Ley de alquileres, a un paso de su sanción: los puntos controvertidos que plantea el proyecto

El proyecto de Ley de Alquileres, que recibió dictamen de la Comisión de Legislación General del Senado, plantea una serie de modificaciones, algunas de ellas controvertidas, que se dan en un momento de crisis histórica del sector inmobiliario: extiende la duración del plazo de locación de dos a tres años y establece un mecanismo de actualización anual de los montos en base a una combinación entre el índice de inflación y el de salarios (RIPTE).

La iniciativa será llevada al recinto en la próxima sesión de la Cámara Alta, que podría ser el jueves, aunque algunos legisladores del oficialismo postularon la posibilidad de introducirle modificaciones durante su tratamiento.

Se trata de un momento difícil del mercado: la cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles registró en abril una caída cercana al 100% en la Ciudad y en la provincia de Buenos Aires, debido a las restricciones que enfrenta la actividad en el aislamiento social obligatorio por la pandemia de coronavirus.

La imposibilidad de mostrar las propiedades, por protocolo vigente a partir de la irrupción del coronavirus en esta parte del mundo, sumado a la inactivad que exhibe el Registro de la Propiedad del Inmueble -que reabrió hace escasos días y luego volvió a paralizarse por la intensificación de la pandemia-, apagó rápidamente el entusiasmo de un sector que además recibió el mazazo de los números de abril, y el que ahora deberá enfrentarse con estas modificaciones.

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El nuevo mecanismo de actualización anual se calculará en base al aumento de la inflación y el salario.

Ley de Alquileres: las polémicas

El proyecto de Ley de Alquileres fue aprobado por la Cámara de Diputados en noviembre del año pasado y reforma el Código Civil y Comercial para extender los contratos de dos a tres años y establecer un nuevo mecanismo de actualización anual (en lugar de semestral), que se calculará en base al aumento de la inflación y el salario.

En ese sentido, se establece una fórmula para la actualización de los precios, combinando el IPC (Índice de Precios al Consumidor) con el mencionado RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables).

Hoy no se permite la indexación, de manera que los aumentos por lo general son con base en la inflación mientras que con el proyecto hay un nuevo mecanismo de actualización anual -en lugar de semestral-, que se calculará en base al aumento de la inflación y el salario.

Este artículo fue uno de los que mayor debate generó, ya que algunos senadores sospechan que podría dejar abierta la posibilidad de que haya más aumentos que los prometidos en la norma.

El senador por el Frente de Todos de Chubut, Mario Pais, explicó que el artículo 14 del proyecto no es claro en cuanto al período de indexación.

"Como está redactada la norma, se establece que el valor del alquiler debe mantenerse por doce meses y al año se puede actualizar. Se puede interpretar que el primer año se mantendría el valor, pero luego se permitiría establecer una cláusula gatillo mensual", interpretó el legislador por Chubut.

Por su parte, el senador por Córdoba de Juntos por el Cambio, Ernesto Martínez, propuso resolver si la Cámara alta votará la sanción venida en revisión de Diputados o insistirá con un proyecto similar presentado por la peronista rionegrina Silvina García Larraburu que se aprobó en el Senado en 2016 pero que la Cámara baja nunca debatió.

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La iniciativa será llevada al recinto en la próxima sesión de la Cámara Alta.

"Socialmente, hoy estamos bien cubiertos por los Decretos de Necesidad y Urgencia emitidos por el Poder Ejecutivo que evitan los desalojos", recordó.

Sin embargo, la presidenta de la comisión, la correntina Ana Almirón, anunció que pasaba a la firma el dictamen de Diputados.

Otras modificaciones de la Ley de Alquileres

Otro punto clave del proyecto es que se dispone que el inquilino podrá optar por presentar como garantía un aval bancario, seguro de caución; garantía de fianza; o personal del locatario, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.

También se fija que las expensas extraordinarias deberán ser abonadas por el dueño de la propiedad.

En cuanto al depósito, el dictamen fija que no se podrá pedir "el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes" y determina que el depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de alquiler.

Asimismo, establece que se deberá declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo, que a la vez deberá dar facilidades para poder cumplir con esta medida.

Además, se crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a jubilados, pensionados, y aquellas familias que no tengan cómo acceder a un sistema de garantías.