Racha de demolición de casas emblemáticas enfurece a Miami Beach

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En 2013, el empresario y urbanizador Moishe Mana, dueño de buena cantidad de propiedades en Wynwood y de Flagler Street en el downtown Miami, pagó $5.2 millones por una villa mediterránea en Hibiscus Island en Miami Beach que fue diseñada en 1937 por August Geiger, quizá el arquitecto local más importante de principios del siglo XX.

Seis años después, Mana, que nunca vivió en la casa de 5,500 pies cuadrados frente a la bahía, obtuvo un permiso para derribarla. Después vendió la propiedad por $12 millones al urbanizador de la torre Paramount Miami Worldcenter, Daniel Kodsi, que está sustituyendo la histórica casa por un monstruo residencial de 9,800 pies cuadrados con forma de cubos de cristal y concreto.

Lo más sorprendente es que la ciudad de Miami Beach, conocida como un bastión de la preservación histórica, no hizo nada para salvar la casa Geiger, que sus propios planificadores calificaron de arquitectónicamente significativa.

De hecho, la ciudad que construyó su histórico renacimiento sobre la preservación y renovación de un rico tesoro de edificios Art Deco, mediterráneos y de mediados del siglo XX, hace poco para proteger sus igualmente definitorias viviendas unifamiliares y propiedades históricas y arquitectónicamente significativas de la misma época.

Aunque los funcionarios electos de la ciudad establecieron varios distritos históricos estrictamente regulados que se extienden a lo largo del mar desde South Beach hasta North Beach a partir de mediados de la década de 1980, se abstuvieron de imponer las mismas protecciones contra la demolición y la alteración a sus islas residenciales y vecindarios unifamiliares al oeste.

El urbanizador Todd Michael Glaser está construyendo una residencia de dos pisos en Hibiscus Island, que sustituye a una casa de 1942 diseñada por Geiger, para el director general de Royal Palm Companies, Dan Kodsi. Arriba: Una representación del proyecto cuya finalización está prevista para 2023. DOMO ARCHITECTURE + DESIGN
El urbanizador Todd Michael Glaser está construyendo una residencia de dos pisos en Hibiscus Island, que sustituye a una casa de 1942 diseñada por Geiger, para el director general de Royal Palm Companies, Dan Kodsi. Arriba: Una representación del proyecto cuya finalización está prevista para 2023. DOMO ARCHITECTURE + DESIGN

Ahora, a medida que los urbanizadores especulativos y los multimillonarios adquieren propiedades residenciales selectas a lo largo de la bahía en medio de una ola de compras, el goteo de demoliciones de casas antiguas se ha convertido en una cascada. Y un sistema en gran medida ineficaz, diseñado para fomentar —pero no exigir— la conservación de las viviendas importantes construidas antes de 1942, ha resultado singularmente ineficaz para frenar la marea.

Mana no es el único que está derribando una casa antigua en Miami Beach. La ciudad, que no tiene autoridad para bloquear la mayoría de las demoliciones de casas, recibió 34 solicitudes de derribo en 2021, frente a 13 en 2020 y 24 en 2019, según los registros de la ciudad y los datos de la Liga de Preservación del Diseño de Miami.

Para los políticamente poderosos corredores de bienes raíces y urbanizadores detrás de muchos de los derribos de viviendas en Beach, ninguna casa es sagrada, no importa cuán histórica o arquitectónicamente distinguida, y dicen que poco se interpone en su camino.

Cada vez que Nelson [González] me llama y me pregunta: “¿Crees que puedes derribarla?”, yo le digo: “Sí, podría haber una pelea, pero se puede demoler cualquier cosa”, dijo Todd Michael Glaser, destacado urbanizador de viviendas de lujo del sur de la Florida , refiriéndose a Nelson González, un importante agente inmobiliario que a menudo se asocia con él para comprar, vender y revender casas.

González explicó con franqueza la tensión entre la conservación de las casas históricas y las nuevas construcciones: “La nueva clase de gente rica que viene aquí quiere lo que quiere”, dijo. “Los que defienden las casas históricas puede subirse a su tribuna, pero al fin y al cabo no pueden detenerte”.

Las solicitudes de demolición implican algunas cifras llamativas y nombres célebres del mundo de las finanzas y el entretenimiento que han generado cobertura internacional. Entre ellos está Thoma Bravo, cofundador y socio gerente de la empresa de capital privado Thoma Bravo, que pagó $40 millones por una gran mansión mediterránea de 1929 propiedad del baterista y cantante Phil Collins antes de solicitar su derribo.

