¿Qué pasó con la fiebre de comprar casas? Las ventas en el sur de la Florida se desplomaron en 2022

MATIAS J. OCNER mocner@miamiherald.com/mocner@miamiherald.com

Las ventas de casas en el Condado Miami-Dade se desplomaron en 2022 en comparación con el año anterior, el indicio más obvio de que ha terminado por fin el frenesí para comprar casas que definió al sur de la Florida durante la pandemia del coronavirus.

El condado reportó 32,627 ventas de casas unifamiliares y de condominios durante el año pasado, una disminución de 20 por ciento con relación a las 39,394 ventas de 2021, según un reporte de ventas que dio a conocer este viernes la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Miami.

El precio medio en diciembre de las casas y condominios arrojó más evidencia de que el mercado residencial de bienes raíces ha bajado considerablemente su ritmo. El precio medio fue de $530,900 para las casas, y $374,500 para los condominios, ligeramente más alto que un año antes, y la segunda cifra mensual más baja en el 2022.

Esta disminución, en momentos en que el inventario de casas sigue pasando por momentos duros, no hace sino indicar que el mercado que impulsó la pandemia, se debilitó al finalizar el año.

Sin duda, Miami-Dade terminó otro año en que el precio medio mensual indicó que los vendedores tenían la ventaja. El precio medio promedio en el 2022 fue de $555,013 para las casas de una sola familia y de $388,586 para los condominios, un aumento de $495,333 y $325,649, respectivamente.

Las tendencias del mercado inmobiliario fueron similares en el Condado Broward, donde se reportaron 32,573 el año pasado, una disminución de 19 por ciento con relación a las 40,423 del 2021. En diciembre, el precio medio de las casas y condominios en Broward también subió moderadamente en comparación con el año anterior.

En los últimos 12 meses, el precio medio mensual en Broward ha sido de $553,125 para las casas unifamiliares, similar al de Miami-Dade. Sin embargo, el mercado de los condominios subió menos, con un precio medio de $254,083 en 2022, si se compara con el de $217,871 en 2021.

A medida que el mercado inmobiliario en el sur de la Florida bajaba su ritmo en los meses finales de 2022 de su furia de compras, se produjo una desconexión entre compradores y vendedores. De cara al futuro, existe la posibilidad de que a mediados de año los compradores podrían estar al mismo nivel que los vendedores en un mercado inmobiliario balanceado.

Sin embargo, los expertos dicen que no espera que el precio mensual de las casas caiga por debajo del año anterior, ya que aún hay una fuerte demanda para mudarse al área desde el noreste, así como de otras partes del país y de América Latina.

Los compradores y vendedores están en diferentes situaciones aquí y en muchas partes del país, dijo Mariya Letdin, profesora de Negocios de la Universidad Estatal de la Florida (FSU). Los altos precios y la disminución anual en el volumen de ventas ejemplifica esta desconexión.

“Si un vendedor tiene paciencia, no hará ninguna transacción que sea menor que sus expectativas. Si los vendedores constatan que la realidad no coincide con las expectativas, simplemente esperarán”, dijo Letdin, señalando que el aumento de los precios medios en el sur de la Florida es el motivo de que “los vendedores se nieguen a poner las propiedades en el mercado a precios más bajos. Podrán hacer eso durante algunos meses, antes que la realidad los afecte”.

La ayuda de la Reserva Federal del año pasado para incrementar las tasas de interés con el fin de aliviar la inflación, ha provocado tasas hipotecarias más altas, lo que a la larga, hizo más lento el ritmo del mercado inmobiliario del sur de la Florida. Hasta el viernes, Freddie Mac, la agencia gubernamental que proporciona préstamos hipotecarios y compradora de un mercado secundario, reportó una tasa hipotecaria promedio para 30 años de 6.15 por ciento, casi el doble de la tasa de 3.56 por ciento de hace un año.

Durante 2022, la región disfrutó de un sólido mercado inmobiliario, pero con la desventaja de que quizás la brecha de asequibilidad se hizo mayor que en ninguna otra parte del país. El continuo crecimiento de la población en el sur de la Florida mantuvo la venta de casas y los precios en un aumento estable durante la primera mitad del año, y en junio, llegó a un precio medio récord de $579,000 para una casa en Miami-Dade.

Muchas personas adineradas se mudaron el año pasado al área de Gran Miami para aprovechar la ventaja de trabajar desde la casa, los bajos impuestos, las restricciones por el COVID-19 menos severas y un clima cálido. Muchas compañías también se ampliaron y se mudaron al sur de la Florida, atrayendo a empleados de clase media y clase trabajadora de muchas partes del país.

“Lo que estamos viendo es que la demanda sigue siendo fuerte”, dijo Alyssa Brody, directora de la firma neoyorquina de bienes raíces y mercadotecnia Development Marketing Team, de su deseo de vivir en Miami y el sur de la Florida en general.

El surgimiento de un sector tecnológico y un núcleo financiero en aumento en Miami, dijo Brody, ha logrado que gigantes de servicios financieros globales como Citadel, se instalen en la ciudad. Tal vez la mudada de más alto nivel que ha tenido lugar, la firma de fondos de cobertura de Chicago, bajo la dirección del multimillonario Ken Griffin dijo el año pasado que Citadel mudaría sus oficinas corporativas y operaciones financieras a Miami. Ese cambio traería miles de empleados a la ciudad en los próximos años. A pesar de que los mercados globales de criptomoneda han debido enfrentar problemas que han afectado a Miami, una gran parte de los residentes del área tienen ahora oportunidades de empleo más diversas que en el pasado.

Los recién llegados bien pagados pujaron por casas y condominios en Miami-Dade en 2022, y muchos pagaron en efectivo para obtener las casas que querían. En diciembre, poco más del 40 por ciento de las ventas de casas se hicieron mediante acuerdos en efectivo, una cifra notablemente mayor que el promedio nacional de 28 por ciento.

A pesar de que Miami se ha colocado en el candelero mundial de los negocios y las finanzas, para lograrlo ha tenido que pagar un alto precio. El mercado inmobiliario y un costo más grande de la vida ha impedido que muchos residentes que llevan largo tiempo viviendo en el área, al igual que los nacidos, puedan comprar casas y les resulta sumamente difícil mantener apartamentos a medida que aumentaban los alquileres.

Un buen ejemplo de esto es el médico del Sistema de Salud del Jackson, el Dr. Onome Oboh. Luego que se le subió el alquiler en un 32 por ciento mensual —de 2,050 a $2,700— en la casa donde vivía en la sección de Miami, Overtown, Oboh decidió mudarse al norte, en Broward.

“Quedé atrapado en una ola de aumentos de alquiler”, dijo Oboh. “En ese momento, el dueño empezó a cobrar $200 más por la casa, y no me dejó firmar un nuevo contrato seis meses antes que subiera el alquiler”.

El frenético ritmo de venta de casas del 2022 y el saturado mercado de los alquileres residenciales han obligado a muchos a marcharse del área, lo que ha dejado a muchos pequeños negocios con problemas para encontrar trabajadores esenciales, sobre todo en el campo de la hostelería y de los servicios personales.

La mayoría de los expertos en bienes raíces del estado pronostican que el mercado inmobiliario será menos competitivo en el 2023, algo que le permitirá a los compradores e inquilinos evitar sorpresas que les causen pesadillas.

“No tengo una bola de cristal con las futuras tasas de interés. Nos ha sorprendido lo mucho que han subido”, dijo Letdin. “Creo que seguiremos viendo aumentos en el inventario (de casas), sobre todo en los mercados menos establecidos”.

Traducción de Jorge Posada