La migración al sur de la Florida impulsará el mercado inmobiliario en 2022

La elevación en los costos para comprar casas en Miami-Dade podría llegar a un punto el próximo año en el que muchas personas no pueden permitirse ser propietarios de una vivienda, mientras que más profesionales ricos de otras partes del país siguen trasladándose aquí y comprando casas y condominios, dicen los economistas de la zona y los expertos en bienes raíces.

El popular mercado de viviendas también ha hecho que algunos propietarios se queden al margen, optando por permanecer en sus casas en lugar de buscar la venta y la compra de otra casa en lo que parece ser el extremo superior del ciclo inmobiliario residencial.

Los últimos datos sobre vivienda publicados la semana pasada por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami muestran este arma de doble filo. El precio medio para comprar casas unifamiliares en el condado en noviembre saltó a $502,750, un 11% más en comparación a los $450,000 de hace un año. El precio medio de los condominios se disparó un 28%, hasta los $346,000, frente a los $270,000 del año pasado.

De las 1,168 ventas de casas cerradas el mes pasado, el 98% de los compradores pagaron el precio completo. En las ventas de condominios cerradas, el 97% de los compradores pagaron el precio de venta. Esto subraya la fuerte demanda para vivir en Miami y confirma que muchos compradores, a menudo de fuera del estado o del país, tienen el dinero para pagar las casas y los condominios, incluso cuando los precios siguen aumentando.

Además, la frenética actividad de ventas en 2021 hizo que las 35,961 ventas de viviendas unifamiliares y condominios del condado superaran en 11 meses el récord anual de 2013. El fuerte volumen de ventas ha agotado en gran medida la oferta de viviendas que permanecen en el mercado aquí.

El experto en economía y vivienda de la Universidad Internacional de la Florida, Ned Murray, dijo que una tendencia a observar en 2022 es el agresivo ritmo de inflación en los precios de las viviendas en el Condado Miami-Dade. Los precios han aumentado un 34.5% desde junio de 2020 y han subido desde entonces en dos dígitos o casi cada mes.

Murray no cree que el rápido crecimiento de los precios sea sostenible, diciendo que está expulsando a las personas de clase media que no pueden pagar los elevados precios de las viviendas y los alquileres de departamentos. La escasez en el inventario de propiedades ha empeorado la situación.

“El gran problema es que esto continuará debido a la escasez de oferta”, dijo sobre la inflación de los precios de la vivienda. “Estamos en un punto en el que casi hemos agotado nuestro inventario de viviendas. Desde luego, no estamos construyendo un nivel de oferta de viviendas que pueda ayudarnos con los problemas de oferta y demanda que estamos teniendo. Nunca habíamos visto algo así”.

De hecho, el inventario de viviendas unifamiliares en Miami-Dade se redujo un 27.9% interanual en noviembre a 2,805 listados activos, de los 3,889 del año pasado, según los nuevos datos de la asociación de agentes inmobiliarios. El inventario de condominios cayó un 48.1% a 7,179 listados, de los 13,820 en noviembre del 2020. El total de listados activos a finales de noviembre se redujo un 43.6% a 9,984, de los 17,709 de hace un año.

Ken H. Johnson, economista de la Escuela de Negocios de la Universidad Atlántica de la Florida, dijo que el año que viene espera que los propietarios sigan conservando propiedades que ya habrían vendido en un mercado inmobiliario equilibrado. Debido a la escasa oferta, están optando por no participar en este mercado en auge del sur de la Florida.

“A medida que los precios han ido subiendo, mucha gente se ha retirado del proceso de venta potencial”, dijo Johnson. “Lo que les preocupa es si podrán encontrar otra propiedad. La tendencia es no tomar ninguna acción en absoluto, porque están preocupados por no encontrar nuevos hogares”.

La oferta mensual de viviendas listadas en Miami-Dade ha caído desde julio de 2019 para las casas unifamiliares, lo que refleja una fuerte demanda. Un mercado de vivienda equilibrado entre compradores y vendedores normalmente significa que hay de seis a nueve meses de casas disponibles en venta. Sin embargo, en noviembre el inventario disponible de casas unifamiliares fue de solo 2.1 meses, mientras que la oferta de condominios fue ligeramente mejor, con 3.7 meses. Aun así, ambas cifras de inventario suponen fuertes descensos anuales.

Citando los últimos precios promedio de las viviendas en los Condados Miami-Dade y Broward, el director general de EWM Realty, Ron Shuffield, dijo que los valores inmobiliarios residenciales de la Florida se están poniendo al día con otras ciudades importantes del país.

En Broward, la media en los precios de venta de viviendas unifamiliares en noviembre aumentó un 14.1% a $485,000, en comparación con los $425,000 de hace un año. Del mismo modo, los precios de venta media de condominios se elevó a $232,500, un 14% en comparación a los $204,000 anteriores.

Los profesionales con trabajos bien pagados, a menudo en finanzas o tecnología, se están trasladando al sur de la Florida en un número cada vez mayor de personas dispuestas a comprar o alquilar casas, dijo Shuffield.

“Mirando a Nueva York, California y Washington, D.C., sus precios han estado llenos durante varios años”, dijo. “Siempre pensamos que nuestros precios eran más bajos de lo que deberían ser en comparación con la oferta de la Florida. Ahora que los puestos de trabajo mejor pagados se están trasladando a Miami, eso también va a tener un impacto en nuestro valor, con más demanda de viviendas y terrenos vacíos para construirlas”.

El valor total de las viviendas unifamiliares vendidas en Miami-Dade en noviembre aumentó a $1,100 millones, un salto del 15% de los $932.6 millones de hace un año, según los datos de la asociación de agentes inmobiliarios. El valor de los condominios vendidos el mes pasado se disparó un 92.8% a $ 1,100 millones, de $586 millones en noviembre de 2020.

Incluso la nueva variante ómicron que ha comenzado a perturbar los negocios y la industria no obstaculizará la compra enérgica en Miami el próximo año, predijo Shuffield.

“Hemos estado tratando con COVID durante 18 meses ahora”, dijo. “La actividad que hemos experimentado desde la llegada de COVID continúa”.

“La gente no está cambiando su actitud de comprar o vender por culpa de COVID. La variante ha creado algunas precauciones adicionales, pero seguimos teniendo el mismo número de personas que vienen a buscar propiedades. No estamos recibiendo cancelaciones de compras o listados”.