¿Contribuyen los seguros a la crisis de los condominios? Legisladores de Florida dicen que es un problema

Dos legisladores de Florida culpan a las compañías de seguros —no a la nueva ley estatal— de contribuir a alimentar una crisis de condominios que ha afectado a los propietarios con tarifas y tasación cada vez mayores en edificios de gran altura.

Los senadores estatales Jason Pizzo y Jennifer Bradley dijeron que la industria de seguros está contribuyendo a los mayores costos para los propietarios de condominios. ¿El mayor problema? El aumento de costos de las pólizas de las asociaciones de condominios comerciales, la cobertura de la que depende de las asociaciones para las estructuras compartidas, incluido el techo.

Los legisladores encabezaron una “cumbre de condominios” en Davie en diciembre para abordar cuestiones relacionadas con la crisis de los condominios, y el seguro, dijeron, era parte de un problema cada vez mayor.

Pizzo, de Broward y líder de la minoría demócrata de la Legislatura y Bradley, republicano del Condado Clay, describieron los problemas con analistas, abogados y asesores de políticas en el panel.

Además del aumento del costo de las primas de seguro, los problemas incluyen una discrepancia sobre si un techo de 15 años de antigüedad puede estar asegurado y una creciente responsabilidad de los contratistas y arquitectos que trabajan en reparaciones y renovaciones pagadas mediante cuotas.

Las juntas de condominios se han visto afectadas por primas más altas para sus pólizas de asociaciones de condominios comerciales: los precios aumentaron 6.6% en el segundo trimestre de 2024 en comparación con el segundo trimestre de 2023, según la Oficina de Regulación de Seguros de Florida.

Pero un representante de una compañía de seguros no está de acuerdo con los legisladores sobre el impacto de la industria en la crisis de los condominios.

“Las aseguradoras están calificando las estructuras de condominios más antiguas en el sur de Florida como de riesgo muy alto, algo que se está abordando con los proyectos de modernización. Muchas aseguradoras que cubrían pólizas de condominios se retiraron del mercado después de Surfside”, dijo Mark Friedlander, portavoz de Florida del Insurance Information Institute, refiriéndose al derrumbe del edificio en 2021.

“Sin embargo”, dijo, “los proyectos de mejora de la estructura ordenados por la Legislatura estatal están generando cuotas especiales muy grandes y a largo plazo y son la mayor carga financiera que enfrentan los propietarios de condominios”.

Los seguros serán parte de la próxima sesión legislativa en marzo, dijeron Pizzo y Bradley durante la cumbre.

“Cualquier debate exhaustivo sobre los condominios debe incluir el seguro”, dijo Bradley al Miami Herald en una declaración. “Las leyes que hemos aprobado sobre los condominios en relación con la seguridad de los edificios y su salud financiera harán que, en última instancia, los condominios sean más asegurables”.

Cambio en las leyes de condominios

Los propietarios de condominios se han enfrentado a un efecto dominó de aumento de costos en los últimos dos años.

En 2022 los legisladores estatales prohibieron a las asociaciones renunciar a las contribuciones de reserva (una forma de ahorro para proyectos de mantenimiento de rutina) y a las reparaciones estructurales. Ahora las asociaciones de condominios con edificios de tres pisos o más deben al estado un estudio de reserva antes de enero de 2025, que básicamente proporciona un plan de ahorro para las reparaciones necesarias cada 15 a 25 años. Los propietarios de condominios deben comenzar a realizar contribuciones de reserva en 2025 o 2026.

Las cuotas mensuales de evaluación de condominios aumentaron casi un 60% en los últimos cinco años en el sur de Florida. Además, están las cuotas especiales para reparaciones estructurales más urgentes y las contribuciones a las reservas que se avecinan.

Para muchos, el costo de vida en un condominio, que antes se consideraba un punto de entrada para ser propietario de una vivienda o el último hogar para un jubilado, ha destrozado los presupuestos. Como resultado, muchas comunidades de condominios han pedido una extensión para los estudios de reserva de integridad estructural y las contribuciones a la reserva. El gobernador Ron DeSantis no ha convocado un período especial de la Legislatura para tratar esos temas.

La crisis también ha surgido a partir de una mala planificación y aplicación de las normas por parte de las asociaciones de condominios, dijo Ernesto Cuesta, presidente de la Asociación de Propietarios de Viviendas de Brickell, que representa a casi 50 asociaciones.

Hasta 2022 las asociaciones de condominios tenían derecho a no pagar las contribuciones de reserva. Ahora la nueva ley estatal las obliga a rendir cuentas y a comenzar a ahorrar en 2025 o 2026.

“Ese es el problema de las asociaciones hoy en día. Han descuidado sus deberes y responsabilidades de cuidar el mantenimiento de los edificios. Echarle la culpa solo a los seguros de lo que está pasando es ser ingenuo”, dijo Cuesta. “Proyectamos esta crisis durante más de dos años y medio. Los edificios habían estado abandonados durante décadas. Ya era hora de que los políticos electos tomaran una posición para asegurarse que se cuidara la vida de las personas”.