Levine Cava propone zonificación más flexible para permitir que las casas estén más juntas

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askowronski@miamiherald.com

En una lucha por evitar que los suburbios se amplíen y lleguen más cerca de los Everglades, la alcaldesa de Miami-Dade, Daniella Levine Cava, dio a conocer esta semana un plan para flexibilizar las normas de zonificación y facilitar que quepan más casas en lotes más pequeños.

De acuerdo con las normas de zonificación en vigor, los planificadores de Miami-Dade afirman que los constructores se quedarán sin terrenos para nuevas viviendas unifamiliares en 2025.

El plan flexibilizaría las normas del condado para facilitar la división de lotes, la construcción de casas más próximas entre sí y la exención de las normas que exigen espacios comerciales en las plantas bajas de los nuevos complejos residenciales.

El memorando de Levine Cava dice que los cambios pudieran estimular a los propietarios y urbanizadores a construir más de 100,000 nuevas viviendas en terrenos fuera de los límites de la ciudad, en momentos que el alquiler y el precio de los inmuebles se han disparado.

“Los terrenos residenciales en Miami-Dade están uniformemente subutilizados”, dijo Levine Cava en el memorando a los comisionados condales.

El plan de Levine Cava solo se aplica a los terrenos fuera de los límites de la ciudad donde se aplican las normas de zonificación del condado. Los comisionados tendrían que aprobar los cambios a través de una legislación separada en un proceso que aún no ha comenzado y podría demorar meses o años de audiencias y votaciones. Los cambios propuestos fomentan sobre todo la construcción de más casas, adosados y duplex bajo la categoría de “vivienda unifamiliar”.

La propuesta otorgaría a los propietarios el derecho a construir automáticamente más viviendas en sus terrenos sin necesidad de obtener la aprobación a través de una audiencia de zonificación. En Miami-Dade “la urbanización se ha mantenido sistemáticamente muy por debajo de la densidad máxima permitida” bajo las normas existentes del condado, escribió Levine Cava.

Levine Cava dio a conocer el plan como parte de un compromiso sobre la legislación a la que se opuso su administración por exigir un aumento drástico de nuevos lotes disponibles para la construcción de viviendas. Los planificadores del condado dijeron que el cambio propuesto por el presidente de la Comisión José Díaz abrumaría la existencia de terrenos dentro del Límite de Desarrollo Urbano (UDB), la línea de planificación de la ley de uso del suelo del condado que divide los suburbios de las tierras de cultivo y los Everglades.

En una reunión de comité el miércoles, Díaz acordó enmendar su ordenanza para requerir la adopción de los cambios de Levine Cava antes que Miami-Dade pueda ordenar que el condado tenga al menos 35,000 lotes disponibles para la construcción de nuevas viviendas unifamiliares, en comparación con un inventario estimado de aproximadamente 24,000 ahora.

Aunque Miami-Dade cuenta con amplios terrenos para construir nuevos complejos de condominios y apartamentos dentro del Límite de Desarrollo Urbano, los planificadores del condado pronostican que la propiedad reservada para nuevas viviendas unifamiliares se agotará para 2025.

“No tratemos de decir: ‘Solo hay una forma de vivir a partir de ahora, y es en un edificio multifamiliar’”, dijo Díaz después que la legislación fue aprobada por unanimidad por el comité de Política de la Comisión el miércoles. “Todo lo que estamos tratando de hacer es encontrar soluciones”.

Los cambios propuestos por Levine Cava incluyen:

Dejar que los propietarios se beneficien de una zonificación ligeramente más densa sin necesidad de una audiencia. El plan recomendaba a los propietarios de terrenos puedan construir casas ligeramente más juntas, siempre que el plan “incorpore buenos principios de diseño urbano”. Esto pudiera ser aprobado por el personal, en lugar de en una audiencia.

Eximir de las normas de “uso mixto” a los edificios de apartamentos y condominios. Las normas del condado exigen un espacio comercial en la planta baja de los edificios residenciales para fomentar una vida callejera más dinámica y situar los comercios minoristas cerca de donde vive la gente. Levine Cava propuso levantar esa norma en las zonas que pueden albergar más unidades residenciales, como las cercanas a los corredores de transporte público, permitiendo también la construcción de apartamentos en la planta baja.

Subdividir más lotes. El plan de Levine Cava prevé que se permita una mayor “división de los lotes”, es decir, que las propiedades se subdividan en dos nuevas parcelas. Los lotes adicionales permitirían la construcción de viviendas más densas dentro de la categoría de unifamiliares, como duplex, triplex y casas en hilera, según el memorando.

La comisionada Rebeca Sosa votó a favor de la legislación de Díaz, pero advirtió de los cambios dramáticos en las reglas de densidad en Miami-Dade.

“La gente que ha estado pagando impuestos va a pagar un precio muy alto”, dijo. “La densidad en esas zonas residenciales va a ser abrumadora”.

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