Miami aprueba reglas que quizás empeoren la asequibilidad de la vivienda

·8  min de lectura
Michael Stavaridis

Una polémica medida que restringe significativamente las ordenanzas de reducción de espacios de estacionamiento a las que se atribuye estimular la construcción de viviendas asequibles y de menor costo en todo Miami ganó fácilmente la aprobación de los comisionados de la ciudad el jueves, pero no antes que acordaran eximir a una amplia franja de barrios de su efecto en medio de una protesta de los activistas de la vivienda, los constructores y los urbanizadores.

La votación de 4 a 1 sigue significando lo que, según los críticos, es un obstáculo importante para los urbanizadores que quieren reducir los espacios de estacionamiento obligatorios en los proyectos inmobiliarios cercanos a las estaciones y corredores del transporte público. Esas reducciones de espacios de estacionamiento, la mayoría de ellas en vigor desde el inicio del código de zonificación Miami 21 en 2009, han sido hasta ahora aprobadas de forma rutinaria por los funcionarios de planificación.

La nueva regla exige que todas las solicitudes de reducciones de espacios de estacionamiento pasen por una serie completa de audiencias públicas, que culminen en una votación de la comisión municipal. Los críticos dicen que esto politiza y prolonga el proceso de aprobación durante meses o incluso años, aumentando los costos y probablemente desalentando a muchos urbanizadores —especialmente a los que han estado construyendo pequeños edificios de apartamentos en La Pequeña Habana y otros barrios urbanos— de llevar a cabo proyectos que no serían viables sin exenciones de espacios de estacionamiento.

En medio de una escasez de viviendas sin precedentes que recientemente llevó a los comisionados de Miami a declarar una emergencia pública, los activistas dicen que la capacidad de reducir los costosos espacios de estacionamiento –o en el caso de los edificios pequeños, de renunciar a ellos por completo– ha llevado a la construcción de docenas de desarrollos residenciales urbanos de pequeña y gran escala en el centro de Miami y en barrios como La Pequeña Habana. Al ahorrar en estacionamiento, los urbanizadores pueden ofrecer más unidades a precios y alquileres más bajos, dicen.

El cambio fue impulsado por las preocupaciones de dos comisionados, Joe Carollo y Manolo Reyes, que desestimaron las preocupaciones de los críticos. Los comisionados dijeron que estaban motivados por la escasez de espacios de estacionamiento en los barrios de sus distritos, que incluyen La Pequeña Habana y Flagami. No relacionaron la escasez con ningún proyecto específico, mientras que los administradores de la ciudad no presentaron ninguna justificación o análisis para el cambio abrupto.

Los planificadores de la ciudad se han negado rotundamente a discutirlo, señalando que no es su propuesta. La junta de planificación de la ciudad votó 9-2 en contra de una versión anterior, más draconiana, del cambio en los requisitos de los espacios de estacionamiento, y un miembro la calificó de “basura”.

Justo antes de la votación, los comisionados provocaron cierta confusión cuando comenzaron a proponer excluir barrios específicos en sus distritos del nuevo requisito, incluyendo los históricamente afroamericanos Overtown y West Coconut Grove, así como el Distrito de Reurbanización de la Comunidad Omni que abarca el área alrededor del Arsht Center for the Performing Arts.

También eximieron las áreas cubiertas por la Autoridad de Desarrollo del Downtown y una oscura designación de zonificación llamada Distrito Comercial Central Urbano. Según las descripciones que aparecen en la página web de la ciudad, estas zonas abarcan una amplia franja del downtown de Miami que va desde Southwest 15 Road en el norte de Brickell hasta aproximadamente Edgewater, y desde la Bahía de Biscayne hasta la Interestatal 95.

Todas las propuestas de exenciones fueron aprobadas.

Esto dejó extensas áreas de la ciudad, incluyendo barrios muy necesitados de viviendas asequibles como La Pequeña Habana, partes de Liberty City y Allapattah, sujetas a la nueva regla, y una considerable incertidumbre sobre qué normas aplican dónde. Los expertos señalan que las reducciones de espacios de estacionamiento disponibles ya no aplicaban cerca de los barrios zonificados para viviendas unifamiliares o duplex, mientras que, por otro lado, Wynwood tiene dos distritos de zonificación especial que no se ven afectados por la votación del jueves y seguirán permitiendo reducciones de espacios de estacionamiento por exención administrativa.

Los comisionados dejaron de lado una petición previa a la votación de la abogada de la ciudad, Victoria Méndez, de que se diera tiempo para elaborar mapas que muestren qué conjunto de reglas aplican dónde.

“Se creó aún más incertidumbre. No está claro cuáles son los límites”, dijo Steven Wernick, abogado de uso de la tierra de Miami que se opuso al cambio, después de la votación. “Es como una pesadilla administrativa”.

Carollo y Reyes desestimaron las afirmaciones de que las medidas de reducción de los espacios de estacionamiento han ayudado a aliviar la crisis de la vivienda en la ciudad. Dijeron que la reducción de los espacios de estacionamiento en los nuevos proyectos empeoraría la escasez de estacionamiento en la calle en los barrios de sus distritos, incluyendo La Pequeña Habana y Flagami.

