Precaria situación del seguro de vivienda en la Florida lleva años gestándose

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El desmoronamiento del mercado de seguros de la vivienda de la Florida está poniendo al descubierto uno de los defectos más antiguos del estado: su dependencia de una sola compañía para certificar a la mayoría de las aseguradoras del estado.

Durante las últimas semanas, los reguladores estatales y la administración del gobernador Ron DeSantis han estado batallando para contener las consecuencias después que la principal agencia de calificación del estado, Demotech Inc., con sede en Ohio, advirtiera de rebajas en la calificación de aproximadamente dos docenas de compañías de seguros, según el estado.

Las rebajas habrían desencadenado un colapso del mercado inmobiliario del estado, un pilar de la economía de l$1.2 billones de Florida. Sin las calificaciones, un millón de floridanos podrían verse obligados a buscar nuevas pólizas de seguro, lo que podría desencadenar una crisis inmobiliaria en plena temporada de huracanes y meses antes de las elecciones de noviembre.

Los reguladores del estado creen que han evitado un desastre, al menos temporalmente, pero lo ocurrido ha hecho que los observadores se cuestionen cómo se ha manejado y cómo el estado puede depender tanto de una sola compañía de la que pocos han escuchado hablar.

Si esto fuera el título de una película, sería “La suma de todos los miedos”, dijo el senador Jeff Brandes, republicano por St. Petersburg, que ha estado advirtiendo durante años que el mercado de seguros de propiedad del estado se dirigía hacia el colapso.

La administración DeSantis improvisó una solución a corto plazo para permitir que las aseguradoras se mantuvieran a flote mediante el uso de agencias estatales para respaldarlas. Y fue tras la agencia de calificación, Demotech, y su presidente y cofundador, Joe Petrelli, calificándola de “agencia deshonesta” e instando a los funcionarios federales a ignorar las acciones de la compañía.

Los fantasmas del huracán Andrew

El drama es solo el último problema en el que el estado experimenta su mayor crisis de seguros desde el huracán Andrew de 1992.

En los últimos dos años,se han cancelado o no se han renovado las pólizas de seguro de más de 400,000 floridanos. Catorce compañías han dejado de suscribir nuevas pólizas en la Florida. Cinco han quebrado solo en 2022. El récord, establecido tras la devastación del huracán Andrew, es de ocho en un año.

La más reciente fue Weston Property & Casualty, de Coral Gables, que deja a 22,000 asegurados —cerca de 9,400 en el sur de la Florida— luchando para encontrar nuevas compañías de seguros.

Los costos también se dispararon. En 2019, cuando DeSantis juró el cargo, los floridanos pagaban una prima promedio de $1,988. Este año ya va por $4,231, el triple del promedio nacional, según un análisis del Insurance Information Institute.

En varios sentidos, los problemas actuales tienen sus raíces en las decisiones que los legisladores y autoridades normativas tomaron después de Andrew, dicen expertos.

La tormenta reconfiguró el panorama de los seguros obligando a varias compañías a cerrar y a otras a huir del estado. Ante la dificultad de los propietarios de viviendas para encontrar cobertura, la Asamblea Legislativa creó la Residential Joint Underwriting Association, respaldada por el estado, precursora de Citizens Property Insurance, para asegurar las viviendas que no podían ser aseguradas por las compañías privadas.

El programa se convirtió rápidamente en una de las mayores aseguradoras del estado y aumentó la preocupación de que asumiera demasiados riesgos. Las autoridades estatales ofrecieron incentivos a las empresas para que se hicieran cargo de sus pólizas y varias aseguradoras nuevas y más pequeñas se pusieron en fila.

Sin embargo, las nuevas aseguradoras se enfrentaron a un problema: no pudieron obtener una calificación de estabilidad financiera de una agencia de calificación calificada. Los propietarios de viviendas con hipotecas respaldadas por el gobierno federal, como Fannie Mae y Freddie Mac, están obligados a tener seguro con compañías de alta calificación que los protejan.

Los reguladores estatales de seguros y bancos, además de Fannie y Freddie, buscaron ayuda en varias agencias de calificación. Solo Demotech estaba dispuesta a calificar a las nuevas aseguradoras. La empresa, con sede en Columbus, Ohio, fue fundada en 1985 por Petrelli y su esposa, Sharon Romano Petrelli. Su calificación de “A” fue aprobada por Fannie y Freddie.

