¿Dejaste de pagar la hipoteca? Esto es lo que debes saber cuando vuelvas a empezar a pagar

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La primavera pasada, los administradores de hipotecas se tomaron su tiempo para informar a los clientes afectados por la pandemia sobre su derecho a pulsar el botón de pausa en los pagos sin necesidad de documentación y sin que se les cobrara una penalización para volver a realizarlos.

Ahora que la mayoría de esos prestatarios se preparan para reanudar los pagos, los prestamistas hipotecarios se enfrentan de nuevo a las críticas por no haber sido directos con sus clientes sobre sus opciones.

Dado que esos prestatarios suelen tener menos capital para trabajar, los defensores de los consumidores dicen que tendrán que tomar la iniciativa para elaborar un plan de reanudación de pagos con sus administradores hipotecarios, que incluyen a bancos tradicionales y procesadores de pagos que no son bancos. Si no están satisfechos con las respuestas que obtienen, pueden obtener ayuda de organizaciones de ayuda legal voluntarias y de asesores de vivienda financiados por el gobierno federal.

"Esto suele ser muy complicado", dijo Mike McArdle, subdirector de mercados hipotecarios de la Consumer Financial Protection Bureau. "¿Qué es un aplazamiento? ¿Qué es una modificación? ¿Qué son las ampliaciones de plazo? Es importante que los prestatarios entiendan lo que ocurre con sus préstamos".

Kim Henderson, presidente y director ejecutivo de Neighborhood Housing Services of South Florida, uno de los proveedores de asesoría de vivienda certificados por el gobierno federal de la zona, con oficinas en Miami y Fort Lauderdale, dijo que su organización no ha visto un aumento en las solicitudes de ayuda todavía, probablemente porque la administración Biden extendió el periodo de indulgencia hasta el 30 de septiembre y la moratoria de ejecución hipotecaria hasta el 30 de junio.

"Está llegando, pero todavía no", dijo Henderson. "Nos estamos preparando. Es una de esas cosas por las que la gente no se preocupará hasta que les golpee en la cara que la fiesta terminó". Cuando eso ocurra, dice, su organización y muchas otras estarán listas para ayudar, señaló.

Aumentan quejas sobre gestores hipotecarios

En un informe publicado la semana pasada, la Consumer Financial Protection Bureau dijo que en marzo recibió el mayor número de quejas de los consumidores sobre las hipotecas desde abril de 2018. Las quejas que mencionan la indulgencia o términos relacionados alcanzaron su promedio mensual más alto desde marzo y abril de 2020, cuando los consumidores que buscan la protección de indulgencia puesta a disposición de los prestatarios de préstamos respaldados por el gobierno federal comenzaron a quejarse de obtener información inexacta de sus administradores hipotecarios. El informe no identificó los sujetos de las quejas más recientes.

Andrea Bopp Stark, abogada de la organización sin fines de lucro National Consumer Law Center, dice que algunos administradores de hipotecas están proporcionando de nuevo información confusa y contradictoria sobre las opciones de los prestatarios para reanudar los pagos de los préstamos con respaldo federal. Algunos administradores de préstamos del mercado privado que no están sujetos a los requisitos federales están exigiendo a los prestatarios que devuelvan los pagos atrasados en una suma global o que hagan pagos mensuales durante un par de años, dijo.

Aunque están sujetos a la moratoria de la ejecución hipotecaria, los prestamistas del mercado privado no están obligados a ofrecer ninguna opción asequible después de la indulgencia, comentó Stark. Sabe de un consumidor que tuvo que pedir prestados 30 mil dólares para ponerse al día y de otro que tuvo que echar mano de su cuenta de jubilación.

Mientras tanto, algunos administradores de préstamos de la Federal Housing Administration no están ofreciendo adecuadamente el aplazamiento de los pagos atrasados hasta el final de los préstamos u ofreciendo modificaciones que pudieran reducir los pagos mensuales de los prestatarios si no pueden pagar la cantidad anterior a la pandemia, señaló.

La posibilidad de que aproximadamente el 70 por ciento de los prestatarios con préstamos respaldados por el gobierno federal puedan suspender los pagos de la hipoteca hasta un año formaba parte de la primera ley de alivio de la pandemia aprobada por el Congreso y el presidente el pasado mes de marzo. En febrero, las entidades que controlan los préstamos, como Fannie Mae, Freddie Mac, el Department of Agriculture, la Federal Housing Administration y el Department of Housing and Urban Development, la prorrogaron hasta septiembre.

Durante el cierre nacional de la primavera pasada, los estadounidenses devastados financieramente aprovecharon esta oportunidad sin precedentes. Según la Mortgage Bankers Association, se calcula que 6.5 millones de prestatarios de préstamos hipotecarios han dejado de pagar al menos una vez desde marzo. En julio, cerca del 8.5 por ciento de los prestatarios estadounidenses estaba en programas de indulgencia.

