Cuatro factores que complican la votación final sobre el Límite de Desarrollo Urbano en el sur de Miami-Dade

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Al no poder conseguir los votos para ampliar el Límite de Desarrollo Urbano, los urbanizadores de un complejo industrial de 793 acres en el sur de Miami-Dade vuelven esta semana ante los comisionados del condado con un proyecto más pequeño.

La propuesta de Distrito Logístico y Tecnológico de South Dade había previsto la creación directa de 11,762 empleos de tiempo completo por el conjunto de almacenes, oficinas y otras empresas que se construirían en terrenos agrícolas junto al Turnpike de la Florida. Ahora, con una superficie de 380 acres, las estimaciones de empleo del proyecto se han reducido en casi 40%, con unos 7,300 puestos de trabajo permanentes de tiempo completo en las previsiones económicas revisadas de los urbanizadores.

El Límite de Desarrollo Urbano (UDB) separa las tierras de cultivo y los humedales cerca de los Everglades de la mayoría de las construcciones residenciales y comerciales en Miami-Dade. La construcción del proyecto requiere que los comisionados de Miami-Dade amplíen el UDB por primera vez desde 2013.

Ashika Campbell, de Naranja, lleva una camiseta de "Bring the Jobs" (Traigan empleos) durante una reunión en la que se discute una votación sobre la expansión del Límite de Desarrollo Urbano en la Comisión del Condado Miami-Dade, el jueves 19 de mayo de 2022, en el Stephen P Clark Center en Miami. Campbell estaba a favor de la expansión del Límite de Desarrollo Urbano.
Ashika Campbell, de Naranja, lleva una camiseta de "Bring the Jobs" (Traigan empleos) durante una reunión en la que se discute una votación sobre la expansión del Límite de Desarrollo Urbano en la Comisión del Condado Miami-Dade, el jueves 19 de mayo de 2022, en el Stephen P Clark Center en Miami. Campbell estaba a favor de la expansión del Límite de Desarrollo Urbano.

Es una decisión que los urbanizadores dicen que está atrasada para proporcionar un centro de empleo para los habitantes de South Miami-Dade que se desplazan lejos para ir a trabajar. Los grupos ecologistas insisten en que creará más expansión urbana a expensas de la Bahía de Biscayne y los Everglades.

El sitio se encuentra al sur del Turnpike de la Florida y al norte de Moody Drive (SW 268 Street), al norte de la Base de la Reserva Aérea de Homestead y a unas tres millas al oeste de la Bahía de Biscayne.

Los comisionados del condado de Miami-Dade votarán la propuesta de ampliación del Límite de Desarrollo Urbano para el Distrito Logístico y Tecnológico de South Dade, que está previsto en un área catalogada como zona de alto riesgo costero.
Los comisionados del condado de Miami-Dade votarán la propuesta de ampliación del Límite de Desarrollo Urbano para el Distrito Logístico y Tecnológico de South Dade, que está previsto en un área catalogada como zona de alto riesgo costero.

Los urbanizadores Aligned Real Estate Holdings y Coral Rock Development presentan el nuevo plan como respuesta a las críticas al proyecto original.

Esas críticas incluían que el proyecto era demasiado grande.

A pesar de que la huella es menor en los terrenos al sur del Turnpike, escribió el abogado del proyecto Jeffrey Bercow a los planificadores del condado el 9 de septiembre, el proyecto seguirá “trayendo los tan necesarios empleos a South Dade, reduciendo los excesivos desplazamientos de los vecinos”.

Los grupos ecologistas dicen que los defectos originales permanecen, incluyendo los riesgos para un proyecto de restauración de los Everglades en curso y la necesidad de reescribir la prohibición de Miami-Dade de desarrollo comercial en tierras agrícolas propensas a inundaciones para construir los almacenes, hoteles y centros de atención telefónica que irían allí.

“Siguen existiendo los mismos conflictos”, dijo Laura Reynolds, líder de la Hold the Line Coalition, que presiona para mantener el UDB.

Aunque los argumentos de ambas partes siguen siendo en gran medida los mismos, la votación final prevista para el jueves sobre la solicitud del UDB enfrenta nuevas aristas. Entre ellas:

Los terrenos de la FPL

Una de las principales objeciones a la propuesta de la administración de la alcaldesa Daniella Levine Cava tiene que ver con la considerable porción de propiedad incluida en la solicitud para mover el UDB, pero que no coopera con los urbanizadores en el proyecto real.

Antes de las votaciones anteriores, uno de los principales propietarios de terrenos en la zona del proyecto, el multimillonario magnate de la banca Leonard Abess, poseía aproximadamente el 20% de los terrenos y se oponía a la ampliación del UDB. La propuesta revisada elimina del proyecto la mayor parte de los terrenos de Abess, pero no los de Florida Power and Light.

