¿Es su seguro lo suficientemente bueno si su condominio colapsa? Esto es lo que debe considerar.

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El desastroso colapso del condominio Champlain Towers South en Surfside ha entrado en pánico a los propietarios de condominios en toda la Florida que temen que sus pólizas de seguro no los protejan contra una catástrofe financiera.

En muchos casos, sus temores están justificados.

El seguro de condominio puede ser un mundo arcano para entender, y muchos propietarios de condominios pueden carecer de cobertura suficiente para evitar la ruina financiera,dicen los expertos en seguros.

Esto es lo que los analistas y asesores financieros sugieren para proteger su activo más valioso: el techo sobre su cabeza.

Tipos de protección

Para los propietarios de condominios, la cobertura de seguro generalmente se divide en dos segmentos principales:

  • Una póliza de seguro principal comprada por la asociación de condominios para cubrir los exteriores de los edificios y las áreas comunes, como el garaje, la piscina, las canchas de tenis, los gimnasios y las salas comunitarias y recreativas. Los propietarios de condominios pagan una parte del costo a través de las tarifas mensuales de la asociación.

  • Seguro de condominio, que cubre artículos dentro del espacio vital de un propietario y se puede escribir para cubrir el precio de compra de un comprador. En general, la protección cubre los elementos que la directiva maestra de la asociación no cubre.

La cobertura de la asociación determina cuánta cobertura necesita el propietario del condominio. Las asociaciones a menudo eligen entre dos opciones:

  • “All-in”, o “todo incluido”, que asegura todas las propiedades en el complejo y los accesorios en las unidades de los propietarios. Los propietarios de condominios solo necesitan cubrir sus pertenencias personales. El alcance de la póliza de la asociación puede afectar cuánto podría necesitar un propietario para cubrir lo que gastó para comprar el condominio.

  • Cobertura de “paredes desnudas”, que protege las áreas comunes, incluida la propiedad propiedad de la asociación. No incluye las paredes y accesorios de una unidad y no iría muy lejos en ayudar a cubrir la inversión de un propietario.

Florida es conocida en la industria como un estado de “paredes desnudas”, lo que significa que los propietarios de condominios tienen que cubrir más artículos por su cuenta a menos que los estatutos de una asociación digan lo contrario, dijo Robin Manougian, vicepresidente de la Agencia de Seguros John Manougian, una división de JGS Insurance en Silver Spring, MD.

Los expertos dicen que los propietarios deben averiguar qué póliza está llevando a cabo su asociación antes de comprar pólizas para sus propios condominios.

El seguro de condominio para propietarios individuales toma la forma de una llamada póliza HO-6, que cubre los artículos que la póliza de la asociación no cubre.

HO-6 es una clasificación de la industria de seguros que especifica un tipo de cobertura de propietario de vivienda para los propietarios de condominios. “HO” es la abreviatura de propietarios de viviendas. La póliza es similar al seguro en una casa unifamiliar, a menudo llamada HO-3.

Fernando Álvarez, director de JAG Insurance Group de Coral Gables y Delray Beach, dijo que los propietarios pueden comprar suficiente cobertura para reemplazar un condominio destruido, que se convirtió en una preocupación repentina de muchos propietarios después del colapso de Surfside.

Durante una audiencia en la corte la semana pasada, un juez de la Corte de Circuito de Miami-Dade declaró que el seguro comprado por la asociación Champlain Tower South — cobertura de propiedad de $ 30 millones y cobertura de responsabilidad civil de $ 18 millones — era insuficiente para cubrir las pérdidas esperadas.

Una póliza HO-6 podría ayudar a cubrir la diferencia, dijo Álvarez. Por ejemplo, un propietario podría tomar una póliza de $750,000 que cubra su inversión en el condominio, así como sus posesiones.

Cuánto comprar

“Mucho de esto depende de cómo se escriba la póliza maestra”, dijo Mark Friedlander, el portavoz de Florida para el Instituto de Información de Seguros. “Depende del individuo discutir con su agente de seguros qué tipo de cobertura necesitan” para que si el edificio es destruido, no sean devastados financieramente.

Una forma de que la gente se entere, dijo Friedlander, es examinar la llamada página de declaración hacia el frente de la póliza de seguro de la asociación. Resumirá las coberturas del edificio, lo que permitirá a los propietarios y sus agentes averiguar lo que se necesita incluir en el seguro de condominio, en función de su inversión y el valor de sus posesiones.

El dinero de la póliza de condominio del propietario se puede usar para comprar otra casa en otro lugar,dijoFriedlander.

“Los estatutos son claros en Florida que puede tomar el dinero de la póliza HO-6 y usarlo para comprar otra propiedad”, dijo. “Tendría que ser un reemplazo”.

Se recomienda a los propietarios que actualicen sus pólizas cada 36 meses a medida que aumenta el valor de su propiedad y aumentan los costos de reemplazo.

“Si nos fijamos en el seguro de propiedad en general, cuando usted compra una casa usted compra un seguro de propietario de vivienda y le cubre por la cantidad que costaría reemplazar la casa”, dijo Janet Ruiz, directora de comunicaciones estratégicas del Instituto de Información de Seguros. “No se trata de su precio de compra. Se trata del costo de reconstruir la casa. Recientemente, el precio para construir ha seguido subiendo. Todos esos números pueden variar”.

