Mientras la administración municipal de San Isidro busca aprobar antes de fin de año cambios en el Código de Ordenamiento Urbano (COU), la norma que regula qué y en dónde se construye, los vecinos juntaron firmas en tiempo récord para oponerse a esta reforma, que consideran apareció de forma “abrupta e intempestiva”, a la vez que reclaman un debate serio y transparente.

El proyecto ingresó en el Concejo Deliberante el 20 de noviembre y este martes, seis días después, Manuel Abella, subsecretario de Planeamiento Urbano, lo presentó formalmente ante la Comisión de Planeamiento Urbano. Para su tratamiento, la gestión de Ramón Lanús solicitó que se extienda el período de sesiones ordinarias y esperan lograr la sanción antes de que termine 2024. Las explicaciones del funcionario no conformaron a vecinos ni concejales, que en los últimos días asistieron a múltiples reuniones para analizarlo.

“El proyecto entró al Concejo el 20/11 para que tengamos un mes de debate. Desde entonces estamos haciendo entre una y dos reuniones de vecinos por día. Se hicieron ya unos 15 encuentros, incluyendo reuniones con las juntas vecinales de La Horqueta, Parque Aguirre. También nos reunimos con cámaras de comercio como la de Boulogne especialmente interesada en los cambios que buscan potenciar el desarrollo en estas localidades. Estamos recibiendo muy buenas repercusiones, pudiendo aclarar las distintas interpretaciones que suscitan de un texto tan técnico. El balance es super positivo. En las próximos 15 días ya tenemos agendadas otras 17 reuniones más, estamos invitando a todos los vecinos que quieran a sumarse”, dijo Abella a LA NACION.

Entre los puntos más cuestionados están las modificaciones que afectarían a la Avenida del Libertador, como la flexibilización del requisito de cocheras en edificios, la cantidad de viviendas que se pueden construir y las densidades que pueden alcanzar.

Mediante la adhesión a una ley provincial, la modificación del código permite aumentar la densidad poblacional y los valores de los metros edificables. “Esto podría aumentar hasta un 25% los valores de FOT y de densidad, pero no precisan cómo se trasladarían los valores de la ley, queda a discrecionalidad del Ejecutivo la aplicación”, marca el concejal Walter Pérez, presidente de la Comisión de Planeamiento Urbano y quien durante el mandato de Gustavo Posse ocupó el cargo que ahora ocupa Abella.

“Esto ya estaba previsto en el código, antes por exceso de estacionamiento, ahora por cesión de espacio urbano”, defendieron desde la municipalidad.

Si bien desde la intendencia señalaban que este proyecto no modifica ni alturas ni zonas, los opositores denuncian que sí se introducen modificaciones a las alturas permitidas. Además de cambiar las regulaciones para los enrases, permitirían mayor altura en los edificios destinados a oficinas o locales comerciales en avenidas, las colectoras de Panamericana entre Paraná y Sucre, y algunas zonas industriales o comerciales. Los casos serán analizados por las oficinas técnicas cuyos miembros elige el Ejecutivo.

Ante los cuestionamientos en la comisión, incorporarán topes máximos. “Es para evaluar en algunas avenidas, entre las cuales no está incluida Avenida del Libertador. En aquellas donde sí se prevé, como por ejemplo Santa Fe o Avelino Rolón, el fin es mejorar la calidad del local comercial de cercanía, autorizando un poco más de altura en la planta baja, siempre y cuando eso no genere nuevos niveles (pisos) y con un tope máximo”, detalló Abella ante la consulta de LA NACION.

También repercutiría en la densidad poblacional la disminución de alrededor de un 10% de los tamaños mínimos de las viviendas en Boulogne, Villa Adelina, Beccar y Acassuso, otro de los puntos cuestionados. Solo a modo de ejemplo, en esas zonas las superficies mínimas para las unidades de un ambiente serán de 35 metros cuadrados y para las de dos, de 45.

“Queremos ayudar a generar inversión en el oeste del partido –Boulogne y Villa Adelina– y buscamos generar oferta de vivienda más económica y accesible, sobre todo logrando que muchos hijos de sanisidrenses tengan una opción”, señaló Abella. El nuevo código, sin embargo, también implicaría una modificación en las viviendas de La Horqueta.

Las cocheras

En esa misma línea, proponen una flexibilización en los requisitos de cantidad y dimensiones de las cocheras. Además de las cantidades requeridas (pasan de 1,3 cocheras por unidad a 1), los predios con ancho menor a 10 metros o menores a 200 metros cuadrados carecen de la obligación de construirlas.

También estarán exceptuados, cuando la planta baja este destinada al uso comercial, los predios ubicados en algunas arterias como Rolón, entre Lebensohn y Asamblea (Boulogne); Avenida de Mayo, entre Scalabrini Ortiz y Verduga (Villa Adelina); y la calle Juan B. Justo, entre Centenario y French (Acassuso), entre otros. Los locales de gastronomía menores de 50 metros cuadrados tampoco requerirán estacionamiento.

Entre los reclamos de los vecinos, remarcan que no hubo un estudio de impacto socioambiental, ni otros que analicen las consecuencias que podrían tener las modificaciones y, por ejemplo, dejan en mano de los desarrollares la adecuación de la infraestructura.