Los 84 acres vacíos de la compañía eléctrica albergarían alrededor del 25% de los seis millones de pies cuadrados de construcción previstos para el proyecto, pero FPL no ha solicitado los cambios de zonificación que buscan los urbanizadores.

Leonard Abess Jr., a la izquierda, y su hijo, Matthew Abess, salen de la cámara de la Comisión del Condado Miami-Dade el 19 de mayo de 2022, después de que Abess padre instara a la junta a rechazar la ampliación del Límite de Desarrollo Urbano que incluiría 160 acres de tierras de cultivo que posee. Su propiedad ha sido eliminada en su mayor parte del plan antes de la votación final prevista para el jueves 22 de septiembre de 2022.
Leonard Abess Jr., a la izquierda, y su hijo, Matthew Abess, salen de la cámara de la Comisión del Condado Miami-Dade el 19 de mayo de 2022, después de que Abess padre instara a la junta a rechazar la ampliación del Límite de Desarrollo Urbano que incluiría 160 acres de tierras de cultivo que posee. Su propiedad ha sido eliminada en su mayor parte del plan antes de la votación final prevista para el jueves 22 de septiembre de 2022.

La suspensión de Martínez afecta la votación

Los urbanizadores necesitaban previamente que nueve comisionados votaran a su favor a fin de mover el UDB, pero solo consiguió el apoyo de siete miembros de la junta cuando el proyecto fue sometido por primera vez a una votación de la comisión el 19 de mayo. Esto ha puesto el foco en cinco comisionados que votaron en contra del proyecto en mayo: René García, Eileen Higgins, Danielle Cohen Higgins, Jean Monestime y Raquel Regalado, además de Sally Heyman, que no asistió a esa reunión.

Pero la suspensión del comisionado del Distrito 11 Joe Martínez el martes supone un nuevo recuento. Para mover el UDB, los estatutos de Miami-Dade requieren una votación de dos tercios de los comisionados “entonces en funciones”, un cálculo que los abogados del condado dicen que ahora significa que se necesitan ocho votos, no nueve.

Eso todavía significa que cinco comisionados pueden bloquear un movimiento del UDB, y ese es el número de comisionados que se opusieron al proyecto en mayo. Una advertencia: si el gobernador Ron DeSantis nombra a un comisionado de reemplazo antes de la reunión de las 9:30 a.m., esa persona sería elegible para emitir un voto sobre el proyecto.

El tiempo se agota en el actual recuento de votos, ya que tres comisionados con mandato limitado que apoyan a los urbanizadores —José “Pepe” Díaz, Rebeca Sosa y Javier Souto— dejarán su cargo tras las elecciones de noviembre.

Proyecto del UDB cerca del planeado Kendall Parkway también a votación

Debido a que la comisión celebró una audiencia pública en mayo sobre un proyecto diferente en South Dade, al público probablemente no se le permitirá dirigirse a los miembros de la junta de nuevo en cuanto a esa aplicación del UDB. Pero el orden del día de la comisión del jueves incluye otro proyecto propuesto para terrenos fuera del UDB actual, proporcionando una oportunidad para los comentarios públicos sobre temas similares.

Los urbanizadores Blue Heron y Terra137 (una entidad que no está relacionada con la empresa de urbanización de Miami Terra) quieren construir un complejo comercial de 41 acres centrado en el estacionamiento, el reabastecimiento y las instalaciones de lavado para remolques de tractores y camiones grandes.

La instalación se levantaría en un terreno baldío al oeste de SW 137 Avenue, y al sur de donde termina la 836 Expressway. Eso pondría el proyecto en un área entre el actual UDB y la extensión sur propuesta de la 836, un proyecto conocido como el Kendall Parkway.

Los urbanizadores lo plantean como una forma de sacar a los grandes camiones de los estacionamientos, los bordes de las carreteras y otros lugares donde los camioneros hacen descansos o guardan sus vehículos. La administración de Levine Cava se opone al proyecto, alegando que los depósitos de camiones ya pueden construirse fuera de la UDB, y que hay terrenos disponibles para instalaciones similares más cerca del núcleo urbano.

El proyecto se somete el jueves a una votación preliminar de la comisión que autorizaría una revisión estatal de la solicitud.

Recomendación de última hora del personal del condado sobre el UDB

Aligned Holdings presentó los nuevos planes para el proyecto el 31 de agosto, dejando unas tres semanas para que las dependencias del condado analizaran los planes revisados y actualizaran sus recomendaciones a los comisionados. A primera hora de la tarde del miércoles, el reporte final no se había publicado en línea antes de la votación del jueves.

Levine Cava dijo esta semana que una recomendación final estaba por salir, pero no esperaba que cambiara mucho la conclusión original de su administración de que el UDB no debe moverse. “Seguimos preocupados por el impacto medioambiental”, dijo el martes.