Otra ola de expansión empresarial en Miami ¿Quién está abriendo oficinas?

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Las empresas que se instalaron en Miami-Dade el año pasado inspiraron un movimiento. Otra ola de empresas se ha trasladado o ampliado aquí hasta mayo de este año, creando un efecto dominó en los mercados de oficinas y viviendas.

Los ejecutivos que dirigen el comercio electrónico y los bufetes de abogados, entre otros, siguen llegando durante la pandemia en mayor número que antes que comenzara la crisis de salud pública a principios de 2020. Están ampliando sus empresas más allá de las bases de la costa este, el sur y el noreste.

Los recién llegados representan una parte importante del flujo constante de nuevos contratos de alquiler de oficinas firmados en todo el condado, según los datos de Blanca Commercial Real Estate. La firma de servicios de corredores de bolsa y de asesoramiento de Brickell compiló para Miami Herald los totales de arrendamiento de las mejores oficinas disponibles para períodos anuales parciales comparables desde 2019. Conocidos como Clase A y Clase B, estos espacios de trabajo de oficina tienen las ubicaciones y comodidades más deseables. Hasta los primeros cinco meses de este año, 32 de los 112 arrendamientos de oficinas (28%), fueron firmados por inquilinos de fuera de la Florida.

Aunque el número de empresas de fuera que entran en este mercado se redujo ligeramente respecto a las 38 del mismo período del año pasado, los 13 profesionales inmobiliarios, ejecutivos de empresas y empleados municipales que Herald entrevistó para este reportaje dicen que esperan ver muchos más traslados de empresas a Miami-Dade durante la segunda mitad de 2022. El grupo sigue creciendo desde la primera parte de 2019, cuando la tendencia de la migración empresarial se aceleró.

“Llegamos a un punto de inflexión en que Miami se ve de manera diferente”, dijo Stephen Rutchik, director ejecutivo de Colliers. “Esta nueva base de empresas que se han trasladado al sur de la Florida muestran que es sostenible. Esta es una nueva base para el motor económico en el sur de la Florida”.

Las reubicaciones corporativas en Miami-Dade ganaron impulso durante la pandemia, luego del inicio después de la Ley de Reducción de Impuestos y Generación de Empleos de 2017. Dejando de lado el ahorro en impuestos, muchos empleadores querían seguir la corriente de pesos pesados financieros y tecnológicos como Blackstone, el fondo latinoamericano de SoftBank y Founders Fund.

A medida que los ejecutivos de las empresas han llamado a más trabajadores certificados para que vuelvan a la oficina o permitan un acuerdo híbrido para trabajar parcialmente desde la oficina y la casa, el sur de la Florida sigue siendo un destino comercial superior. ¿Por qué? El clima cálido durante todo el año, el estilo de vida y las relajadas normas de salud pública contra el COVID-19.

Y al contrario de lo que ocurre en la mayoría de las zonas urbanas del país, los contratos de arrendamiento de oficinas del área de Miami firmados en lo que va de año con los recién llegados suelen ser de entre 20,000 y 50,000 pies cuadrados, una cifra muy superior a la de entre 5,000 y 10,000 pies cuadrados antes de la pandemia.

Amazon, Picsart y los bufetes de abogados Kirkland & Ellis y Winston & Strawn son algunas de las empresas que se ampliaron en Miami en los primeros meses de este año. Hay más que están buscando oficinas y se espera que se establezcan pronto, como la empresa matriz del servicio de alojamiento de videos TikTok, ByteDance.

Las nuevas empresas tienden a competir por oficinas en los mismos lugares populares de la zona de oficinas: Miami Beach, Wynwood, el downtown de Miami, Brickell y Coconut Grove. Miami Beach y el Grove atraen a los inquilinos de oficinas cuyos ejecutivos quieren vivir a pocos pasos de la oficina, mientras que Wynwood atrae a las empresas tecnológicas que desean atraer a empleados más jóvenes. El downtown de Miami y Brickell siguen siendo los vecindarios preferidos por los bufetes de abogados y los financieros.