“Si esto va a suponer una diferencia tan grande, no lo he visto”, dijo Carollo durante la audiencia del jueves, afirmando, de nuevo sin ofrecer evidencia, que los urbanizadores usan las reducciones de espacios de estacionamiento para aumentar los beneficios, no para construir viviendas asequibles. “Esta es una herramienta para que algunos urbanizadores puedan ganar más dinero. Y a nosotros nos duele. Vengan a nuestros barrios. La gente está luchando por los espacios. No vale la pena”.

Reyes añadió: “He oído todos los comentarios de que esto va a frenar la urbanización, bla, bla, bla. Los urbanizadores van a urbanizar”. En una audiencia celebrada el mes pasado en la que los comisionados dieron su aprobación inicial al cambio, Reyes se quejó de que la gente se estaciona frente a su propiedad privada.

Solo el comisionado Ken Russell votó en contra del cambio en ambas audiencias, diciendo que perjudicará a una política que ha demostrado ser exitosa.

“Al requerir audiencias para todos, se convierte en una decisión política en lugar de una decisión de política”, dijo Russell.

El alcalde de Miami, Francis Suárez, que defendió las reducciones de espacios de estacionamiento como comisionado, no respondió el jueves a una solicitud de comentarios transmitida a través de una portavoz.

Los críticos dicen que, sin la posibilidad de reducir los espacios de estacionamiento, muchos urbanizadores simplemente construirán viviendas más caras, trasladando el costo de la construcción de garajes a los inquilinos y compradores. Esto es especialmente cierto en un momento en que el precio del concreto, debido en parte a problemas de suministro, se ha triplicado, dijo Truly Burton, vicepresidente de la Builders Association of South Florida.

Los problemas de estacionamiento en los barrios pueden abordarse mediante políticas como la de establecer un requisito de permiso de residencia, como hace Miami Beach, dijo.

“Si hay problemas, vamos a sentarnos y hablar de ello y resolver esos problemas”, dijo Burton en una entrevista antes de la votación. “Esto realmente va en contra de su política de vivienda. Si quieren tener una ciudad en la que solo puedan permitirse vivir los ricos, están haciendo un gran trabajo. No parece tener mucho sentido. Es una mala política de vivienda”.

Jon Paul Pérez, presidente de la urbanizadora Related Group, dijo que la empresa ha usado las reducciones de espacios de estacionamiento para trasladar el ahorro a los inquilinos y compradores en numerosas torres residenciales del downtown de Miami, Brickell y Wynwood y sus alrededores, y no para aumentar los beneficios. Los proyectos de la empresa incluyen condominios de lujo, apartamentos para el mercado medio y proyectos de vivienda asequible de ingresos restringidos. El costo de un solo espacio de garaje oscila entre $30,000 y $40,000, lo que añade millones al costo de un proyecto, dijo Pérez en una entrevista.

También señaló que la mayoría de las grandes ciudades del país están reduciendo los mínimos de estacionamiento para reducir los costos de la vivienda y desincentivar la conducción, en un momento en que muchos residentes de la ciudad quieren utilizar menos el auto. Y gran parte de los espacios de estacionamiento que los urbanizadores tienen que construir de acuerdo a lo que, según él, son requisitos excesivos, no se usan, dijo Pérez.

Hacer más difícil conseguir reducciones, dijo, “no es la onda del futuro. En nuestra opinión, es como dar un paso atrás en un momento en el que habíamos avanzado en esto”.

Las normas de estacionamiento de Miami 21 permiten a los urbanizadores situados cerca de estaciones de Metrorail o Metromover y de líneas de autobús de “alta frecuencia” solicitar la reducción de espacios de estacionamiento al mínimo requerido –que se fija en 1.5 espacios por unidad residencial, por ejemplo– en un 30%, 50% o 100% en el caso de edificios de menos de 10,000 pies cuadrados.

La primera versión de los cambios impulsados por Carollo y Reyes habría eliminado por completo las reducciones del 50La primera versión de los cambios impulsados por Carollo y Reyes habría eliminado por completo las reducciones del 50% y el 100%, mientras que las del 30% se habrían sometido a audiencias. Tras una avalancha de críticas, aceptaron reinstaurar las dos primeras.

Reyes propuso el jueves la primera reducción en el downtown de Miami, admitiendo que el distrito ya tiene muchos espacios de estacionamiento. También reconoció la preocupación de los críticos de que la exigencia de espacios de estacionamiento desalentaría la renovación o incluso provocaría la demolición de los edificios de apartamentos más antiguos construidos sin estacionamientos antes de la Segunda Guerra Mundial. Las renovaciones de gran envergadura exigen que se adapten a las normas de construcción actuales y que se añada un estacionamiento, lo cual es físicamente imposible en la mayoría de los casos.

Nuestro objetivo es crear un lugar seguro y atractivo para que los usuarios se conecten en relación con sus intereses. Para mejorar la experiencia de nuestra comunidad, suspenderemos temporalmente los comentarios en los artículos.