Miami-Dade no compró casas inundadas. Ahora los lugares de alto riesgo se abren a una mayor urbanización

Hace unos años, Miami-Dade —con el respaldo de la promesa de millones en subvenciones del gobierno— lanzó un programa para comprar propiedades que se habían inundado repetidamente. Parecía el inicio de una adaptación histórica al cambio climático: la “retirada” de los terrenos con mayor riesgo ante el aumento del nivel del mar.

Tres años después, el condado no ha comprado ninguna de las 10 propiedades inicialmente previstas y el estado está retirando el dinero.

El programa es pequeño, pero el incumplimiento del condado es significativo, un indicador del enfoque emergente para tratar las propiedades de alto riesgo a medida que el ascenso del mar aumenta las amenazas de inundación. En el caso de los terrenos que antes se consideraban demasiado arriesgados para salvarlos, la estrategia principal no es la retirada, sino la reurbanización, que probablemente pondrá a más personas en zonas de inundación.

Tomemos como ejemplo una propiedad problemática en Biscayne Gardens, una zona que limita con el agua en dos lados y que se ha inundado con tanta frecuencia a lo largo de los años que un listado de bienes raíces describió el bungalow de la década de 1940 como destinado a un “derribo total”. Aunque estaba en la lista de compra del condado, acabó vendiéndose a un urbanizador por menos dinero del que ofrecía el condado. El urbanizador luego se echó atrás y pidió al condado un aumento de la densidad para construir casas adosadas.

¿La respuesta del condado? La aprobación.

Miami-Dade defendió más tarde su decisión, citando una necesidad urgente de más viviendas y la promesa del urbanizador —pero ningún plan específico— de “proteger contra las inundaciones” un nuevo edificio de 11 unidades en un lugar de alto riesgo. El pequeño proyecto puede señalar el futuro del desarrollo costero en la era de la elevación del mar, especialmente para comunidades como Miami-Dade, que dependen del constante aumento del valor de la propiedad para mantener el motor económico en marcha.

El condado no ha descartado por completo la retirada, pero a diferencia de algunas comunidades costeras —sobre todo, los Cayos—, los dirigentes de Miami-Dade se inclinan ahora por edificios nuevos y más resistentes en lugar de las compras. Consideran que la retirada tiene un papel menor en la adaptación de la comunidad al cambio climático.

“Vivir con el agua no significa necesariamente mudarse. Puede haber situaciones en las que se opte por mudarse u otras situaciones lo requieran, pero las inundaciones en sí mismas son un acontecimiento episódico”, dijo Jim Murley, jefe de Resiliencia del condado. “Nunca podremos reducir las inundaciones a cero, sería muy caro”.

Al final, Miami-Dade nunca tuvo la oportunidad de hacer el “programa piloto” de compras como había planeado.

En junio, el Departamento de Oportunidades Económicas de la Florida, que supervisa el programa federal de compras, retiró el dinero no usado de Miami-Dade, junto con otros municipios del estado.

Esa medida también dejó en la estacada a propietarios desesperados por vender sus casas inundadas, como Marvin Ramsey.

Después de décadas de recoger bagres del canal cercano fuera de su patio y su casa, el programa de compra de 2019 se sintió como un regalo del cielo para Ramsey, un jubilado de 63 años que ha pasado toda su vida en el sur de la Florida. Dijo que el condado le dijo que su casa de Biscayne Gardens se inunda más que casi cualquier otra casa en Miami-Dade y estaba ansioso por poner su nombre en la lista de vendedores dispuestos para este programa.

Cuando Irma anegó su casa en 2017, no fue la primera vez que tuvo que buscar otro lugar para vivir mientras se arreglaban los daños por inundación. Durante los últimos tres años, él y su esposa han estado alquilando un lugar en el norte de Miami Dade. Su casa se ha inundado al menos tres veces desde Irma, con la más reciente inundación en junio de este año después que una tormenta tropical pasó por allí, dijo. Mientras tanto, los precios de las viviendas se dispararon en los alrededores.