Los nuevos participantes tienden a competir por las oficinas en los mismos sitios candentes de la zona de oficinas: Miami Beach, Wynwood, el downtown de Miami, Brickell y Coconut Grove. Arriba: el centro comercial al aire libre CocoWalk de Coconut Grove tiene un componente de oficinas de aproximadamente 86,000 pies cuadrados llamado One CocoWalk. Está totalmente alquilado.
Los nuevos participantes tienden a competir por las oficinas en los mismos sitios candentes de la zona de oficinas: Miami Beach, Wynwood, el downtown de Miami, Brickell y Coconut Grove. Arriba: el centro comercial al aire libre CocoWalk de Coconut Grove tiene un componente de oficinas de aproximadamente 86,000 pies cuadrados llamado One CocoWalk. Está totalmente alquilado.

Chip Virnig, socio de Thoma Bravo, está satisfecho con la decisión de su bufete de abrir una oficina temporal en WeWork en Wynwood Garage.

“El objetivo de la oficina era que la gente viniera a la oficina”, dijo Virnig. “Somos una empresa joven. La mayoría de nuestros empleados tienen 35 años. [...] Wynwood es un vecindario tan cómodo”.

La empresa de inversión de capital privado anunció a principios del año pasado sus planes de ir más allá de sus sedes de Chicago y San Francisco para instalarse en Miami. En primer lugar, trasladó a 35 empleados de su sede de San Francisco, incluido el cofundador y socio gerente de la empresa, Orlando Bravo. La empresa alquiló 4,000 pies cuadrados en WeWork, en Wynwood, y se amplió esta primavera a 16,000 pies cuadrados después que llegaron 15 colegas más desde Chicago y Nueva York.

“La ciudad ha superado nuestras expectativas. Desde el punto de vista de la cultura y la productividad, nuestros empleados están adoptando todo lo que ofrece Miami”, dijo Virnig. “Nadie que haya venido de San Francisco a Miami ha vuelto. Todos se han quedado”.

Thoma Bravo cambiará Wynwood por las oficinas de Brickell el próximo verano. Ha alquilado las dos últimas plantas de 830 Brickell, una emblemática torre de oficinas de 55 plantas en construcción en el corazón del distrito financiero de Miami.

“Estamos entusiasmados por ir a Brickell”, dijo Virnig. “Va a ser otro atractivo. Brickell ofrece mucho más que un lugar de trabajo”.

Impulso a la construcción de oficinas

Movimientos como este motivaron a los urbanizadores a añadir oficinas al mercado. De hecho, el mercado total de oficinas de Miami-Dade creció de 33.6 millones de pies cuadrados en mayo de 2019 a 39.3 millones de pies cuadrados en mayo de 2022. Incluso así, el alquiler promedio se mantiene elevado: un promedio de $53.79 por pie cuadrado para los centros de oficinas de Clase A y $36.01 por pie cuadrado para los de Clase B.

“La bola de nieve es cada vez más grande”, dijo Ryan Holtzman, director gerente de Cushman & Wakefield. “Tenemos más demanda que oferta [de espacio de oficinas de primer nivel]. [...] Sigue siendo más barato que otras ubicaciones. No está asustando a la gente”.

Hay nuevos edificios de oficinas en desarrollo en lugares como Wynwood y Miami Beach, como CORE Wynwood de Goldman Properities, Wyncatcher, One Island Park de Related en Terminal Island y Eighteen Sunset en Sunset Harbour.

Las autoridades de Miami Beach han dado un paso más para atraer empresas: avanzaron con un plan para convertir los estacionamientos de superficie adyacentes a Lincoln Road en edificios de oficinas boutique y también respaldaron dos programas de incentivos —uno que agiliza los permisos de construcción de oficinas para proyectos de renovación y otro que le proporciona $60,000 a los inquilinos de oficinas durante cuatro años— para motivar a las empresas de fuera de la Florida a instalarse en la Playa.

“Queremos diversificar nuestra economía, porque sabemos que podemos ser susceptibles de sufrir choques en el sistema. Estamos ideando estrategias para ir más allá de lo que somos, que es el turismo”, dijo Rickelle Williams, directora de desarrollo económico de Miami Beach.

Las expansiones corporativas están afectando el parque inmobiliario de Miami-Dade. Los empleados que optan por trasladarse a Miami-Dade tuvieron una ventaja al principio de la pandemia porque aprovecharon una oferta ya limitada, y venían con dinero, superando a menudo a los habitantes de toda la vida en un mercado residencial en ebullición.