Bravo consiguió la aprobación de las autoridades de Miami Beach para sustituirla por una opción arquitectónica cada vez más habitual: una enorme estructura contemporánea de cristal y acero del tipo que muchos millonarios adoptan, pero que los críticos y los vecinos tachan de tener poco atractivo.

La pareja neoyorquina Alex Kleyner y Diana Ulis, por su parte, pagó casi $44.5 millones en 2020 por dos importantes casas de los años 30 en Sunset Islands. La primera es una amplia finca mediterránea diseñada por el destacado arquitecto Carlos Schoeppl para el magnate de la automoción William Fisher, que, según los conservacionistas es uno de los monumentos residenciales más importantes de la ciudad. Los propietarios obtuvieron rápidamente un permiso municipal para derribar ambas casas, pero aún no lo han hecho.

El proyecto de sustitución es una residencia de dos pisos y 15,000 pies cuadrados con una terraza en la azotea, una sala de juegos para niños, un gimnasio, una casa de invitados, una piscina y un muelle, y un diseño futurista que se asemeja a una nave espacial.

En el último caso, Lucia Penrod, directora general de Nikki Beach, el restaurante frente al mar de South Beach que ha dado lugar a una cadena mundial, presentó en diciembre una solicitud de permiso de demolición para la casa de 1925 que ha ocupado durante muchos años, también diseñada por Geiger. Sin embargo, en una especie de giro, planea reemplazarla por una megavilla mediterránea diseñada por un estudio de arquitectura especializado en el diseño de casas tradicionales. La semana pasada, la Junta de Revisión del Diseño de Miami Beach le dio permiso para la demolición.

Vista el 7 de enero de 2022 de la casa de Palm Island (centro) en Miami Beach que la directora general de Nikki Beach, Lucia Penrod, acaba de recibir permiso para derribar. La casa se encuentra en Coconut Lane en la isla artificial de la Bahía de Biscayne.
Vista el 7 de enero de 2022 de la casa de Palm Island (centro) en Miami Beach que la directora general de Nikki Beach, Lucia Penrod, acaba de recibir permiso para derribar. La casa se encuentra en Coconut Lane en la isla artificial de la Bahía de Biscayne.

¿Adiós a la casa de Capone?

La histórica casa amenazada que más atención ha generado es la que fue residencia del gangster Al Capone durante mucho tiempo en Palm Island, una finca mediterránea de 1922, con una piscina de 18 metros de largo. Murió en la casa en 1947.

En 2021, Glaser y González la compraron por $10.7 millones. Anunciaron su intención de derribarla, y luego, en medio de una protesta pública, la vendieron sin tocarla por casi $5 millones más un mes después. El comprador, que figura en los registros públicos como una entidad corporativa gestionada por un hombre de Coral Gables, no ha revelado sus planes para la propiedad.

El destino incierto de la antigua morada de Capone —que podría resolverse en una audiencia en el Ayuntamiento de Miami Beach el martes— subraya lo que, según críticos, es la debilidad de las normas de la ciudad que rigen las casas antiguas e históricas, así como la falta de voluntad de los administradores y funcionarios para salvaguardar el aspecto y el carácter establecidos desde hace tiempo de los vecindarios unifamiliares de la ciudad.

El gángster Al Capone compró esta casa de Miami Beach en 1928 y murió en ella en 1947. El martes 11 de enero de 2022, la junta de preservación del diseño de Beach podría decidir si la casa –que se muestra en una foto de 1936 proporcionada por Nelson González– se conserva o si el propietario podría finalmente demolerla.
El gángster Al Capone compró esta casa de Miami Beach en 1928 y murió en ella en 1947. El martes 11 de enero de 2022, la junta de preservación del diseño de Beach podría decidir si la casa –que se muestra en una foto de 1936 proporcionada por Nelson González– se conserva o si el propietario podría finalmente demolerla.

Después que los miembros de la Junta de Conservación histórica de la ciudad propusieran en noviembre la designación de la casa de Capone como monumento protegido, los planificadores municipales se opusieron. En un análisis preliminar publicado la semana pasada, llegaron a la conclusión que la casa cumple dos de los criterios legales para su designación como monumento histórico. Pero, inusualmente, la Oficina de Planificación recomendó no seguir adelante con el asunto. Los funcionarios de urbanismo dijeron que en los registros de la ciudad no figura ningún arquitecto para la casa, lo que no es digno de mención según el análisis de los planificadores, y que Capone no es lo suficientemente distinguido como para que merezca la pena salvar la casa.