“Necesitamos a la vez que el COU sea menos ambiguo, que no toda cláusula esté sujeta a criterio de las oficinas técnicas y el Ejecutivo, porque si no, no hay equidad en la planificación de los desarrollos. Las oficinas técnicas de turno te aprueban una cosa y al año siguiente las otras de turno, otra. Tiene que haber precisión y claridad. Confiamos en que el Ejecutivo y el Concejo Deliberante escucharán nuestro aporte”, dijo a LA NACION Silvina Thomas, vecina y miembro de la agrupación Plaza Abierta.

Y añadió: “El proyecto tiene muchos cambios positivos y también tiene muchas cuestiones que ajustar. Hay que contemplar el tema de la infraestructura ante la reducción de las cocheras exigidas y aclarar las alturas máximas en metros. Se impulsa un crecimiento que no se puede sostener sin planificar, no estamos preparados. Lo que pedimos es que aseguren la infraestructura y, después, impulsen el desarrollo”.

Aunque piden mayores precisiones, entre los puntos con mayor consenso está la prohibición para construir en la zona de la costa y preservar el acceso público. Es, desde hace tiempo, uno de los reclamos de los vecinos que se oponían a un proyecto inmobiliario de casas frente al río –que finalmente se canceló– y pedían que se respetara la zona del Parque de la Ribera, así como que la costa sea abierta y de uso público. El proyecto propone, además, modificar la normativa vigente para que las reformas de las viviendas existentes en esa zona que cuenten con planos aprobados reciban un tratamiento particular.

También tiene respaldo declarar como “área intangible de protección ambiental” los predios de la “barranca”, evitando construcciones que alteren los niveles y su topografía para proteger la integridad natural y paisajística.

Asimismo, modificar la definición de los inmuebles de valor patrimonial para determinar que serán todos aquellos anteriores al año 1943 “que presente valores arquitectónicos, patrimonial, histórico, paisajístico y/o cultural” y “que no se ubiquen dentro del Área de Preservación patrimonial ni dentro de los bienes listados”.

“Poner una fecha es algo arbitrario. La fecha que no tiene sentido en San Isidro porque las casas de preservación están en un listado y, si faltase alguna, se podrían incorporar. En la zona central va a generar un conflicto, nadie va a querer comprar una propiedad con planos anteriores a 1943 porque va a depender de la decisión de los organismos si la puede ampliar o demoler. Es discrecional, también hay muchas casas de valor patrimonial que fueron construidas después y no se incorporan”, marcó Pérez.

Votación

“No lo vamos a votar así. Nos vamos a tomar todo el tiempo necesario para hacer propuestas superadoras. Vamos a intentar que salga si esto tiene consenso; si no, vamos a seguir en marzo. No se puede proponer en un mes el código”, consideró el concejal possista.

Federico Meca, concejal del Frente Renovador, también contestó a LA NACION que propondrán modificaciones: “Estamos trabajando en el proyecto, para proponer modificaciones. Recién estamos empezando. Nosotros estamos en contra de los desarrollos inmobiliarios en San Isidro, pero necesitamos encontrar un punto medio en Boulogne y Villa Adelina, queremos un desarrollo porque vemos que hay familias que se tienen que ir porque hay un déficit de vivienda”.

“Como vecinos, tenemos temor por las cosas que plantearon y porque los funcionarios no nos explican convincentemente. Al contrario, después de la reunión de la Comisión de Planeamiento Urbano quedamos con más dudas todavía. Queremos muchas opiniones”, sintetizó María Puppo, que forma parte de una agrupación de vecinos autoconvocados.

Y agregó: “Podrían haber convocado a los vecinos. Nos enteramos como si fueran a poner un semáforo, estaba en el orden del día en un listado de casi 200 puntos. La modificación de un COU, algo que necesita el análisis de profesionales, lo hacen entre un montón de otras medidas para que pase directamente a los concejales. Después pretendieron descalificarnos diciendo que el tema es partidario, pero la agrupación de vecinos es totalmente apartidaria. Cuando empezamos a notar tanta reticencia, comenzamos a prestar más atención y en un solo día vinieron casi 500 vecinos a firmar reclamando que sea más transparente esta reforma que quieren hacer”.

“Tal como está redactado el proyecto actual, los cambios implican para nuestro sector una devaluación inmobiliaria mayúscula, una depreciación de nuestro barrio, una pérdida irreversible de la calidad de vida, y una transformación radical del concepto residencial y comunitario que hoy conocemos, disfrutamos y demostramos tener”, apuntan desde la agrupación.

“Nosotros tenemos en la zona grandes terrenos que, a juzgar por lo que están planteando modificar, podrían poner un multifamiliar de un montón de departamentos. Tenemos ese miedo, que pongan por escrito que eso no va a pasar. La densidad de población la quieren cambiar”, ejemplificó Puppo.

En la reunión del martes, los concejales integrantes de la comisión acordaron que continuarán debatiendo el proyecto, incluso pedirán que asistan más funcionarios a explicarlo, por lo que la iniciativa continúa sujeta a cambios. Para que llegue al recinto es necesario que cinco de los nueve miembros que integran la Comisión de Planeamiento Urbano firmen un dictamen a favor; el oficialismo cuenta con apenas dos votos, pero podrían sumar a la Libertad Avanza (1 voto) o a Pro (1 voto). Una vez en el recinto, se aprueba con mayoría simple, es decir, la mitad más uno de los presentes. Para el próximo mes están convocadas tres sesiones, una de las cuales será para debatir el presupuesto.