Seguro de condominio requerido

La mayoría de los estatutos de la asociación requieren que los propietarios lleven un seguro HO-6, independientemente de si tienen una hipoteca, dijo Friedlander.

“La mayoría requiere que cada propietario individual tenga cobertura además de lo que cubre la póliza maestra”, dijo. “Es un buen momento para revisar su cobertura con su profesional de seguros si es dueño de un condominio”. Si hay lagunas, discuta qué hacer al respecto y qué cambiar.

El condominio colapsa

Las pólizas de asociación de condominios pueden contener cobertura contra el colapso de un edificio. Los pagos dependen de lo que se incluye en la póliza, dijo Manougian, el ejecutivo de seguros de Maryland. La cobertura puede ser activada por lo siguiente:

  • La decadencia de un edificio o cualquier parte que esté oculta a la vista, a menos que los funcionarios del edificio supieran sobre el deterioro antes del colapso.

  • Daños ocultos de insectos o alimañas.

  • Peso de contenidos, personas, equipos o animales.

  • Peso de la lluvia que se acumula en un techo.

  • Uso de material o métodos defectuosos en la construcción, remodelación o renovación si el colapso ocurre durante esos procedimientos.

Manougian dijo que es posible que el colapso de Champlain Towers South “no esté cubierto dado que la junta había sabido de daños estructurales importantes y problemas en el edificio”.

La cobertura de colapso “generalmente se excluye” bajo las pólizas de condominio de los propietarios, dijo.

Pago de hipotecas

Si un edificio es destruido, aquellos que pidieron prestado para comprar sus condominios todavía están obligados a pagar sus préstamos en su totalidad. El dinero de la cobertura del seguro se puede utilizar para pagar el saldo restante de la hipoteca.

“Siempre quieres asegurarte de tener cobertura de vivienda que como mínimo cubra tu hipoteca”, dijo Friedlander.

Los prestamistas insisten en ello si un comprador pone menos del 20% en su compra. El comprador estará obligado a contrate un seguro hipotecario privado, comúnmente conocido como PMI, que se agregaría al pago mensual del propietario.

Las personas que ponen más del 20% o pagan en efectivo no se verán obligadas a entrar en PMI, por lo que depende de ellos asegurarse de que estén adecuadamente cubiertos.

Si un propietario muere mientras se debe en una hipoteca, la parte impagada de los préstamos tendría que ser liquidada con el prestamista cuando se liquida el patrimonio.

Las pólizas de seguro de vida a plazo hipotecario están disponibles para pagar la deuda si el prestatario muere. El seguro de desempleo hipotecario está disponible para las personas que pierden involuntariamente sus empleos.

Manougian, dijo que si bien “es probable que estemos a meses de determinar lo que sucederá”, después del desastre de Surfside, la asociación podría ejercer sus derechos de disolución si sus estatutos lo permiten.

“Si eso sucede, los prestamistas esperarán al menos parte de los ingresos del seguro”, dijo. “Queda por ver si los prestamistas se pondrán frente a las propiedades de los fallecidos o sobrevivientes”.

Tarifas de condominios

Sin un edificio, las tarifas de propietario que respaldan las actividades comerciales de una asociación también pueden desaparecer,

Por lo general, se espera que los propietarios continúen pagando esas tarifas si una pérdida no es completa o catastrófica, porque el presupuesto de la asociación se basa en las evaluaciones de todos los miembros, dijo Manougian.

En Surfside, “estoy especulando, pero sin la existencia de un edificio en este momento, es probable que se redoble una reducción de tarifas”.

Impuestos a la propiedad

Por lo general, las propiedades se evalúan el 1 de enero de cada año nuevo y las facturas de impuestos se envían en noviembre. Actualmente, los propietarios sobrevivientes de las Torres Champlain y los representantes de las víctimas fallecidas aún recibirían facturas de impuestos basadas en las evaluaciones de las unidades de condominios antes de que el edificio se derrumbara.

Pero el tasador de propiedades del condado de Broward, Marty Kiar, dijo que el estado tiene un estatuto de “calamidad” que permite reducir los impuestos. La ley se instaló en 2004 para cubrir los daños causados por múltiples huracanes. Si una tormenta golpea durante el año, la evaluación se ajusta a la baja y se registra el 1 de enero del año siguiente.

Bajo la ley, las evaluaciones de Surfside se reducirían a partir del 1 de enero de 2022.

Kiar dijo el miércoles que espera que la Legislatura o el gobernador de Florida, Ron DeSantis, intervengan y a través de una nueva ley u orden ejecutiva permitan que las evaluaciones para el complejo Champlain se ajusten a la baja para el año tributario actual.

“En esta situación , y gracias a Dios nunca ha sucedido en el condado de Broward , lo que ocurriría es que tendríamos que ir a la Legislatura para una sesión especial u orden ejecutiva del gobernador que nos permita tratar el valor de tasación de la propiedad como si fuera destruida el 1 de enero de este año. “,” dijo Kiar.

El jueves, DeSantis anunció que iría más allá al suspender las recciones de impuestos contra las propiedades en Champlain Towers South, que se han reducido a montones de escombros.

“Mi objetivo es suspender o renunciar a cualquier ley que pueda bajo el estado de emergencia para prevenir eso y luego probablemente le pediremos a la Legislatura que remita cualquier obligación de impuestos a la propiedad de Champlain Towers South”, dijo el gobernador.

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