Ramsey no quiere vender su casa a otra persona ni ver cómo un urbanizador la derriba. Le encanta su barrio y quiere quedarse, y si tiene que abandonar su propiedad, quiere que se use para ayudar a absorber el exceso de agua de las inundaciones para el resto de la comunidad.

Cuando Ramsey recibió la notificación oficial en agosto de que el programa quedaba sin financiación, se enfadó. Ve años perdidos en los que podía haber intentado arreglar su casa, o elevarla lo suficiente para impedir futuras inundaciones.

“Si hubiera hecho algo en 2018 podía haber aprovechado el alza de los precios”, dijo. “Ahora estoy en un aprieto, o una nueva casa o mudarme a un nuevo lugar. O adivine qué, acabaré vendiendo a un urbanizador y le pondrán una casa de dos plantas. Estarán bien pero no ayudará al barrio ni nada”.

“Estoy en una situación sin salida”.

Urbanizador vs. el condado

El huracán Irma hizo mella en la casa de Michael Clark, ese bungalow de 1946 en el barrio de Biscayne Gardens, en el norte de Miami-Dade. Derrumbó el tejado, colapsó los suelos y afectó el sistema eléctrico.

La devastación fue un nuevo mínimo para una propiedad triangular que, bordeada por canales en dos lados, se había inundado regularmente durante muchos años. Por eso, Clark se interesó cuando se enteró del programa de compra de viviendas de Miami-Dade, especialmente después que el condado dijo que podía ofrecerle $432,210 por la propiedad, una vez y media su valor antes de Irma.

Eso fue en septiembre de 2019. Todo estuvo tranquilo hasta principios de 2021, cuando Clark falleció. Su patrimonio, en cambio, vendió la propiedad a un urbanizador, Ljubomir Ivanov, en mayo por $399,000.

En el momento en que esa propiedad se puso en venta, Miami-Dade todavía estaba esperando para poner en marcha el programa de compra que Clark había firmado dos años antes. El condado dijo que no finalizó el acuerdo de subvención con el estado hasta octubre de 2021, meses después de que Clark muriera y su propiedad saliera a la venta pública .

Un mes después, Ivanov contrató a un bufete de abogados para solicitar un aumento de densidad en la propiedad. Quiere construir allí un complejo de viviendas, sustituyendo la casa de un solo dormitorio por 11 unidades.

La solicitud pasó por varios niveles de revisión gubernamental en un proceso que duró casi un año, pero el historial de inundaciones perjudiciales de la propiedad solo se mencionó un par de veces.

Murley, el jefe de Resiliencia del condado, escribió en un memorando que las inundaciones habían sido una preocupación en la propiedad en el pasado y mencionó la propiedad de compra, así como los resultados del sondeo de la propiedad que mostró que el lote estaba menos de un pie más alto que las elevaciones de la marea real en algunos puntos.

También señaló que la reurbanización según las normas de construcción más recientes no sería suficiente para proteger la propiedad de futuras inundaciones provocadas por el ascenso del nivel del mar. Murley recomendó que se aborden los riesgos de inundación en la propiedad antes de permitir una urbanización más intensa.

“Muchos de los códigos , como los criterios de inundación del condado y el código de construcción, no tienen en cuenta el aumento histórico y futuro del nivel del mar”, escribió. “Por lo tanto, cumplir los requisitos del código para la elevación del sitio, el drenaje y las elevaciones del piso terminado no será suficiente para proteger el sitio y toda la infraestructura de apoyo contra los riesgos de inundación amplificados por la elevación del nivel del mar en curso durante la vida de cualquier urbanización”.

Un miembro de la Junta Consultiva de Planificación del condado se hizo eco de las mismas preocupaciones en una reunión celebrada en marzo para estudiar el proyecto.

El abogado de Ivanov, Mickey Marrero, del bufete Bercow Radell Fernandez Larkin Tapanes, dijo a la junta que la nueva urbanización se construiría según las normas más recientes del código de construcción y se mostró confiado en que eso la protegería de futuras inundaciones.

“Nuestro cliente era consciente de los posibles problemas de inundación... se sienten cómodos de poder desarrollar la propiedad de una manera que sea resiliente y a prueba de inundaciones para no tener ningún problema”, dijo.

