Precios del alquiler en Miami-Dade se disparan. La zona frente al mar lidera con un alza de 115% en dos años

La mayoría de los miamense enfrenaron un aumento del alquiler superior al 50% en los dos años transcurridos desde el inicio de la pandemia en Miami-Dade, pero los propietarios exigieron aún más, incrementando los alquileres hasta 115% en ciertas ciudades y zonas .

Miami Herald analizó los precio del alquiler de viviendas en todo el condado y clasificó las áreas con los mayores aumentos promedio entre marzo de 2020 —cuando se reportaron los primeros casos de COVID-19 en la Florida— y marzo de este año, según los datos de Multiple Listing Service (MLS) y Ron Shuffield, director general de Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty.

La nueva información muestra las razones por las que Miami-Dade se ha convertido por la mayoría de las clasificaciones nacionales de costo de la vivienda en el lugar más caro para vivir en Estados Unidos en este momento, y proporciona una prueba más convincente de la crisis de asequibilidad de la vivienda que se apodera del condado.

Cada una de las zonas del condado incluidas en el análisis de los alquileres residenciales de Herald tuvo al menos 20 contratos de alquiler mensuales en los últimos dos años para apartamentos, condominios, casas adosadas o estudios independientes. Sunny Isles Beach encabezó la lista de mayores aumentos, con un salto del 115% en el precio promedio del alquiler, seguido de Miami Beach (72%), North Miami (69%), Edgewater (67%) y Doral (50%).

A excepción de Doral, la inflación de los alquileres residenciales en estas zonas superó la de la ciudad y la de Miami-Dade. Los habitantes del condado experimentaron un incremento promedio del 57% en el periodo de dos años, pasando de $1,750 a $2,750 mensuales, mientras que las personas que alquilan en la ciudad experimentaron un aumento de 55%, pasando de $2,100 mensuales a $3,250.

Los lugares con los mayores aumentos de los alquileres de viviendas tienen un hilo conductor, dijo Jack McCabe, propietario de Jack McCabe Expert Services en Deerfield Beach, conocido por la investigación inmobiliaria y económica.

“Han tenido un gran número de nuevos condominios de lujo”, dijo McCabe. “Han aumentado el inventario, pero también en el extremo superior del mercado”.

Ese es ciertamente el caso de los habitantes de Sunny Isles Beach, debido a la abundancia de opciones de lujo. La mayoría de los alquileres allí son condominios de lujo con precios de arrendamiento premium.

Crisis de la vivienda asequible

Los inquilinos de Miami-Dade han luchado mucho antes de la pandemia con el aumento del costo de la vida. Sin embargo, la actual crisis de salud pública agudizó los problemas financieros y la competencia por la limitada oferta de viviendas para alquilar o comprar. Los trabajadores locales siguen compitiendo con sus salarios estancados contra una afluencia de personas que vienen con dinero del noreste y la costa oeste.

En marzo y abril, la ciudad y el condado declararon estados de emergencia debido a la escasez de viviendas asequibles para la mano de obra esencial, es decir, maestros, bomberos y agentes de la ley, entre otros. De acuerdo con los expertos, la crisis de asequibilidad de la vivienda ha alcanzado un nivel agudo que está disminuyendo la calidad de vida y perjudicando a la economía local. Los empleadores tienen cada vez más dificultades para contratar y retener a los trabajadores, ya que la gente intenta mudarse, a menudo a Broward, o más al norte, a lugares más baratos para vivir.

Los propietarios de Miami-Dade están obligados a notificar a los inquilinos los aumentos de alquiler con al menos 60 días de antelación, en lugar de los 30 días anteriores, cuando el alquiler de la vivienda suben 5% o más. El condado está ofreciéndole ayuda temporal para el alquiler a quienes más luchan contra los costos de la vivienda. Aun así, la demanda de alquileres de apartamentos sigue intensa, ya que los precios se disparan en la mayor parte del condado.

