Dónde es más rentable en España comprar una vivienda para alquilarla

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Comprar una vivienda para destinarla posteriormente al alquiler es una de las inversiones más comunes en España. El incremento de los alquileres en nuestro país en los últimos años ha hecho que en algunas ciudades y municipio cuenten con rentabilidades muy atractivas. Incluso en esta época marcada por la pandemia de Covid-19, la vivienda se ha convertido en un valor refugio para muchos.

El valor de rentabilidad de esta operación se calcula teniendo en cuenta ciertas condiciones particulares que tenga el inmueble, pero lo primordial es el lugar donde se ubica. Esto se produce porque la mejora del mercado inmobiliario se ha producido de manera desigual en las distintas zonas de España y esto provoca que en ciertos lugares la vivienda se haya abaratado.

No obstante, para calcular esta rentabilidad también se deben considerar otros aspectos como los gastos, los impuestos de la operación, el mantenimiento o el impuesto sobre bienes inmuebles, entre otros muchos.

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La mejora del mercado inmobiliario se ha producido de manera desigual en las distintas zonas de España, provocando que en algunos lugares la vivienda se haya abaratado. Getty Creative.
La mejora del mercado inmobiliario se ha producido de manera desigual en las distintas zonas de España, provocando que en algunos lugares la vivienda se haya abaratado. Getty Creative.

Las mejores ciudades para alquilar

Según un estudio del portal Idealista, entre las ciudades españolas, Lleida es la que resulta más rentable (8,2%), seguida de Murcia (8,1%), Huelva (7,5%), Almería (6,9%) y Santa Cruz de Tenerife (6,8%). Por el lado contrario, las rentabilidades más bajas de España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en San Sebastián (3,6%), Palma (4,3%), Barcelona (4,4%), A Coruña (4,5%) y Madrid (4,6%).

Por su parte, Fotocasa ofrece datos más concretos de municipios. Según su estudio 'Rentabilidad en municipios costeros en verano de 2021' Gandía (Valencia) es el municipio de la costa en el que mayor rendimiento se puede sacar a estos inmuebles, con una media de 7.9 % en junio. Tras Gandía se sitúa el municipio gaditano de Algeciras con 7,4% (frente al 6,6% en 2016), el almeriense de Roquetas de Mar con 7,2% (5,3% hace cinco años). Por debajo de la media, con la rentabilidad por debajo del 5% y cayendo con respecto a 2016, están San Sebastián con 3,5% (frente al 3,8% de hace cinco años), Fuengirola con 4,1% (antes, 5,7%), Barcelona capital con 4,2% (5,2% en 2016).

Como se puede observar, la rentabilidad del inmueble dependerá en gran medida de la ubicación y las condiciones del entorno. Existen ciudades en las cuales la rentabilidad de la vivienda será aún mayor que en otras, en algunas por la movilidad y en otras por el clima. Sin embargo, lo ideal es consultar a un asesor financiero que nos haga saber el panorama de todas las posibilidades actuales a nivel de mercado y zonas comerciales.

Pasos a seguir

A la hora de emprender el camino de la compra no solo hay que tener en cuenta la zona, sino que existen una serie de pasos que conviene seguir. En primer lugar, conviene que tengas en cuenta que las normativas serán distintas para pisos o casas tipo duplex o chalet. En segundo lugar, habrá que tener en cuenta el estado del inmueble porque quizás haya que añadirle el gasto de la reforma

Por último, que no todas las hipotecas son iguales y por ello, será conveniente elegir la que mejor se ajuste a tu nuestro presupuesto. Lo recomendable es conseguir un préstamo a una tasa fija para evitar sorpresas en el precio final.

Cómo calcular la rentabilidad

Para calcular la rentabilidad de esta operación financiera habría que calcular la renta anual esperada y descontar después los gastos de mantenimiento del inmueble, entre los que se incluyen derramas, cuotas de comunidad, IBI… El resultado de este cálculo se divide entre la inversión inicial que se lleva a cabo al comprar el inmueble (impuestos, gastos de la operación y puesta a punto de la vivienda) y todo ello se multiplica por 100.

Ventajas de invertir en casas para alquilar

Con todo esto, cabe destacar que son muchas las ventajas que se obtienen al invertir en casas para alquilar. Alquilar una vivienda es por lo general más rápido que vender, ya que permite alquilar por días o incluso, por horas. Además, una de las ventajas es que alquilando una vivienda se tiene derecho a una deducción del 60 % sobre el total de las rentas.

Por otro lado, plataformas como puede ser AirBnB pueden hacer rentable esta compra gracias al gran boom que tuvo esta plataforma y hoy día hay millones de usuarios que la utilizan para buscar alojamiento en todo el mundo. Por último, se podría subrayar que esta es de las inversiones que menos movilidad genera en el mercado, sobre todo en cuanto a valor. Existen menos probabilidades de que el valor de un inmueble se desplome bruscamente.

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