La Junta de Preservación de Miami Beach aún podría anular la recomendación y votar en la audiencia del martes para proceder a un estudio completo de designación histórica. La decisión final podría recaer en la Comisión de Miami Beach, que debe ratificar las designaciones aprobadas por Ja junta de Conservación. Aunque la ciudad tiene autoridad para designar una propiedad residencial como histórica, la política desde hace mucho tiempo ha sido hacerlo solo con el consentimiento del propietario. Esto significa que rara vez se protegen las viviendas fuera de las pocas que se encuentran en los distritos históricos establecidos, que consisten principalmente en propiedades comerciales y edificios de apartamentos.

Más solicitudes de demolición

La tendencia al derribo, que ha provocado la consternación y el enfado de algunos vecinos de Beach, se ha convertido en una papa caliente para los propietarios que quieren demoler casas antiguas. De hecho, Mana, Penrod y Bravo, y sus representantes, declinaron ser entrevistados para este reportaje.

Cuando la Liga de Preservación de Diseño , la organización que impulsó con la creación de distritos históricos y monumentos en Miami Beach, lanzó una petición en línea para salvar la casa del fundador de Fisher Body. Change.org eliminó la página tras recibir una carta de un abogado de Kleyner y Ulis en la que afirmaba que había generado amenazas contra sus clientes. El director de la liga, Daniel Ciraldo, dijo que el abogado también pidió al grupo que borrara su página web sobre la casa. La Liga se negó, diciendo que eso equivaldría a borrar una parte del registro histórico del debate sobre el destino de la casa.

El matrimonio neoyorquino Alex Kleyner y Diana Ulis pagó $44.5 millones por dos casas de los años 30 en Sunset Islands. Encargaron la construcción de una residencia de 15,000 pies cuadrados, similar a una nave espacial, para reemplazar las casas existentes.
El matrimonio neoyorquino Alex Kleyner y Diana Ulis pagó $44.5 millones por dos casas de los años 30 en Sunset Islands. Encargaron la construcción de una residencia de 15,000 pies cuadrados, similar a una nave espacial, para reemplazar las casas existentes.

La liga y otros conservacionistas y vecinos quieren que la ciudad promulgue reformas que den a los funcionarios el poder explícito de bloquear la demolición de casas antiguas consideradas significativas, algo que otras ciudades locales, como Miami y Coral Gables, así como el Condado Miami-Dade, han hecho durante mucho tiempo como una cuestión de rutina. Los tribunales han fallado sistemáticamente que los gobiernos tienen autoridad para ordenar la preservación de propiedades privadas históricas en virtud de sus poderes de zonificación.

“Nos enfrentamos a una gran crisis”, dijo Jack Finglass, arquitecto y presidente de la Junta de Preservación de Miami Beach, que culpa a la falta de voluntad política entre los comisionados y a la presión de las grandes cantidades de dinero que inundan la ciudad. “Francamente, la codicia se ha apoderado por completo de esta parte del mundo. Es literalmente un ambiente de locura aquí. No quedará nada”.

El aumento del nivel del mar amenaza las casas históricas

Pero el alcalde de Miami Beach, Dan Gelber, dijo que eso no justifica la imposición de una designación histórica a los propietarios que no quieren. Dijo que sería injusto restringir su capacidad de hacer con ellas lo que consideren oportuno, porque las casas pueden representar la mayor parte del patrimonio neto de sus propietarios. Además, dijo, las casas antiguas de Miami Beach enfrentan una mayor amenaza por el ascenso del nivel del mar y el deterioro por agua salada y el aire que cualquier otra en Miami-Dade, ya que están apenas por encima del nivel del mar. Esto significa que muchas de no merecen la pena ni el gasto que supone salvarlas, dijo.

“Hay miles de casas que son el activo más valioso de sus propietarios”, dijo Gelber. “Debemos ser cautelosos”.

Residentes y activistas de la conservación como Ciraldo dicen que les preocupa que el patrimonio arquitectónico residencial de Miami Beach, que incluye numerosas casas distintivas construidas por los fundadores y promotores de la ciudad y otros notables de la época, esté desapareciendo rápidamente.

Dicen que si el gobierno municipal no salva una casa que fue propiedad durante muchos años de una figura histórica importante, aunque ignominiosa, como Capone, o las fincas diseñadas por arquitectos clave como Geiger, que desempeñó un papel importante en el desarrollo de los primeros años de Miami Beach, temen que poco más de importancia histórica se mantenga durante mucho tiempo.

Incluso la residencia palaciega de estilo mediterráneo de Carl Fisher, que urbanizó Miami Beach, no está designada como lugar histórico. Glaser y sus socios la restauraron con esmero, y ahora la ocupa el destacado urbanizador inmobiliario miamense Ugo Colombo. Pero la falta de protección significa que no hay garantía de que no sea demolida en el futuro, dicen Finglass y otros conservacionistas.