Los avisos previos a la gente de que los alquileres están aumentando no han afectado al sobrecalentado mercado de las viviendas de alquiler, dijo Shuffield.

Sunny Isles Beach

Conrad Lima y su esposa han alquilado en Sunny Isles Beach los últimos cuatro años. El propietario les aumentó el alquiler en $1,000 al mes este año, de $2,500 a $3,500 al mes por un condominio de 2,000 pies cuadrados con tres habitaciones y tres baños. Lima, director general y socio de la empresa de contratación general Finish My Condo, se considera afortunado. Pueden permitirse el lujo de quedarse.

Su negocio, con sede en Sunny Isles Beach, le dio aumentos salariales a toda la plantilla de 12 miembros. “Llevamos haciendo esto desde la pandemia”, dijo Lima. “La vida de todos se encareció”.

Otros habitantes no son tan afortunados. Vasila Queen, dueña del salón Studio by Vasila, dijo que ha tenido clientes que se han ido de la ciudad en los últimos cinco meses.

“La gente se está yendo de Sunny Isles Beach”, dijo Queen. “La mayoría son profesionales que están al principio de su carrera. Ganan lo mismo que hace tres, cuatro o cinco años. Solían trabajar dos semanas para pagar el alquiler y ahora no pueden permitírselo”.

En marzo, el promedio del alquiler residencial era de $4,300 mensuales, más del doble de los $2,000 de hace dos años.

La playa de Sunny Isles, de 2.5 millas de largo, está entre Golden Beach y Haulover Park, una playa de uso opcional de ropa. Conocida en su día por su hilera de moteles en la década de 1950, los promotores inmobiliarios sustituyeron a finales de la década de 1990 los hoteles boutique frente al mar con edificios altos.

Las torres de apartamentos se alinean frente a la playa y, al otro lado de Collins Avenue, los centros comerciales, los hoteles boutique y las casas pueblan las calles. La ciudad tiene una población de unos 22,000 habitantes e ingresos familiares promedio de $50,617, según el Censo federal.

Los rascacielos llevan una serie de marcas de lujo, como Porsche, Armani Casa y The Ritz-Carlton Residences, y, al igual que los rascacielos de Manhattan, se sitúan a escasos centímetros unos de otros en Collins. Sus cuidados jardines y amplias rampas ocultan cualquier vista del agua desde la banqueta. Coches de lujo como BMW, Mercedes-Benz y Porsche circulan a toda velocidad por la avenida y pasan junto a pequeños parques que añaden un toque de verdor cada pocos pasos.

Lima suele pasar su tiempo libre en el muelle de pesca de Newport o comprando alimentos y comida para llevar en Matryoshka Deli.

Matryoshka ejemplifica el crisol de culturas de Europa del Este de la comunidad. Los visitantes suelen conversar en ruso. Los productos tienen banderas que indican su origen junto a los precios, a menudo destacando países de toda Europa del Este. Cualquier pasillo contiene una gran variedad de alimentos y opciones eclécticas. En el mismo pasillo en el que un visitante encontrará más de 50 opciones de galletas —piensa en los barquillos de chocolate con avellanas de Macedonia, los cacahuetes Butter Biscuits de Rumania o las clásicas galletas con forma de concha de cacao de Croacia—, encontrará pescado seco de Rusia sellado en paquetes de plástico junto a las patatas fritas Lay’s.

Miami Beach

La emblemática Miami Beach está formada por tres vecindarios distintos: South Beach, Mid-Beach y North Beach. Antaño conocida como una comunidad de jubilados adormecida en los años 60, hoy Miami Beach prospera como centro cultural y de vida nocturna gracias a destinos como la Sinfónica del Nuevo Mundo y su serie Wallcast, Fillmore Miami Beach y Ocean Drive.

Esto ha contribuido al aumento de 72% de los alquileres residenciales en los dos últimos años. El promedio en marzo era de $2,800 al mes, frente a los $1,630 mensuales de marzo de 2020.