Lynette Cardoch, miembro de la Junta, preguntó a Marrero qué quería decir exactamente con “a prueba de inundaciones”, pero Marrero no tuvo una respuesta concreta. No pudo decir a qué altura se construiría el nuevo edificio ni qué otras protecciones usaría el urbanizador.

“Me parece ofensivo que usted diga que va a impermeabilizar algo y no pueda decirme qué va a hacer”, dijo Cardoch, directora de Resiliencia y Adaptación de la consultora Moffat & Nichol. “Es algo muy malo decirle a la gente que va a comprar algo que es a prueba de inundaciones y no lo sea”.

Cardoch votó contra permitir una urbanización más densa en la propiedad, pero fue la única. En agosto, la solicitud superó su último obstáculo y obtuvo luz verde de Miami-Dade.

Ni Ivanov, el propietario, ni Marrero, su abogado, respondieron a las peticiones de declaraciones.

La noticia molestó a algunos vecinos de Biscayne Gardens, una comunidad no incorporada. Maria Perilli dijo que vio cómo se demolía la casa de esta propiedad, se retiraban los árboles y se añadía relleno, sin ningún permiso que pudiera encontrar en internet. Lo denunció ante el regulador medioambiental del condado pero no ha sabido nada.

“Es injusto que concedan a este urbanizador privado un aumento de la densidad cuando ya hay infracciones de permisos en esta propiedad. Eso sienta un precedente realmente malo de cómo debemos operar en este condado”, dijo. “Eso nos da un indicio de que este urbanizador no tendrá en cuenta el medio ambiente ni la seguridad de las personas que vivirán allí”.

El estado retira el dinero

¿Por qué tomó tanto tiempo comprar las propiedades a los dueños que querían venderlas?

Miami-Dade recibió el dinero de la subvención para el programa en octubre de 2021. En ese momento, el Departamento de Oportunidades Económicas (DEO) del estado dijo que Miami-Dade tenía hasta octubre de 2023 para comprar y demoler las propiedades. Pero en junio, ocho meses después, el DEO envió una nueva carta al condado. Estaba recuperando el dinero no usado, que en el caso de Miami-Dade, era todo.

“En un puñado de comunidades, incluida la suya, los condados y las ciudades aún no han adquirido ninguna propiedad elegible de vendedores dispuestos y, por lo tanto, es poco probable que completen en el plazo de la subvención”, escribió Ryan Butler, director de la Oficina de Resiliencia a largo plazo del DEO.

Butler explicó que el estado podría perder el dinero federal por completo si no se gasta y el DEO tenía la intención de reutilizar el dinero para ayudar a las personas a reparar los hogares dañados por Irma en Miami-Dade en su lugar, bajo un programa llamado Florida.

Loren Parra, portavoz de la alcaldesa de Miami-Dade, Daniella Levine Cava, dijo en un comunicado que el condado comenzó a trabajar de inmediato cuando el acuerdo de subvención se finalizó en octubre, pero ocho meses no fueron suficientes para comprar las propiedades dispuestas que aún estaban en la lista.

Mientras se resolvían los detalles, cuatro propiedades, incluida la de Clark, se vendieron a nuevos propietarios privados. Otro se retiró de la lista, dejando a cinco compradores interesados.

“Tras la ejecución del acuerdo de subvención, el Condado Miami-Dade se puso en marcha para establecer las cuentas de financiación necesarias, iniciar el trabajo de titulación, la revisión del estado medioambiental y otras actividades requeridas. El condado también se ha realizado actividades adicionales como las valoraciones, la demolición y la selección de contratistas, sin embargo, no era factible cerrar las propiedades objetivo dentro de los primeros ocho meses de un ciclo de subvención de dos años”, escribió Parra.

A pesar de saber que había perdido la financiación en junio, Miami-Dade no se puso en contacto con los propietarios hasta principios de agosto. En lugar de informar a los habitantes que el programa había terminado, los funcionarios del condado preguntaron quién estaba todavía interesado en una compra. Cinco dijeron que sí, según Parra.