La casa de Carl Fisher es otro diseño de Geiger, también responsable del emblemático Tribunal del Condado Dade, el Club de Mujeres de Miami y Villa Serena, el refugio de invierno de William Jennings Bryan en Miami. Las tres edificaciones están entre varias obras de Geiger inscritas en el Registro Nacional de Lugares Históricos.

El propio Glaser demuestra que es posible restaurar casas antiguas y ganar dinero. No solo ayudó a salvar la deteriorada propiedad de Carl Fisher, sino que presume de haber restaurado otras muchas en Palm Beach y Miami Beach, incluida su propia residencia principal, una casa mediterránea de 1935 diseñada por Carlos Schoeppl en Flamingo Drive.

“La gente”, dijo Glaser, “no sabe cuántas casas he salvado”.

El promotor Todd Michael Glaser, delante de su casa de estilo mediterráneo construida en 1936 por el arquitecto Carlos Schoppel en Miami Beach, renovada por él mismo en 2001 el viernes 07 de enero de 2022.
El promotor Todd Michael Glaser, delante de su casa de estilo mediterráneo construida en 1936 por el arquitecto Carlos Schoppel en Miami Beach, renovada por él mismo en 2001 el viernes 07 de enero de 2022.

El principal factor que determina cuándo salvar una casa o derribarla, dijo, es la altura del terreno. Si se encuentra por debajo del nivel de inundación designado, es más sencillo demolerla. Los propietarios prefieren derribar en lugar de elevar una casa en un terreno que quieren, dijo González y otros corredores. Y teniendo en cuenta la gran demanda de estas casas unifamiliares y la escasa oferta, eso significa que las demoliciones continuarán, afirman.

Glaser dijo que Miami Beach debería exigir a los propietarios que deseen demoler una casa construida antes de 1942 que donen una determinada cantidad a un fondo que permita a la ciudad ofrecer la compra de un propietario que desee demoler otra casa que la ciudad considere histórica y preservarla.

Finglass, que vive en North Bay Road, un imán para las demoliciones junto a la bahía, dijo que las gigantescas casas modernistas que sustituyen a las casas y residencias mediterráneas de casi 100 años de están significativamente fuera de escala y del carácter de los vecindarios que ocupan, una opinión que, según él, comparten muchos vecinos de Miami Beach. Aunque admitió que las ordenanzas municipales otorgan a los propietarios el derecho a derribar sus casas, señaló que es un derecho que la ciudad tiene el poder de regular, y debería hacerlo.

Tras anteriores escaramuzas sobre la conservación de las viviendas, Miami Beach aprobó unas ordenanzas que exigen la revisión de la demolición de las casas construidas antes de 1942 por parte de su Junta de Revisión de Diseño. Pero la Junta no puede bloquear la demolición, solo tratar de persuadir a los propietarios para que salven las viviendas. De hecho, según críticos, rara vez lo hacen y rara vez lo logran.

Los críticos también arremeten contra lo que describen de recién llegados acaudalados indiferentes a la historia de Miami Beach, a su patrimonio cultural y —dicen algunos de los críticos— al gusto o conocimiento arquitectónico.

“La inmensa mayoría viviendas cúbicos de concreto y cristal, y se venden por millones y millones de dólares”, dijo Finglass. “El hecho es que a mucha de esta gente no le importa lo que construye, siempre que sea grande. El dinero lo es todo. El que no tenga esa cantidad de dinero, no cuenta. Pero la gente que vive aquí y que quiere tener un futuro aquí también tiene derechos”.

Ciraldo, director de la Liga de Preservación de Miami, dijo que una encuesta elaborada recientemente por su organización mostraba que en Miami Beach todavía hay unas 2,500 viviendas construidas antes de 1942.

“Todavía queda mucho por salvar, pero el tiempo corre”, dijo Ciraldo. “Tenemos toda una parte de la ciudad en la que la conservación no existe. Es una cuestión existencial. En este momento las solicitudes de demolición están a un nivel que nunca habíamos visto”.

Los compradores quieren construcciones nuevas

Los agentes inmobiliarios afirman que muchos compradores acomodados simplemente prefieren el estilo modernista y típicamente minimalista de las viviendas modernas, que tiene “menos concreto, menos aluminio y mucho más cristal, lo que deja entrar más luz natural”, dijo Julian Johnston, agente vinculado con el Corcoran Group, que trabaja en Beach.

El tema no es nuevo en la Playa.

