Reservas financieras e inspecciones pronto serán ley en los condominios de Florida

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Al Diaz/adiaz@miamiherald.com

Más de dos millones de personas viven en apartamentos de condominio en la Florida. Pronto, los propietarios de esas unidades tendrán que empezar a pensar más en cómo mantener ahorros adecuados para pagar las reparaciones de sus edificios viejos.

Casi un año después del catastrófico derrumbe de Champlain Towers South en Surfside, los legisladores de la Florida dieron el miércoles su aprobación final a la legislación que exigirá a las juntas directivas de las asociaciones de condominios reservar dinero para cubrir futuras reparaciones a partir de 2025. La ley actual les permite renunciar a este requisito.

“Se les permite hacerlo, y la mayoría de lo hacen hoy en día. Lo hacen porque están evadiendo el problema y no quieren incurrir en esos costos”, dijo el representante estatal Danny Pérez, republicano de Miami. “Así que en adelante, se harán reservas para la integridad estructural de los edificios, se le dará mantenimiento y estará en un nivel satisfactorio para que los futuros edificios de condominios nunca tengan que preocuparse porque ocurra otro Surfside”.

La medida, que fue aprobada por la Cámara de Representantes en una votación de 110 a 0 y ahora se dirige al gobernador Ron DeSantis, también exige que las juntas de condominios realicen estudios de reservas cada dé10 años para asegurarse de que tienen los recursos para financiar las reparaciones estructurales necesarias. La propuesta también expondría a los miembros de las juntas directivas de condominios, muchos de ellos voluntarios, a demandas judiciales si ignoran los requisitos de inspección.

En la Florida estará en juego cómo hacer obligatorias las reservas y el mantenimiento para evitar tragedias y preparar a las asociaciones que tendrán que tomar decisiones que probablemente costarán más dinero a los propietarios.

“El cumplimiento es de unos años para permitir una oportunidad para la transición sin problemas”, dijo la patrocinadora en el Senado del proyecto de ley, la senadora Jennifer Bradley, republicana de Fleming Island. “Además, la Legislatura seguirá involucrada mientras los edificios de condominios y las asociaciones trabajan para implementar estos cambios”.

Bradley dijo que sabe que los cambios en la ley de edificios de condominios del estado afectarán a muchos edificios de condominios, pero dice que “la seguridad de los floridanos debe ser lo primero”.

Una respuesta a Surfside

Las reformas sobre los edificios de condominios son una respuesta al derrumbe de un edificio de 136 unidades en Surfside el pasado 24 de junio que dejó 98 muertos. Todavía se está investigando qué causó el derrumbe . Pero a raíz de la tragedia, surgió un debate sobre los peligros de posponer las reparaciones y el mantenimiento de los edificios ante el aumento de las cuotas de la asociación de propietarios.

En Champlain Towers South, los propietarios de los condominios enfrentaban el pago de $15 millones por reparaciones estructurales, mecánicas y eléctricas previstas en el edificio. Los propietarios enfrentaron enormes evaluaciones especiales después de haber pospuesto importantes reparaciones y haber discutido los costos. La evaluación estaba destinada a cubrir el costo de la recertificación de 40 años de Champlain exigida en Miami-Dade.

Solo los condados Miami-Dade y Broward y algunas ciudades individuales exigen inspecciones periódicas de los edificios de condominios para verificar su integridad estructural. La legislación aprobada el miércoles impondría requisitos de inspección en todo el estado, un cambio significativo en las leyes de edificios de condominios del estado.

El proyecto de ley exigiría que los edificios de condominios sean recertificados después de 30 años si tienen tres pisos o más, o tienen 25 años de antigüedad y están a menos de tres millas de la costa. A partir de entonces, tendrían que volver a certificarse cada 10 años.

Requisitos de inspección innovadores

“La creación de un sistema estatal de inspecciones por etapas, el primero de su clase, para nuestros edificios de condominios viejos, y la exigencia de transparencia y divulgación a los funcionarios locales, a los propietarios de unidades y a los inquilinos, son medidas significativas que salvarán vidas”, dijo Bradley.

Las inspecciones tendrían dos fases. Si una inspección visual realizada por un arquitecto o ingeniero autorizado para ejercer en la Florida no revela signos de deterioro estructural sustancial, no es necesario adoptar más medidas hasta la siguiente inspección obligatoria. Si se detecta un deterioro estructural, se requiere una segunda fase de pruebas para determinar si el edificio es estructuralmente sólido.

Los cambios en las leyes estatales sobre los edificios de condominios surgieron el martes por la tarde durante un período especial de sesiones que el gobernador Ron DeSantis convocó para abordar el fallido mercado de seguros de propiedad en la Florida. El acuerdo llegó después de meses de negociaciones entre los legisladores.

Los legisladores no pudieron llegar a un acuerdo sobre el tema durante el período regular de sesiones que terminó en marzo. El Senado quería imponer un requisito de reinspección en todo el estado para los edificios con cierta antigüedad, pero no un requisito de mantener el dinero en reservas para pagar las reparaciones, por temor a que las personas con ingresos fijos no fueran capaces de pagar la factura.

La Cámara no cedió en esa disposición.

El miércoles, Pérez dijo que la disposición de las reservas era “la parte más importante” del proyecto de ley. El presidente de la Cámara, Chris Sprowls, republicano de Palm Harbor, le agradeció que se mantuviera firme y le dijo que “la gente del estado de la Florida está más segura gracias a sus esfuerzos”.

La próxima líder de la minoría de la Cámara Fentrice Driskell, demócrata de Tampa, apoya las reformas sobre los edificios de condominios y el requisito de reservas. Pero dijo que estará atenta para ver si hay “consecuencias no deseadas” si la gente está sujeta a las tarifas para las reparaciones de sus edificios de cierta antigüedad.

El senador Jason Pizzo, demócrata de Miami; la líder de la minoría del Senado, Lauren Book; Bradley, y Pérez están planeando reunirse el 16 de junio para abordar las preguntas sobre la aplicación de la ley sobre los edificios de condominios. Se darán más detalles próximamente, publicó Pizzo en Twitter.

Driskell se preguntó si los nuevos requisitos pudieran afectar a los jubilados.

“Hay muchos jubilados que viven en estos edificios de condominios y tienen un ingreso fijo”, dijo. “Mientras que $200 adicionales pueden no parecer mucho dinero para algunos, eso podría ser absolutamente el margen de diferencia para otros”.

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