¿A qué renunciarían los compradores de viviendas para reducir el precio? Quizá se sorprenda

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PAUL SAKUMA/AP

Algunos inquilinos renunciarían a una habitación en su vivienda y alquilarían una unidad más pequeña si eso significara que pueden ahorrar más rápidamente para el pago inicial de su primera casa. Conformarse con una casa de tres habitaciones en lugar de cuatro es una decisión que deben tomar los compradores, y que continuará en los próximos meses, sobre todo si los costos de la vivienda y las tasas hipotecarias siguen siendo obstinadamente altos.

En el sector de la vivienda nueva, muchos constructores están tomando esa decisión por ellos: no solo en el número de habitaciones, sino también en el número de baños, el tamaño del garaje o del terreno, y cualquier otra cosa en la que los constructores puedan reducir los costos para sea menos costoso construir según sus planes.

En el futuro, dice Anja Seng, analista de Investigación de John Burns Real Estate Consulting, los constructores se enfrentarán a los mismos retos que sus clientes. Algunos seguirán adelante con sus planes; otros paralizarán los proyectos y esperarán a que mejore el mercado.

Pero Seng afirma que “los más creativos” aprovecharán el momento para tomar decisiones de diseño audaces. Algunos constructores, como los tres mencionados en un reciente boletín de Burns, ya lo han hecho. Uno renunció a los baños principales, otro eliminó los patios privados y el tercero eliminó los garajes. Si su éxito sirve de medida, es posible que otros constructores sigan pronto el ejemplo.

Y si otros constructores necesitan más convencimiento, deberían tener en cuenta una encuesta reciente de RentCafe, un motor de búsqueda de alquileres, que descubrió que uno de cada tres inquilinos renunciaría con gusto a una habitación si eso les ayuda a ahorrar para una casa un poco más rápido. (Información completa: RentCafe es propiedad de Yardi, que también es propietaria de Multi-Housing News, una publicación para la que escribo una columna mensual).

RentCafe preguntó a 3,659 visitantes de su portal digital estarían dispuestos a reducir el tamaño de su vivienda para ahorrar mejor para el pago inicial, y el 36% respondió afirmativamente. El estudio reveló que los inquilinos que están dispuestos a ceder espacio pudieran ahorrar un promedio de $3,735 al año. Con ese tipo de ahorro, el inquilino típico tendría lo suficiente para un pago inicial de 10% en su primera casa en sus mercados particulares en seis años y siete meses. Eso sigue siendo mucho tiempo, sin duda, pero eso es sin añadir ningún otro fondo, y es solo el promedio nacional.

En algunos lugares, la acumulación de un pago inicial puede ser mucho más rápida. En Dayton, Ohio, por ejemplo, un inquilino ahorraría lo suficiente alquilando un lugar más pequeño —$3,168— para ahorrar 10% para una casa de $57,652 en solo 21 meses. Y un inquilino en Filadelfia ahorraría lo suficiente —$7,416 al año— para acumular un pago inicial de 10% para una casa de $142,288 en 22 meses.

El hecho que los inquilinos estén dispuestos a hacer tal sacrificio para cumplir sus sueños debería animar a los constructores a hacer lo mismo. La pregunta que todo constructor debe responder es: ¿a qué están dispuestos a renunciar los compradores de primera vez para pasar de inquilinos a propietarios?

Una posible renuncia es un baño principal grande y costoso, con ducha y bañera, ducha separada y dos lavabos. Eso es lo que hizo un constructor en la urbanización Eagle Ridge, en el sur de Seattle, donde dos de los cinco planos ofrecidos no tienen baño principal. En su lugar, las habitaciones principal y secundaria comparten un baño, según el informe de Burns.

El mercado objetivo: inquilinos que ya estaban acostumbrados a compartir un baño. El resultado: Los planos de baño compartido se vendieron tan bien como los diseños más convencionales del constructor.

En la comunidad Kissing Tree, en el de Austin, Texas, se cambiaron los patios privados por una ubicación privilegiada en la que las casas agrupadas tienen vistas a un campo de golf. Las casas se vendieron tan bien, según la consultora, que el constructor va a abrir dos nuevas fases.

Y en Chatham Park Cottages, en los suburbios de Raleigh, Carolina del Norte, 23 de las 30 casas tienen plazas de estacionamiento asignadas en lugar de garajes.

Aunque el constructor esperaba cierta resistencia, reporta Seng, la idea fue bien recibida y la empresa tiene previsto repetirla en otros lugares. ¿Y por qué no? ¿Cuántos apartamentos ofrecen a los inquilinos espacios asignados, ya no digamos garajes? Es difícil saber si otros compradores novatos renunciarían a un baño de lujo, a un jardín propio o a un garaje.

Pero esas no son las principales prioridades de los compradores recientes y aspirantes que son encuestados cada año por la National Association of Home Builders. Casi siempre, las características más indeseadas tienen poca importancia porque la mayoría de los constructores que se dirigen a los compradores de primera vez no las ofrecen: ascensores, por ejemplo, o pisos de corcho. Y lo que es más importante, las 10 características más indeseadas se seleccionan de una lista de 200.

Cuando se les pregunta específicamente por el número de habitaciones que desean, la mayoría de los encuestados dice que con tres está bien. Las habitaciones no son tan caras de construir, salvo el costo adicional de ponerles techo. Pero los baños completos son costosos: aproximadamente $25,000 cada uno. Por eso, la mayoría de los encuestados dijeron que dos baños eran suficientes.

Los garajes tampoco son baratos: unos $27,000 para estacionar un auto y $45,000 para dos. A sabiendas del costo, la mayoría de los compradores seguían diciendo que optarían por un garaje para dos autos, aunque 18% dijo que con uno sería suficiente.

Por último, también hay un cambio notable hacia los planos de planta total o parcialmente abierta, con cocinas que se abren al salón, al comedor o a la sala de estar. Eso significa menos paredes, lo que se traduce en un costo algo menor, al menos para el constructor.

Todo esto me indica que los compradores de hoy son más flexibles que nunca. Se dan cuenta de que algo tiene que ceder para que los precios bajen a un nivel que puedan pagar, y están dispuestos a hacer concesiones.

Lew Sichelman lleva más de 50 años trabajando en el sector inmobiliario. Es colaborador habitual de numerosas revistas de vivienda y publicaciones del sector inmobiliario y financiero. Los lectores pueden ponerse en contacto con él en lsichelman@aol.com.