El primer caso de demolición de una casa de alto perfil ocurrió en 2012, cuando Lisa Hochstein, estrella de Real Housewives of Miami , y su esposo, quien es cirujano plástico, compraron una casa neoclásica de 1925 en Star Island, diseñada por otro importante arquitecto de la época, Walter DeGarmo, y la derribaron a pesar de una campaña concertada por los conservacionistas. La casa neomediterránea de 20,000 pies cuadrados que construyeron en su lugar es tan llamativa desde el punto de vista arquitectónico que la productora del programa Bravo TV la bautizó en broma como “la casa de Scarface”, en referencia no a Capone, sino a la película ficticia de 1983 protagonizada por Al Pacino como traficante de cocaína en Miami.

A esto le siguió una ola de las llamadas McMansiones, que levantaron ampollas en Beach, pero que apenas provocaron la intervención del gobierno municipal.

Ha habido raras excepciones. Una campaña de 2014 de los conservacionistas ayudó a persuadir al constructor Stuart Miller, director general de Lennar Corp, para que cambiara de opinión sobre el derribo de una casa histórica en Star Island que fue parte del club de yates de Carl Fisher en Miami Beach. En su lugar, Miller hizo restaurar la casa después de haberla trasladado a una esquina de su propiedad para hacer espacio a una inmensa mansión moderna junto a ella.

Los críticos achacan la tendencia al derribo a lo que, según ellos, es la influencia en el Ayuntamiento de urbanizadores especulativos y poderosos agentes inmobiliarios, y a la tentación que suponen para los propietarios de viviendas de toda la vida, incluso devotos, los altos precios que se ofrecen por las propiedades frente al mar o en las codiciadas islas residenciales. Incluso se están derribando mansiones construidas hace apenas 10 años, dijo Ciraldo.

“Creo que es un campo de minas político para la ciudad”, dijo. “Cuando hay esta avalancha de gente que viene con sumas de dinero inauditas y no hay salvaguardias, estos problemas seguirán apareciendo. Yo no aguantaría la respiración esperando que la ciudad haga algo”.

La evolución de los gustos arquitectónicos

Para los planificadores de la ciudad, la sustitución de las casas más antiguas, aunque en algunos casos no es deseable, marca una evolución natural en los gustos arquitectónicos y la escala. El director de Planificación de Beach, Tom Mooney, admitió que también es el resultado de la política deliberada y de las decisiones políticas de los líderes electos.

Lo que complica las cosas es que elevar las casas históricas para que cumplan las nuevas normas sobre inundaciones y resistan al aumento de las mareas y y los huracanes ante el cambio climático no suele ser práctico, dijo Mooney. Hacerlo también alteraría la integridad arquitectónica que las hace valiosas en primer lugar, dijo.

El extremo oeste de Palm Island, una isla artificial en la Bahía de Biscayne que se terminó de construir en 1922 y que ahora forma parte de Miami Beach. Para los urbanistas, la sustitución de las casas más antiguas, aunque en algunos casos no es deseable, marca una evolución natural en los gustos arquitectónicos y la escala.
El extremo oeste de Palm Island, una isla artificial en la Bahía de Biscayne que se terminó de construir en 1922 y que ahora forma parte de Miami Beach. Para los urbanistas, la sustitución de las casas más antiguas, aunque en algunos casos no es deseable, marca una evolución natural en los gustos arquitectónicos y la escala.

“Siempre les he dicho [a los líderes electos] que probablemente sea la decisión política más difícil que enfrentamos”, dijo Mooney. “La arquitectura unifamiliar ayuda a definir Miami Beach. Hay pocos lugares en el sur de la Florida por los que se conducir y saber sin una señal dónde estás. Son zonas únicas con un aspecto único. Nadie quiere que se sustituyan todas estas casas. Nadie quiere ver una casa de August Geiger reemplazada. Pero esta es la casa de alguien. Si juntamos todo eso, es todo un reto”.

Algunas casas están protegidas, dijo Mooney, pero son la excepción. Algunas casas unifamiliares están en de distritos históricos y, por tanto, están protegidas contra la demolición, mientras que 31 casas de Miami Beach de valor histórico han sido designadas voluntariamente como monumentos a petición de sus propietarios. Eso significa que esas casas no pueden ser demolidas si no se dan circunstancias extremas, pero los conservacionistas dicen que aún así la mayoría de las casas más antiguas de la ciudad están en peligro.

Sin embargo, si desaparecen casas significativas, González dice que no es una gran pérdida.

“Para eso está la gente de la preservación histórica”, dijo González. “Tienen fotografías”.

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