En Miami Beach viven unos 89,000 habitantes con unos ingresos promedio por hogar de $57,211, según el Censo federal.

Daniel Royales, profesor asistente deHhistoria en la Universidad Internacional de la Florida (FIU), se mudó de Filadelfia a Miami en 2015. Después de un año viviendo en La Pequeña Habana, Royales se mudó a un alquiler en South Beach.

“Como alguien trasplantado de Miami que vino aquí desde el noreste, la capacidad de caminar y andar en bicicleta a los lugares es primordial”, dijo.

En la actualidad, Royales vive a unos pasos de Lincoln Road con su esposo y su perro Rocky. Compraron un condominio de 850 pies cuadrados y dos habitaciones en South Beach por $330,000 en 2021 con la ayuda de su familia. La pareja suele ir a Haulover Park, a cenar en Barceloneta en Sunset Harbor y a visitar el Bar Gaythering para el happy hour.

North Miami

Bordeando Miami Shores, North Miami alberga el Museo de Arte Contemporáneo, la Universidad Barry y la escuela privada Miami Country Day.

“Solía ser una comunidad muy obrera y haitiana, y eso se refleja en la diferencia de los alquileres [en comparación con otras zonas]”, dijo McCabe, analista inmobiliario. “A medida que se construyen más edificios nuevos, no son viviendas asequibles. Más gente pobre se va y más gente rica se instala”.

Eso se refleja en el aumento de 69% del precio de los alquileres de las viviendas en dos años, que ahora se sitúan en un promedio mensual de $2,200, lo que supone un aumento de $900 respecto a los $1,300 mensuales de marzo de 2020. La comunidad tiene 62,000 habitantes, que ganan un ingreso familiar promedio de $43,562, según el Censo federal.

Edgewater

Edgewater abarca el frente de la bahía de Miami desde BE 15 Street hasta la el viaducto Julia Tuttle, al norte del Distrito de Arte y Entretenimiento de la ciudad, Wynwood, Midtown y el Miami Metrorail.

La llegada de Melo Group en 2001, de propiedad familiar, estimuló una nueva ola de reurbanización de edificios boutique de alquiler para convertirlos en torres costosas de gran altura. La comunidad, que se puede recorrer a pie, incluye el parque Margaret Pace, el abrevadero The Daily Creative Food Co., el restaurante de mariscos de alta cocina Mignonette y los pasos de Arts & Entertainment District, una estación de Metrorail que lleva a los pasajeros gratis por todo el centro de Miami.

“Es una zona que funciona a toda hora. Edgewater se ha convertido en un lugar de moda para los que tienen entre 20 y 40 años... con trabajos bien pagados”, dijo McCabe.

En 2021, RentCafe calificó a Edgewater una de las zonas más populares del país con base en el número de unidades de vivienda construidas desde 2017. Con la demanda y el aburguesamiento en curso, los alquileres residenciales han aumentado a un promedio de $3,800 al mes, por encima de los $2,280 mensuales en marzo de 2020.

Doral

Doral ha pasado de ser un suburbio industrial conocido como centro logístico a una comunidad residencial en los últimos años.

Los habitantes tienen acceso a dos centros de la ciudad, el primero creado por Codina Partners mediante la conversión de un antiguo parque de oficinas. Tiene una escuela charter, tiendas, restaurantes y el Ayuntamiento.

Un segundo “centro, desarrollado por Related Group como CityPlace Doral, abrió en 2017. Cuenta con tiendas, varias opciones de restaurantes y alquiler de apartamentos. Conocido por su gran población hispana, Doral tiene unos 62,000 habitantes, e ingresos familiares promedio de $75,138, según el Censo de Estados Unidos.

Los alquileres de viviendas se han disparad 50% en este suburbio del oeste de Miami-Dade, a un promedio de $2,850 al mes, frente a los $1,900 de hace dos años.