Dos semanas más tarde, después que el Herald preguntara si se había informado a los propietarios que el programa había terminado, Miami-Dade envió cartas a los propietarios informándoles de que el programa había terminado .

Murley dijo que el condado todavía trataría de trabajar con los vendedores dispuestos.

“Tenemos la responsabilidad de trabajar con ellos y ver si no hay otras maneras que podemos ayudarles con la situación en que se encuentran”, dijo. “Puede que no sean compras a corto plazo”.

El subsecretario de Desarrollo Comunitario del estado, Ben Melnick, dijo al Herald que la Florida no estaba descartando futuros programas de compra cuando recuperó los casi $14 millones en fondos no usados de todo el estado y los aplicó al programa Rebuild Florida.

“Todavía estamos muy interesados en el programa de compra voluntaria de viviendas y en ayudar a nuestros socios locales”, dijo. “Por supuesto, estamos centrados en el objetivo general de ayudar a volver a las condiciones de seguridad y salubridad lo antes posible”.

La estrategia del condado para avanzar

Si no se detiene de inmediato la producción de gases de efecto invernadero, Miami-Dade puede esperar una elevación del nivel del mar de unos dos pies para 2060. Eso es suficiente para exponer a unos 15,000 hogares con un valor de casi $9,000 millones a inundaciones de las propiedades al menos ocasionalmente, según un análisis del grupo de datos climáticos sin ánimo de lucro Climate Central.

La estrategia del condado sobre el ascenso del nivel del mar, de 106 páginas, es la primera en el estado y se presentó el año pasado. En ella se esbozan algunas opciones para hacer frente a futuras inundaciones. Se reducen a uno de los dos campos, construir más alto o retirarse del agua.

El documento apenas menciona la opción conocida en los círculos del cambio climático como retirada o reubicación controlada. Está claro porqué. Las compras del gobierno son políticamente impopulares, y el concepto de que no todo Miami-Dade será habitable para siempre sigue siendo un tema de tercera vía para muchos políticos, urbanizadores y líderes empresariales, a pesar de la clara realidad científica.

El enfoque más aceptable, especialmente para las multimillonarias industrias inmobiliarias y de urbanización del sur de la Florida, , es una variación del ciclo tradicional de arrasar y reconstruir.

La estrategia del condado, como muestra su reciente propuesta de elevar la elevación mínima de las carreteras, las viviendas y los canales, consiste en construir más edificios, más carreteras y más viviendas, pero más altos y más fuertes. El posible problema que plantea es que la comisión del condado aún no ha introducido, ni aprobado, estándares más estrictos. Por lo tanto, los nuevos edificios y viviendas pueden levantarse sin saber realmente cómo resistirán el inevitable ascenso del nivel del mar.

En el caso concreto de la propiedad de Biscayne Gardens adquirida por un urbanizador, el responsable de Resiliencia del condado, Murley, dijo que el condado no tuvo la oportunidad de comprarla antes de que lo hiciera el urbanizador, y que no podían detener la urbanización allí solo porque en su día estuviera en una lista para una compra por parte del gobierno.

Contrario a sus comentarios escritos, Murley dijo que la reurbanización haría que la propiedad fuera más segura y reduciría los riesgos de inundación.

“En una situación de reurbanización... la estructura que se va a construir es muy diferente de la estructura que fue una pérdida repetitiva”, dijo. “Hay muchas cosas que harán que esa estructura sea mucho más resistente a las inundaciones que lo que había antes”.

Dijo que el condado no se siente intimidado por la decisión del estado de retirar el dinero de su programa de compra. Miami-Dade seguirá solicitando dinero para la compra en el futuro, dijo Murley, aunque ninguna de las últimas solicitudes de subvención que el condado ha presentado al estado o al gobierno federal incluye la compra de propiedades.

“Sigo pensando que un programa de compra por parte de un vendedor dispuesto sería importante para que el condado tenga experiencia”, dijo. “Es una de las muchas cosas que queremos tener disponibles a medida que nos adentramos en las décadas en las que nos enfrentemos a todo lo que veremos con el cambio climático”.