Desde entonces, Demotech ha sido la principal agencia de calificación de las aseguradoras que ofrecen pólizas en la Florida, que dominan el mercado de este estado y que pagan a Demotech para que califique su solidez financiera. Aunque otras agencias de calificación, como AM Best, de Nueva Jersey, proporcionan calificaciones a algunas aseguradoras, ninguna ha entrado a competir con Demotech.

Sin Demotech, la Florida no tendría un mercado de seguros, dijo Kevin McCarty, comisionado de Seguros del estado de 2003 a 2016.

“Independientemente de si estás de acuerdo con ellos, prestan un servicio inestimable a la Florida y a toda la economía en general”, dijo McCarty.

‘Nunca recibimos una llamada’

La dependencia de la Florida de las aseguradoras más pequeñas hizo que los propietarios de viviendas hayan tenido que soportar una serie de altibajos desde entonces.

Las aseguradoras más pequeñas son capaces de sobrevivir a los huracanes de la Florida gracias al “reaseguro”, es decir, un seguro para las compañías de seguro. Cuando ocurre una tormenta, la aseguradora puede pagar unos pocos millones de dólares, mientras que el reasegurador paga el resto.

Pero las compañías más pequeñas, en particular, son vulnerables a los aumentos de precios del reaseguro. Varias tormentas en 2004 y 2005 eliminaron a varias aseguradoras y elevaron el costo del reaseguro, poniendo a las empresas en apuros. Varias de ellas también quebraron por mala gestión o incompetencia.

En los últimos años, las aseguradoras y los reguladores estatales han culpado a las excesivas demandas judiciales de sus problemas y Petrelli ha criticado abiertamente la falta de medidas de la Legislatura para frenar los litigios.

Citó estadísticas del comisionado de Seguros de la Florida, según las cuales entre 2016 y 2019, Florida representó entre 7.75 y 16% de las reclamaciones de los propietarios de viviendas del país, pero entre 64% y 76% de las reclamaciones de propietarios de viviendas litigadas del país. Los críticos dicen que los problemas de las aseguradoras son más complicados.

DeSantis convocó a un período extraordinario de sesiones de la Legislatura en mayo para aprobar reformas de los seguros centradas en la estabilización del mercado y la reducción de las demandas, pero Petrelli dijo que no era suficiente.

Los días 18 y 19 de julio, Demotech envió notificaciones privadas a por lo menos 17 aseguradoras de la Florida, según funcionarios estatales —casi la mitad de las empresas que califican en la Florida— advirtiendo que el entorno de los seguros estaba empeorando y que sin una medida correctiva, las empresas se enfrentaban a una reducción de calificación. (Demotech no ha dicho cuántas empresas recibieron las advertencias).

Una reducción de la calificación de esa magnitud crearía ondas de choque. Fannie y Freddie apoyan alrededor de 62% de todas las hipotecas residenciales, según la Florida Association of Insurance Agents.

La calificación “A” y superior de Demotech, que indica una certeza de 97% de que una compañía podría hacer frente a todas las reclamaciones de un huracán de uno en 130 años, está aprobada por Fannie y Freddie, mientras que su calificación “S”, el siguiente paso hacia abajo, no lo está.

Una reducción de la calificación “A” obligaría a los propietarios a buscar una nueva compañía de seguros, y rápidamente. De lo contrario, el banco titular de la hipoteca podría “forzar la colocación” de un propietario con cualquier compañía de seguros que pueda encontrar, que suele ser mucho más cara y ofrece menos protección. Eso podría incluir la colocación de un propietario en una aseguradora que no necesita la aprobación del estado para sus tarifas. Pueden cobrar lo que quieran.

“Contratar un seguro a la fuerza es terrible para un propietario. Se paga el doble de la prima y se obtiene la mitad de la cobertura”, afirma Paul Handerhan, presidente de “Federal Association for Insurance Reform”, de Fort Lauderdale y orientada al consumidor.

Los representantes de Citizens Property Insurance, respaldados por el estado, se reúnen con los residentes de los Cayos de la Florida tras el huracán Irma de 2017.
Los representantes de Citizens Property Insurance, respaldados por el estado, se reúnen con los residentes de los Cayos de la Florida tras el huracán Irma de 2017.

Es probable que muchos propietarios acaben yéndose a Citizens, lo que supondría un mayor riesgo para la aseguradora estatal, que ya cubre casi un millón de pólizas. (Su pico fue de 1.4 millones, en 2011).

Demotech, en gran parte, culpó a la falta de medidas de la Legislatura por los cambios.

“En la Florida la falta de voluntad o la incapacidad de la Legislatura para abordar los niveles dispares y desproporcionados de litigios de larga data, y la cantidad de reclamaciones ha dado lugar a un nivel de disfunción que hace que nuestra adaptación anterior sea inaplicable”, dicen varias de las cartas.

