo bancario a corto plazo para las reparaciones de los condominios puede suponer pagos elevados para los propietarios, señaló.

“Cuando se trata de personas con ingresos fijos que compraron un condo que ahora vale $350,000, y se les dice que tienen que pagar $75,000 por una evaluación especial, las posibilidades de que puedan pagar son normalmente muy bajas”, dijo Haber.

Haber sugirió que los legisladores encuentren una forma de garantizar los préstamos que incentiven a los bancos a ampliar los periodos de pago desde el periodo estándar de tres a siete años hasta secciones de 15 años.

“Será necesario algún tipo de programa que haga más factible el pago por parte de los propietarios”, dijo Haber.

No es un esfuerzo sencillo

Otras propuestas apuntan a la calificación de los profesionales que realizarían las inspecciones adicionales.

La ley permite que arquitectos e ingenieros de cualquier tipo realicen inspecciones de condominios. El jurado de instrucción de Miami-Dade recomendó no permitir más que los arquitectos realicen inspecciones, diciendo que carecen de la experiencia necesaria. Algunos argumentan que solo los ingenieros estructurales experimentados deberían inspeccionar las estructuras de los edificios altos.

“Las pruebas son importantes, pero el problema es que si no las hace la persona adecuada o no las interpreta la parte adecuada, las pruebas no van a servir de mucho”, dijo Figueroa-Vallines, ingeniero estructural de Orlando. “Si no haz diseñado uno de estos edificios como ingeniero estructural, no vas a saber dónde están los puntos débiles, no vas a saber dónde podrían estar los puntos de fallo”.

Incluso los partidarios de la reforma advierten que instituir un nuevo régimen de inspección en todo el estado no sería una tarea sencilla.

Solo unos pocos pies separaban la parte del condominio de Surfside que quedó en pie.
Solo unos pocos pies separaban la parte del condominio de Surfside que quedó en pie.

Sklar señaló que el grupo de trabajo del Colegio de Abogados fue informado que existe una posible escasez de ingenieros de estructuras para satisfacer la demanda de inspecciones, porque solo 650 profesionales en la Florida han aprobado el riguroso examen estatal.

Robustecer los requisitos de inspección podría tener otras consecuencias. Por una parte, pudiera provocar una acumulación de inspecciones durante años si hay que inspeccionar todos los condominios y los planes de reparación revisados y aprobados en los departamentos de Construcción locales. Miami-Dade ya tiene una acumulación de recertificaciones atrasadas de varios años.

Sin embargo, el único cambio que parece casi seguro es que Miami-Dade adelantará el plazo de recertificación de 40 años en este momento a 30 . Esa es una de las propuestas de cambios en el programa que surgió de las audiencias públicas realizadas por un comité especial dirigido por Regalado después de Surfside. Los cambios se están formalizando ahora en un informe que se espera que se someta a votación ante el pleno de la comisión en enero, dijo.

Regalado señaló que independientemente de lo que decidan el estado o el condado, ya se están realizando inspecciones más frecuentes de los condominios porque algunas aseguradoras exigen ahora revisiones periódicas de ingeniería como condición para renovar las pólizas.

“No se pueden hacer tantas inspecciones prohibitivas para los propietarios”, dijo Regalado. “También hay que tener cuidado. No hay que decirle a la gente que un edificio es seguro hasta que tenga 30 o 40 años... Podría tener defectos desde el principio. Pero a medida que el mercado exija más inspecciones de este tipo, la gente con menos recursos tendrá menos acceso a condominios. Eso elimina los condominios como opción de entrada para ser dueño de una vivienda para mucha gente”.

Las medidas contempladas por el condado daría a las asociaciones de condominios más tiempo para prepararse para la recertificación, enviando a las asociaciones una serie de tres recordatorios dos años antes de su vencimiento, en contraste con los 90 días en este momento. Las nuevas normas también podrían exigir que la inspección de los elementos del edificio sean realizadas por ingenieros estructurales; las normas en vigor permiten que lo hagan arquitectos e ingenieros no estructurales. Por primera vez, los ingenieros inspectores estarían obligados por ley a compartir los informes con las autoridades locales de construcción.

Bajo estas normas propuestas, una asociación de condominios podría seguir pidiendo prórrogas para las inspecciones y reparaciones, como se permite ahora, pero tendría que emitir una declaración jurada de un ingeniero estructural de que el edificio es seguro para ser ocupado, dijo Sergio Ascunce, funcionario adjunto de construcción de Miami-Dade.

“Queremos saber que no hay un peligro inminente en este edificio”, dijo Ascunce.

El condado también está tratando de robustecer los requisitos de las inspecciones estructurales de los condominios para incluir lo que Ascunce llamó un enfoque “más holístico” que incluye no solo los elementos de apoyo clave, sino también los elementos de cimentación para buscar el asentamiento excesivo, así como la envolvente completa del edificio, los muros de contención y los malecones.

Ascunce señaló que, al adelantarse el plazo de recertificación, el condado aumentará simultáneamente su cuerpo de inspectores, ingenieros y revisores de planos para hacer frente a lo que espera que sea una avalancha de trabajo adicional.

“Veremos una gran afluencia de certificaciones”, dijo.

Pero Ascunce también tranquilizó a los propietarios de viviendas construidas después que los códigos se hicieron más estrictos y se mejoraron significativamente las revisiones de los planes de construcción tras el huracán Andrew en 1992.

Los propios códigos son mucho más estrictos, dijo Ascunce. Y las reformas asociadas han hecho mucho más difícil que los defectos de diseño estructural, como los que pueden haber existido durante décadas en Champlain Towers South, pasen desapercibidos cuando se revisan los planos. Después de Andrew, el condado se convirtió en la única autoridad del estado que exige que ingenieros estructurales experimentados revisen los nuevos planes de construcción y reparación, no solo en los departamentos de construcción del condado, sino también en las oficinas municipales.

Steve Rosenthal, sobreviviente del colapso del edificio de condominios de Surfside, en el balcón de un apartamento que alquila en la zona de Brickell.
Steve Rosenthal, sobreviviente del colapso del edificio de condominios de Surfside, en el balcón de un apartamento que alquila en la zona de Brickell.

Steve Rosenthal, quien sobrevivió al colapso de Champlain South, dice que la lección es clara: los propietarios de condominios deben invertir en sus viviendas. Y los legisladores deben tomar medidas. Incluso si el costo es alto, dijo, es lo más responsable.

“Estas 98 personas no debieron haber muerto en vano”, dijo

Los redactores del Miami Herald Aaron Leibowitz, Nicholas Nehamas, Sarah Blaskey y Ben Conarck contribuyeron a este reportaje.

Nuestro objetivo es crear un lugar seguro y atractivo para que los usuarios se conecten en relación con sus intereses. Para mejorar la experiencia de nuestra comunidad, suspenderemos temporalmente los comentarios en los artículos.