Crece preocupación por los aumentos que enfrentan dueños de condos en Florida. ¿Cuáles son sus recursos?

Más de tres millones de floridanos que residen en 1.5 millones de condominios en el estado podrán verse afectados por la subida de los costos de mantenimiento y pagos a la asociación de propietarios, que golpearán más a los retirados y personas con presupuesto limitado.

Los edificios de más de 30 años deben pasar una inspección estructural antes del 31 de diciembre del 2024, según estipula la Ley de Seguridad en Condominios, que se aprobó en marzo del 2022 en respuesta al colapso de Champlain Towers South en Surfside, en el que perecieron 98 personas el 24 de junio del 2021.

Como resultado de estas inspecciones detalladas que buscan fallas estructurales, puede que los propietarios tengan que afrontar pagos imprevistos de un special assessment, para costear las reparaciones indicadas por el informe de los inspectores.

También se prevén aumentos de las cuotas de la asociación de propietarios (HOA) porque la Ley de Seguridad en Condominios exige que las asociaciones tengan fondos en reserva precisamente para el mantenimiento y las reparaciones, que en muchos casos se han pospuesto durante años.

“Los más afectados van a ser las personas que están viviendo en Miami Beach desde 1970 y 1980, que compraron a precios relativamente bajos”, dijo a el Nuevo Herald el abogado Franchesco “Frank” Soto, experto en leyes de construcción en la firma miamense Haber Law.

Aumento en cuotas de condos

En el caso de los condominios de tres pisos ubicados a tres millas de la línea costera, la inspección estructural debe realizarse a los 25 años y repetirse cada 10 años.

Si los propietarios no pueden pagar los special assessment, el resultado puede ser un condo termination, alerta Soto.

Para esta venta colectiva de los apartamentos, muy codiciada por los desarrolladores que buscan los escasos terrenos cerca del agua, solo hace falta la aprobación de un 80% de los dueños de condos. Esto forzaría al resto, que quizás no quiera irse o que no va a obtener ganancias porque tiene una hipoteca mayor que el resultado de la venta, aunque sea a precio de mercado.

En casi todos los casos, este tipo de venta deja a las personas a merced de un mercado inmobiliario muy complejo en el sur de la Florida, tanto para alquilar como para comprar.

“Hay que buscar un balance, la ley es necesaria porque no queremos tener otra tragedia como la de Champlain”, dice Soto. “Pero, por otra parte, qué se hacen las personas que no tienen recursos”.

Los aumentos en el pago de la asociación (HOA) también están determinados por el costo de los materiales de la construcción y la mano de obra, explica el abogado.

“Lo que hubieran tenido que gastar a través de los años, ahora lo tienen que gastar inmediatamente”, dice sobre las reparaciones que vendrán.

Al mismo tiempo, se suma el costo de los seguros de propiedad en la Florida, los más altos en el país.

Soto apunta que el Código de Construcción en la Florida es muy estricto, y cambia cada tres años. Paralelamente, el aumento de la frecuencia e intensidad de los huracanes pone presión sobre la industria de la construcción, que enfrenta con incertidumbre estos cambios.

Cómo protegerse al comprar condos en Florida

Los condominios fueron tradicionalmente una forma de entrar al mercado inmobiliario para primeros compradores, tanto para residir como para invertir en Miami. Este objetivo se alejó después del aumento de los precios a raíz de la pandemia, y ahora, con la subida del mantenimiento de los edificios y los costos de asociación, podría ocurrir una crisis después de finales del 2024.

Los precios de los condominios en Miami-Dade ya han bajado en los tres últimos meses, según el informe más reciente de la Miami Association of Realtors, entre otras razones por el requisito de aumentar los fondos de reserva para reparaciones.

Como experto en litigación sobre construcción, y con su experiencia al representar a asociaciones de condominios, Soto ofrece consejos para protegerse al comprar un apartamento.

▪ Lo primero es pedir a la compañía de bienes raíces o al vendedor un reporte de las condiciones del edificio. La ley exige que se mantengan en los archivos de la asociación los informes de inspección por 15 años.

▪ Cuántos años tiene el edificio y cuándo fue la última vez que le hicieron reparaciones.

▪ Observe cómo están los fondos de la asociación de propietarios. ¿Tienen dinero para reparaciones?

▪ El comprador puede contratar su propio inspector.

▪ No compre ni venda un condominio sin contratar a un abogado y a un inspector. El dueño que vende tiene que saber los problemas que tiene el apartamento y el edificio, porque si dice que no y los tiene, el comprador puede demandar.

Para información de leyes de condominio, https://www.haber.law/