La oficina de DeSantis coordinó un ataque rápido y público contra Demotech.

En cartas dirigidas a las autoridades federales de vivienda el 21 de julio, el director de Finanzas Jimmy Patronis calificó a Demotech una “agencia de calificaciones deshonesta”. El comisionado de Seguros de la Florida, David Altmaier, escribió que era un ejemplo de “poder poco uniforme y monopólico de una agencia de calificación selecta y está tratando de ejercer influencia coercitiva sobre los floridanos y los legisladores en un esfuerzo por frustrar la política pública según sus propias opiniones”.

Incluso el senador federal Marco Rubio se metió en la pelea, pidiendo a la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda que reexaminara su dependencia de Demotech.

Petrelli dijo que no tuvo ninguna advertencia ni conversaciones con funcionarios estatales antes de que se enviaran las cartas a los funcionarios federales y a los medios de comunicación. Dijo que la correspondencia con las empresas era el curso normal de los negocios, parte de las conversaciones regulares y continuas con las empresas sobre su estado financiero que han estado haciendo cada trimestre desde 1996.

El nivel de rencor fue “sin precedentes”, dijo Petrelli, pero no cambió la forma de calificar a las empresas. En las últimas semanas se redujo la calificación de cuatro empresas y se retiró la de otras cuatro, entre ellas Weston.

“No nos disuadió”, dijo Petrelli.

Mark Friedlander, director de Comunicaciones de Insurance Information Institute, respaldado por el sector, dijo que la respuesta no se parecía a nada que hubiera visto antes. Las agencias de calificación deben ser terceras partes neutrales que califican a las empresas sin influencias, dijo.

“En nuestra opinión, se pasó de la raya”, dijo Friedlander sobre la respuesta del estado.

Por otro lado, Petrelli “se puso en el centro de atención al participar públicamente en el teatro político”, dijo la Florida Association of Insurance Agents en un memorando distribuido por la Oficina de Regulación de Seguros.

El memorando de la asociación se preguntaba si las aseguradoras del estado deberían pasar de Demotech. También planteó críticas de larga data sobre el hecho de que Demotech continuamente rebaja la calificación de una compañía apenas unos días antes de que se declare insolvente.

“Esto a menudo suscita la pregunta: ‘¿Significa algo una calificación de Demotech o proporciona la tranquilidad pretendida a los agentes, consumidores y prestamistas?”, decía la nota.

Petrelli dijo que las empresas mantienen su calificación “A” el mayor tiempo posible precisamente porque la calificación “S” no es aceptada por Fannie y Freddie, a pesar de los numerosos intentos de Demotech para que la acepten.

Cuando una empresa obtiene una “S”“, dijo, “lamentablemente, cae al borde del precipicio”.

Una solución ‘muy elegante’

En especial, la carta de la Oficina de Regulación de Seguros no discute que las aseguradoras de la Florida estén fallando. La oficina tiene su propia lista de vigilancia de 27 empresas bajo “supervisión reforzada”.

La carta de Patronis también sugería que las aseguradoras debían encontrar una nueva agencia de calificación, pero Friedlander dijo que probablemente eso no ayudaría. La empresa de Nueva Jersey AM Best tiene requisitos más estrictos que Demotech, señaló.

Seis días más tarde, el estado anunció una solución en caso de que las calificaciones de las compañías se reduzcan.

El plan de la Florida es permitir que las compañías de seguros que son financieramente estables, pero a las que les falta la calificación “A” de Demotech, sigan operando y cubriendo pólizas.

Si se hunden, las reclamaciones de los propietarios de viviendas estarían cubiertas por el programa estatal de larga duración conocido como Florida Insurance Guaranty Association, que cubre la primera parte de las reclamaciones de cualquier compañía de seguros en quiebra. Citizens se haría cargo de todo lo que supere el límite de $500,000 para las viviendas y de $300,000 para los condominios.

Handerhan la calificó de solución “muy creativa, muy elegante y muy centrada en el consumidor”.

¿Pero satisfará a los titulares de hipotecas federales?

Pese a los repetidos correos electrónicos y llamadas del Herald/Times durante la última semana, los representantes de Fannie Mae y Freddie Mac no ofrecieron una respuesta. La Agencia de Financiación de Viviendas de la Florida tampoco respondió a Rubio, según su oficina.

Un portavoz de la Oficina de Regulación de Seguros dijo que están “seguros” de que la solución será aceptable.