Los costos de la vivienda sorprenden

El sobrecalentamiento del mercado inmobiliario en Miami-Dade no ha disuadido a las empresas de trasladarse. Mes tras mes, esta primavera se han registrado precios promedio de venta de viviendas históricamente altos, según los informes de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami. El condado registró un precio promedio de venta de $390,000 para los condominios y de $565,000 para las viviendas unifamiliares en abril, según la información más reciente disponible.

Desde enero, los trasplantes tienen menos ventaja en la compra de casas que antes, dijeron Nathan Zeder, corredor-asociado de The Jills Zeder Group, y la directora general de Allure Realty, Sharelle Rosado. Los dos ayudaron a 20 y 15 recién llegados este año a mudarse a Miami-Dade, respectivamente.

“Debido a la escasa oferta, ahora entienden que la transacción de una casa puede ser más bien un cambio lateral”, dijo Zeder.

Si vendieron una casa unifamiliar de 3,000 pies cuadrados en California por $3 millones, es probable que compren otra de tamaño similar en Miami por el mismo precio.

Virnig, de Thoma Bravo, dijo que el gasto de traslado a Miami sorprendió a su equipo. Y han tenido que competir con otros trasplantes y habitantes de la zona por una escasa oferta de casas y apartamentos disponibles. Ese escaso inventario y, a la vez, la feroz demanda han hecho subir los precios promedio y los costos de alquiler de los apartamentos. En conjunto, Miami se ha convertido en el lugar más caro para vivir en Estados Unidos, según Realtor.com y otras empresas que observan regularmente el mercado de la vivienda.

“El costo de mudarse a Miami es mucho más alto de lo que todo el mundo pensaba”, dijo Virnig, señalando la escasez de viviendas y los precios más altos para comprar o alquilar.

“A la gente le ha resultado más difícil instalarse”, dijo Virnig, refiriéndose a sus empleados, la mayoría de quienes viven en Brickell o Edgewater. “Ha sido una sorpresa, pero viniendo de San Francisco es una dinámica similar”.

Algunas empresas evitan la competencia por la vivienda contratando solo a empleados locales para las nuevas oficinas de Miami. El bufete neoyorquino Winston & Strawn abrió en mayo una sucursal en el downtown de Miami, en el Southeast Financial Center. El bufete eligió la ubicación por su proximidad a Brickell, una amplia gama de restaurantes y un espacio de oficina disponible de 15,000 pies cuadrados. Los seis abogados proceden de otros bufetes de Miami.

“El plan de negocio inicial era centrarse en la gente que ya estaba aquí”, dijo Rick Martin, socio gerente de la oficina. “Aunque puede haber oportunidades en el futuro para la gente que se mueva en el mercado, no hay una búsqueda activa al respecto”.

Treinta y dos empresas se han trasladado al Condado Miami-Dade este año hasta mayo. Arriba: Daphney Charlemagne, coordinadora de prácticas en Winston & Strawn, trabaja desde su escritorio en la oficina del bufete en el downtown de Miami el viernes 10 de junio de 2022. Winston & Strawn, con sede en Nueva York, abrió su sucursal aquí en mayo.
Treinta y dos empresas se han trasladado al Condado Miami-Dade este año hasta mayo. Arriba: Daphney Charlemagne, coordinadora de prácticas en Winston & Strawn, trabaja desde su escritorio en la oficina del bufete en el downtown de Miami el viernes 10 de junio de 2022. Winston & Strawn, con sede en Nueva York, abrió su sucursal aquí en mayo.

Para las empresas de fuera que están considerando la posibilidad de huir a Miami, el vicepresidente ejecutivo de desarrollo económico del Beacon Council, James Kohnstamm, dijo que el elevado costo de la vivienda ha recibido mucha atención y plantea dudas.

La agencia de desarrollo económico de Miami-Dade trabaja para ampliar el desarrollo económico local y el mercado laboral. Kohnstamm habla con las empresas que planean abrir una oficina aquí. La vivienda, su disponibilidad y su costo suelen salir a relucir porque afecta afectan la capacidad de una empresa para contratar y retener el talento.

“Es una parte esencial de la conversación, pero ligada a los flujos de talento y al acceso al mismo”, dijo.

Sin embargo, añadió, “los que miran a Miami como una inversión entienden que Miami es una ciudad global y que hay ciertos costos asociados con ello. Los precios de Miami están en línea o son más asequibles que los de otros lugares como Nueva York o Los Ángeles”.

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