Precios récord de la vivienda en el sur de la Florida frenan a muchos que quieren comprar

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MATIAS J. OCNER/mocner@miamiherald.com

Los precios de las viviendas en el sur de la Florida llegaron a otro récord mensual en abril, ya que las opciones se mantienen limitadas para muchas familias que luchan por llegar a fin de mes con la brutal inflación y la crisis de asequibilidad de la vivienda.

El precio de venta promedio de las viviendas unifamiliares en Miami-Dade alcanzó los $565,000 el mes pasado, a pesar de que el número de ventas cerradas de viviendas disminuyó en abril a 1,246, frente a 1,584 en el mismo período de hace un año, un claro indicador de que la escasa oferta de viviendas redujo las ventas, según el informe mensual sobre el mercado inmobiliario publicado el jueves por la Miami Association of Realtors. El precio medio aumentó en comparación con $515,000 en abril de 2021.

En el Condado Broward, fue una situación similar con el precio promedio pagado por las casas unifamiliares aumentando a $560,000 en abril, comparado con $464,000 hace un año.

El mercado de condominios retrocedió ligeramente en Miami-Dade, con el precio de venta promedio disminuyendo $10,000 desde marzo para llegar a los $390,000 en abril. Sin embargo, esa marca todavía superó el promedio de $325,000 hace un año. Y los condominios en Broward fueron menos costosos situándose en un promedio de $245,000 el mes pasado, en comparación con $220,000 en abril de 2021.

La actividad de venta de viviendas existentes y los precios suelen caer seis meses después del primer aumento en las tasas de interés, que ocurrió en marzo. Fue entonces cuando la Reserva Federal finalmente subió su tasa de interés de referencia por primera vez desde diciembre de 2018. Los prestamistas, a su vez, elevaron las tasas de las hipotecas a 30 años. El banco central siguió a principios de este mes con otro aumento del interés, en un promedio de 1%, la mayor alza en 22 años. Se espera que el banco central siga subiendo los tasas a lo largo del año.

Hasta ahora, este mercado ha desafiado el comportamiento tradicional, en gran medida por la prolongada e intensa demanda de viviendas por parte de los habitantes del área, los recién llegados y e inversionistas inmobiliarios nacionales y extranjeros.

“He visto una avalancha de compradores de vivienda”, dijo Denise Chambers Palmer, corredora de The Keyes Company en Coral Springs.

En los últimos meses, un mayor número de miamenses que enfrentan fuertes alzas del alquiler, o cuyos caseros ponen en venta las propiedades, han elegido comprar una casa. Sin embargo, siguen teniendo mucha competencia de compradores de fuera del estado y a menudo los que vienen de otros lugares pagan en efectivo.

“Si la oferta en efectivo es favorable para el vendedor, no tiene que preocuparse por la valuación ni por pedir un préstamo”, dijo Chambers.

En abril, casi 30% de las transacciones de venta de viviendas en Miami-Dade y Broward fueron ofertas en efectivo.

Chambers vio un punto de inflexión el mes pasado cuando más miamenses tiraron la toalla, después de meses de “hacer ofertas y perder”.

Ella y otros expertos en bienes raíces dicen que en algún momento del próximo año una combinación de factores —las tasas hipotecarias mucho más altas, el inventario limitado de viviendas y muchas a un alto precio— finalmente enfriará este mercado regional de la vivienda.

Ya el efecto de la oferta limitada fue evidente el mes pasado —solo 1.9 meses de existencias para casas a la venta en Miami-Dade y 1.2 meses de inventario en Broward— y redujo en 338 el número total de transacciones cerradas en los 12 meses que terminan en abril.

Para las personas decididas a seguir tratando de comprar una casa, hay programas de asistencia, especialmente para los que compran su primera vasa. Uno de ellos es el Programa de Asistencia para la Adquisición de Viviendas del Miami-Dade Economic Advocacy Trust (HAP), que permite a los compradores hacer pagos iniciales de entre el 1% y el 3% sobre ciertas viviendas, en lugar del típico 20%, sobre una casa o condominio con un límite de $318,000. (Y la alcaldesa de Miami-Dade, Daniella Levine Cava, anunciará el viernes un fondo de $70 millones para la construcción de viviendas asequibles. El dinero —$15 millones del condado y $55 millones de empresas del área con y sin fines de lucro— se usará para construir urbanizaciones de viviendas asequibles o para trabajadores en todo el condado).

“La asistencia para el pago inicial es un gran paso para ayudar a los que compran su primera vivienda”, dijo Chambers.

Karina Jirón, de 32 años, nacida en Hialeah, y su pareja Khristian Vargas, de 39 años, obtuvieron recientemente la preaprobación de una hipoteca a través de la Neighborhood Assistance Corporation of America, después de haber alquilado durante 11 años.

“Cuando llegó el momento de renovar nuestro contrato de alquiler recientemente, los aumentos del alquiler en $300 mensuales (fueron una) señal de alarma para que consiguiéramos una casa con un pago hipotecario más estable”, dijo Jirón.

Bank of America, socio financiero de la entidad Neighborhood Assistance desde que Bruce Marks la fundó en 1988, tiene previsto conceder $15,000 millones en hipotecas entre ahora y 2027 a través de la asociación para ayudar a las personas a conseguir préstamos hipotecarios a bajo costo. Los potenciales compradores de vivienda no pagan cuota inicial ni costos de cierre, y obtienen una tasa de interés inferior a la del mercado sobre una hipoteca aprobada sin verificación de crédito.

La semana pasada, la empresa de Marks celebró un evento de cuatro días en Miami. Los aspirantes a compradores de vivienda, como Jirón y Vargas, participaron en un taller para aprender más sobre la propiedad de la vivienda, obtuvieron asesoramiento financiero y, a continuación, presentaron los documentos financieros para obtener la preaprobación de los préstamos hipotecarios.

“Recibimos más de 15,000 personas durante cuatro días en Miami”, dijo Marks. “La gente está asustada y enojada por los enormes aumentos del alquiler. Ese es un problema importante que se está viendo no solo en el área metropolitana de Miami sino en todo el país”.

Ned Murray, economista de la Universidad Internacional de la Florida (FIU), dijo que los precios desbocados de las viviendas dificultan que los habitantes de Miami-Dade aprovechen recursos como el programa de asistencia para la compra de viviendas del condado.

“El problema es encontrar una [vivienda] que un potencial comprador en esta categoría de ingresos pueda ubicar”, dijo. “Con los precios promedio de las viviendas unifamiliares por encima del medio millón, eso deja fuera al 92% de las familias de Miami-Dade, lo que incluiría a todos con 120% de los ingresos promedio del área”.

Murray no espera una legislación estatal o federal que permita ajustar estos programas de asistencia financiera a la vivienda para ayudar a la gente que está lidiando con el mercado de la vivienda tan caro del condado.

“No veo venir algún cambio por ley, porque se pusieron en marcha leyes para servir a estos programas”, dijo. “En este momento, estamos buscando varios programas de asistencia de alquiler para mantener a la gente donde esté viviendo, o a que no sean desplazados o desalojados. Es lo mejor que podemos hacer en estas condiciones de mercado. Es una situación realmente desesperada”.

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