Las tasas de indulgencia y de morosidad han disminuido gradualmente desde que la economía comenzó a reactivarse el verano pasado. En enero, el mes más reciente del que se dispone de datos, el 5.6 por ciento de los prestatarios en Estados Unidos seguían atrasados en sus pagos.

La oficina de protección del consumidor está vigilando

Las autoridades federales dijeron que planean examinar de cerca la forma en que los administradores de hipotecas gestionan sus comunicaciones con los prestatarios con conocimientos limitados del inglés.

En marzo, los consumidores informaron de problemas de comunicación sobre sus planes de indulgencia y las opciones disponibles al final de los periodos de indulgencia, según el informe de la Consumer Financial Protection Bureau. Algunos informaron de largos retrasos en la obtención de modificaciones del préstamo para ayudarles a reducir sus pagos mensuales.

La oficina publicó su informe aproximadamente un mes después de emitir un boletín en el que se advertía a los administradores de hipotecas que "empezaran a adoptar las medidas adecuadas ahora para evitar una oleada de ejecuciones hipotecarias evitables una vez que los prestatarios empezaran a salir de los planes de indulgencia COVID-19 a finales de este otoño".

Se espera, según el boletín, que los administradores de hipotecas se preparen para el aumento previsto de los préstamos que salen de los programas de indulgencia, así como las solicitudes de alivio de los prestatarios que están en mora, pero no en un programa de indulgencia.

Advirtió que la oficina supervisaría de cerca el cumplimiento de los requisitos por parte de los administradores hipotecarios de contactar con los prestatarios antes de que expiren sus periodos de indulgencia para darles tiempo a solicitar ayuda, trabajar con ellos para asegurarse de que tienen toda la documentación necesaria para obtener ayuda, responder rápidamente a las consultas y evaluar los ingresos de forma justa.

Además, la agencia agregó que examinará detenidamente la forma en que los administradores de hipotecas gestionan las comunicaciones con los prestatarios que tienen un dominio limitado del inglés.

Opciones para los prestatarios de préstamos con respaldo federal

Alrededor del 70 por ciento de todos los prestatarios cuenta con préstamos hipotecarios respaldados por una de las entidades federales. Esos prestatarios deben recibir una serie de opciones adecuadas a su situación financiera. Aunque los detalles pueden variar en función de la entidad que respalde el préstamo, por lo general se preguntará a los prestatarios si pueden optar por una de estas opciones:

- ¿Puede devolver las cuotas de la hipoteca que ha dejado de pagar en un solo pago?

- Si no, ¿puede pagarlo en cuotas mensuales durante el próximo año, más o menos?

- Si no, ¿puede volver a pagar la misma cantidad que pagaba antes de la pandemia?

- Si la respuesta es afirmativa, puede aplazar esos pagos atrasados hasta el final del préstamo, ya sea ampliando el préstamo por el número de meses atrasados o haciendo que la suma de los pagos atrasados venza al final del préstamo. Esto se llama aplazamiento.

- Si no puede pagar la misma cantidad, puede optar por una modificación del préstamo que reduzca las tasas de interés y/o amplíe la duración del préstamo.

Stark dijo que los prestatarios que planean salir de la indulgencia, así como los que no están en indulgencia que han dejado de pagar, deben tomar la iniciativa ahora (antes de que la moratoria federal de ejecución hipotecaria expire el 30 de junio) para ponerse en contacto con sus administradores de hipotecas y preguntar acerca de sus opciones.

Con más de dos millones de prestatarios que aún se encuentran en situación de indulgencia y planean salir de ella, los administradores hipotecarios probablemente no estén difundiendo mala información a propósito, dijo Stark. "Creo que están bombardeados y abrumados por la cantidad de opciones de indulgencia y post indulgencia. Probablemente hay cientos de miles que salen de la indulgencia cada semana".

Los prestatarios que se encuentran entre el 30 por ciento cuyos préstamos están respaldados por el sector privado y no por el federal deben buscar ayuda de un asesor de vivienda certificado por el U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), un departamento local de ayuda legal o un abogado privado si su administrador se niega a responder o a proporcionar opciones asequibles, comentó.

Henderson, de Neighborhood Housing Services of South Florida, declaró que espera que se anuncie más ayuda federal para ayudar a los prestatarios morosos a evitar la ejecución hipotecaria. Si no se materializa ninguna, "entonces todo se reduce a la buena defensa y negociación a la vieja usanza", señaló.

Pero los prestatarios no tendrán que hacerlo solos. "Podemos ser una tercera parte. Los prestatarios pueden firmar un documento para darnos la capacidad de hablar en su nombre. Podemos estar al teléfono cuando llamen a su gestor. Podemos negociar por ellos, o con ellos, y ayudarles a conocer sus opciones".

Dónde encontrar ayuda

Las agencias de asesoramiento en materia de vivienda certificadas por el HUD pueden encontrarse en consumerfinance.gov/find-a-housing-counselor. Introduce tu código postal para encontrar la más cercana.

Para presentar una queja sobre tu administrador hipotecario, visita el sitio web de la Consumer Financial Protection Bureau: consumerfinance.gov/complaint.

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